泡沫越大的地区 房价越有可能面临大的调整

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过去几年房价泡沫越大的地区，现在越有可能面临大的调整，在今天召开的新浪乐居创新峰会上，经济学家樊纲这样表达对房地产市场的看法。

事实上，从去年下半年开始，房地产市场调整的迹象已隐约显现。从国家一系列金融调控政策的出台，到开发商对房价拐点的争论，再到某些区域市场出现的降价现象，整个房地产市场的调整已经在不断推进。

　　部分开发商深感调整压力

4天前，SOHO中国董事长潘石屹在博客中称，房地产业在未来100天内将会出现大变动，很多房地产公司将会发生剧变。

“目前国内、国际经济形势压力很大，尤其中国在高通胀的压力下，实施从紧的货币政策，所以我认为房地产企业的调整已经近在眼前。”潘石屹说。

之所以出现这种情况，原因就在于房地产业资金紧张情况越来越严重。

从去年9月底至今，央行出台了一系列政策收紧了对房地产的资金供应。今年两会结束次日，央行即按计划提高了存款准备金率，政策意图不言自明。

那些已在海外上市的房地产企业也出现股票大跌的情况。本月20日，恒大集团IPO被证监会搁置，另外40余家房地产企业200亿美金额度的国外资本市场募集资金的时间表，也随之变得不可预测。国际资本市场与中国房地产之间的融资管道基本上被堵死。

显然，房地产企业的资金募集，已经是国内、国外两头都受压。

但在经济学家易宪容看来，资金紧张还不是开发商最难受的地方，最大的风险是购房需求的陡然下跌。“假如投资与炒作退出市场，那么国内的房地产市场一定会发生根本性变化。这就是当前中国房地产市场的大势。”

易宪容认为，随着个人住房按揭贷款的门槛提高，购买住房的成本增加，房地产市场预期的改变，不仅房地产市场的投资者、炒作者会纷纷离场，而且消费者也会改变住房需求，而这种情况在北京出现。

“北京市的房价早就已经进入下降通道，只是没有那么明显。”易宪容说，房价的深度调整来得没有那么快，需要时间。

　　统计数据尚不支撑下跌论

　　但是在统计数据上，目前还看不到房价下降的明显标志。

　　国家发展和改革委员会与国家统计局3月18日联合发布的统计数据显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9％，环比上涨0．2％。新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市中，北京的涨幅更是达到了16.5％。

　　中国房地产业协会昨天披露的《中国房地产市场研究报告》则认为，尽管去年在宏观调控下一些地区房价出现小幅下跌趋势，但这只是房地产市场的一次短期调整，2008年房地产市场走势将继续平稳。

　　该研究报告称，从10个主要城市的供求分析来看，大部分城市的供应量较以往都有所加大，但仍无法满足需求。其中，上海、杭州、成都及重庆都存在很大的供应缺口，供需矛盾仍比较突出。北京、天津、深圳、广州等城市，由于政府加大了对住房的供应，供求矛盾今年将得到缓解。

　　尽管对房地产市场面临的风险作出了判断，樊纲也认为中国的房地产仍然是一个大有潜力的、大有发展前途的市场。

　　泡沫源于人们相信房价只涨不跌

　　在房地产市场，始终有一种声音认为，相比其他国家我国的房价并不高，而且我国土地这么有限，未来一定会有更高的房价。

　　在樊纲看来，这些话都在论证今后我们需要多少房子，但也许那是50年后人们的需求，那时候中国人均GDP可能是3万美元，现在人均还不到3000美元。“按照现在的收入，这么高的房价，这么大的一个泡沫市场，早晚要垮掉。”

　　从收入和房价的关系上看，1999年之前，美国房地产的房价收入比基本上是平稳的。但2000年以后房价与收入之比陡然上升，市场形成了泡沫。而在欧洲很多国家，尽管房价可能上升，但收入的增长超过了房价上涨，房价与收入之比反而是在下降。比如德国，10年来收入的增长超过了房价的增长。

　　“不管有多少个理由，有多少种手段分散泡沫，不管房价上涨被说得如何天花乱坠，到某一天它也会跌下来。”樊纲说。

　　由于次级债的影响，美国甚至发生了烧房子事件。据樊纲称，目前美国房价总水平已经跌了20％，而且还可能继续往下走。

　　在上世纪90年代，日本房价曾跌过70％，东京地区跌过60％。房价下跌的过程是清盘、倒闭、破产的过程。上世纪90年代末亚洲金融危机，香港的房价也跌了60％，泰国等东南亚国家至今还有烂尾楼。

　　“当国内一些地区出现这样的现象：一部分企业挣钱太容易，人们排队给你塞钱的时候，这个市场一定是有问题的，一定是个不均衡的市场。”樊纲说，一定会出现调整。

　　樊纲表示，现实社会不仅有房地产业这一个利益集团，还有其他利益集团，都有各自的诉求，都会对政府施加影响。

　　“前几年泡沫鼓得大的，价格翻得多的，就会有比较深的调整；过去几年波动不大的地区，也许就不需要大的调整。”樊纲说。