定义：3-5年内房价一直下降

法晚（以下简称“FW”）：现在人们对拐点的认识有些不同。

房地产蓝皮书主编、中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞（以下简称“牛”）：是的。一是房价的绝对值是往下走的，从一个高的价位向下走，这是很多人理解的“拐点”。二是指房价的增长速度大大减缓。

FW：您是怎样理解拐点的？

牛：在较长的时间3-5年里，一般商品房的价格一直下降，这是我理解的拐点。它是要在一个范围和周期内来看的，而现在很多人谈到拐点时没有界定。一些人认为房价已经到了最高点，事实上是现在的购买力、收入水平和房价相比到了最高点。

趋势一：未来几十年内出现概率小

FW：目前的趋势，房价拐点出现可能性有多大？

牛：现在谈房价拐点为时尚早。某些地区在某个时段出现房价的波动，我认为是正常的。

FW：我国何时会出现您说的拐点？

牛：中国在未来几十年内，房价总的趋势全国是上涨的，不排除个别时段、个别地区房价的下降。真正意义上的拐点在未来几十年内出现的概率都比较小。

FW：您的意思是几十年之后就会出现拐点了？

牛：几十年后，或者不上涨了，或者达到供求平衡了，那时可能会出现拐点。现在供不应求的情况下，讲拐点是非常危险的。

FW：现在房价高涨，原因是什么？

牛：主要是供求关系。

趋势二：局部地区可能率先出现

FW：我们注意到，价格下降已经在局部出现。

牛：是的，但是这不能代表全国都是这样。

FW：那么这些局部地区主要是哪些城市？

牛：原来房价上涨速度比较快、幅度比较大，房价绝对值比较高的城市。例如，上海、深圳、广州等。

FW：价格下降已经在局部出现，房价拐点会不会率先在这些城市出现？

牛：会。比如全国城市的拐点是30年，这些城市的时间可能缩短15年，甚至更早出现。这也说明这些城市的城市化进程完成，房子的供求已经平衡了，或者供大于求了。