房展会现场。本报记者 盛军 摄

　　随着青岛春季房展的落幕，青岛楼市即将步入开盘旺季，据初步统计，在四月底到五月中旬，岛城将有十个左右的新盘陆续推向市场，届时，加上今年第一季度开盘的楼盘，五月份岛城楼盘将面临楼盘竞争和宏观市场不确定而带来的双重压力，如何在这种市场势态下胜出，成为当下开发商关注的热点问题，基于此，许多在售楼盘和即将进入销售期的楼盘都在营销方面做足了功课、各出奇招，准备在春季创下销售佳绩。

　　走长期路线

　　“促销战”升级“营销战”

　　记者在调查中发现，以往单纯的买房赠车库、低首付等在销售阶段惯用的促销方式已经逐渐由形式更加多样化，时间更具有持续性的营销方式所替代。

　　最近地产品牌开发商集体“入会”，就是开发商打长期“营销战”的一个表现，青岛和致行地产咨询有限公司总经理丁林告诉记者，持续性营销是品牌开发商更加注重品牌认知度和口碑效应的一种高层次的营销方式，这种会员制的营销策略不仅仅局限于为一个楼盘寻找客户群体，并且可以为其后期陆续开发的项目做不断的客户积累。

　　“向更综合的营销方式的转变是当前宏观调控大环境下的一种应对措施。”丁林告诉记者，随着今年李沧、城阳、开发区等地更多的楼盘项目的陆续上市，购房者越来越理性，购房者对产品的品质、配套等方面要求也在不断提高，这就迫使开发商在各个环节都需要有高的要求和更加成熟的做法，才能在市场上取得不错的销售业绩。

　　这种持续性较强的营销模式与外地品牌开发商入驻带来的先进理念是分不开的，除此之外，还带来一些新颖营销方式，世联地产区域拓展总监张继东告诉记者，“近期万达39克拉刚刚推出的悬疑广告便是最好的说明，最近涌现出的优秀策划案例体现了开发商对广告灵活运用，突破了岛城长期以来地产广告仅限于形象宣传、功能介绍和活动说明的广告瓶颈。”

　　功夫在事前

　　营销要靠品质说话

　　岛城房地产营销市场的日臻成熟让开发商更注重分析购房者的需求从而调整自己的产品宣传重点，对购房者选房起到了一定的引导作用，但也有业内人士认为，营销方式的升级更需要在产品品质上下功夫，“与其他大城市相比，岛城开发商对营销的理解还仅仅处在初级阶段。”张继东告诉记者，“营销需要的不仅仅是表现在外部的方式，更是需要对产品的根本变革。”

　　张继东认为，本地开发商目前对产品的创新还仅仅停留在一些最基本的改善，如建材质量的提高、智能化配套的使用等对房屋成本的提高上，还缺乏一些对产品本身所做的深层次改革，而一些品牌开发商则恰恰正是通过对产品的细化和研究，从产品阶段就为后期营销做了最坚实的基础，如万科的情景花园洋房等，无一不是靠着品质来打动购房者。

　　对此，浩华不动产策划总监周玉珍也有类似的观点，她认为地产营销不能仅停留在产品出炉之后，功夫应该在事前，要生产能被市场接受和迅速消化的产品。在这一点上，作为专业的营销机构，应该在开发商拿地前就对所有的销售环节做出正确的预测。在产品确定前，准确定位出产品的形态和走势，寻找市场的错位空间和热点，锁定市场，并准确把握产品入市的最佳时间点。在这个大势并不优越的时期，事前营销将直接决定产品的销售周期和开发企业的发展前景。 本报记者 山晓燕

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　　岛城地产营销精彩纷呈

　　进入2008年，受“9070”政策的影响，市场上中小户型为主力的楼盘逐渐推向市场，以前供不应求的中小户型也逐渐摆脱“皇帝女儿不愁嫁”的状态，还需要寻找市场突破点和差异化。

　　婚房营销遍地开花

　　结婚旺年的奥运年成为岛城不少楼盘看好的契机，胶南九方海悦华庭就是以婚房作为市场突破点，该项目特别为购房者赠双人港澳双飞五日游，位于四方区的兴隆花园也为购房者赠送婚纱照和十万元无息贷款，强力推出婚房营销， 此外，天泰城和百通馨苑三期七区无论是从广告策划上还是表现形式上都突出了新婚居住的甜美气息。

　　悬疑广告出奇制胜

　　借助广告的悬念造势，步步跟进，继而揭开谜底是今年地产进行形象宣传的一大特色。39克拉重磅宣传一度让岛城各界议论纷纷，而其后续广告的跟进，让万达39克拉渐渐浮出水面，也同时让39克拉深入购房者的脑海。曼谷阳光的悬念广告也如出一辙，从“住在哪里不寂寞”到“太阳照常升起”成为岛城悬念广告的另一案例。

　　入会升级未雨绸缪

　　入会买房在去年还仅限于一些个别开发商的营销方式，今年则是各大品牌开发商全面展开攻势的必修课，中海会、绿城会、万达会等等各大会员制度争奇斗艳，借助会员制度来争取更大的客户群成为今年楼市一道靓丽的风景线。除了外地大鳄展开的“会员之争”，本地实力开发商也纷纷借助入会招募准购房者，如海信4月18日启动的海信客户会，本月初启动的百通会等等。