央行及银监会于昨天晚些时候发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称《补充通知》)，令房地产市场措手不及。多数市场人士感到意外，并表示新政将对未来楼市产生重大影响。

根据《补充通知》，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。专家称，将公积金贷款纳入“二套限令”将使房贷紧缩政策真正显力。

　　紧缩政策真正显力

“补充通知很及时，且与中央经济会议确定的从紧信贷政策吻合。其中将公积金贷款纳入‘二套限令’将使房贷紧缩政策真正显力。”专家表示，目前，全国公积金累积已经达到约10000亿元，虽然占银行体系的资金比重还很小，但从房贷规模来看，到今年上半年，全国商业房贷与公积金房贷的比例大致为5:1。上海今年以来的新发放贷款中，商业房贷与公积金贷款比例已经达到2.5：1。“如果信贷紧缩不能覆盖公积金贷款，将使二次房贷限制政策失去信贷投向控制的意义。

根据《补充通知》，已经利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。而此前，在9月27日的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称《通知》)下发后，相关部门解释，暂时不考虑公积金贷款是否列入新的信贷政策要求之内。

　　加重购房者观望情绪

根据《通知》，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

此次《补充通知》另外明确，以借款人家庭为单位认定房贷资数。对已经利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次贷款买房可按首套自住房政策执行，否则按第二套房贷执行。已经利用公积金贷款购房的家庭，再次买房也适用上述规定。

业内人士认为，“以家庭为单位计算套数的规定也将是影响楼市交易量的重要细则之一。”据了解，目前上海等地均按照人为单位执行“二套限令”，这样的操作比较宽松，加上每年年底都是楼市淡季，《通知》的实际影响并不明显。但是，市场人士认为，一旦以户为单位计算，更多刚性需求和投资需求将会选择进一步观望。 于兵兵

　　《补充通知》要点：

　　●第二套房贷政策以户为单位执行

　　●有贷款记录的均按新政执行

　　●已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待

　　外地购买二套房也能查出

　　“原本在外地已经拥有房产的人再买房是否算是第二套房？”央行12月11日明确第二套房贷款以家庭为单位，即以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。央行有关人士日前表示，在外地贷款买房记录，可以在央行全国联网的征信系统上反映出来；而用现钞购买的房产或因继承等原因而拥有房产或宅基地的，并不包括在“二套房贷”的限定范围中。

　　该人士进一步解释，“二套房贷”政策所限定的购房人群，是“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭”。不管是在外地抑或是在本地，只要是在银行贷款买房，各家银行都可从央行的征信系统上调阅借款人此前的购房信息，从而判别是否“第二套房”。对于原先在老家就有房产的，只要不涉及贷款买房，无论此前有多少套房产，今后贷款买房仍被视作“首套房”。