在调整中顺应市场需求青岛楼市：理性回归 蓄势待发

    从2008年年初至今，尽管没有出现其他城市大起大落的现象，但是青岛楼盘销售整体上也较之以往有些平淡，购房者变得更加的理性和成熟。楼市由昔日的高歌猛进转到回归理性，出现了一些新情况。

    为了更准确地了解和把握市场，连日来，记者对青岛房地产市场上一些代表项目进行了走访。

    营销更加务实

    凯悦中心、百通馨苑、绿城·理想之城一期蓝庭项目、青建·尚东区……记者发现，在目前的市场状况下，市场营销手段发生了实质性的变化。

    无论尾盘九折，还是买房送装修基金以及一次性付款打折……针对市场现状，不少楼盘的销售从以往的概念转变到了实际的行动，而事实证明，这些促销也取得了非常好的市场效果。

    而许多楼盘的营销主管则表示，调整期正好是一个开发公司慢下来做品牌的好时机，以前房子好卖的时候，很多人不愿静下来思考品牌的建设，而随着市场的变化和外地品牌开发商的进入，许多本土企业意识到，品牌已成为最有效的资源，成为房地产企业的制胜之道，建立和培育品牌也已成为房地产企业最有效的投资。在市场的调整期，大家可以缓下来，精心做品牌，建立产品的美誉度，以迎接调整过后的房地产市场需求。

    楼市从来不乏刚性需求。在目前的情况下，只有那些品牌开发公司开发的质量好、价格合理、配套好的高性价比楼盘才会受到市场欢迎。于是开发商就会潜心研究需求，真正为购房者着想，从户型设计到建筑质量、从小区环境到小区配套、从人文内涵到后期服务，开发商将会尽力做好每一个楼盘，增加房屋的价值，使购房者买得称心。

    产品更加细分

    同质化严重、缺乏识别标志，是前些年全国各城市楼市的一大诟病，青岛也不例外。在采访中，许多房地产老总告诉记者，“卖房子如卖大白菜”的日子已经一去不复返了，唯有研究产品和市场，适时理性回归，走“细分”之路才能赢得市场。而今，针对“窄众”市场的产品开始频频亮相，成为市场理性回归的一大特征。

    其实，无论是在百通馨苑，还是在青建·橄榄城，开发商通过巧妙的建筑设计，让房子获得更多的居住空间。而许多项目在小户型的面积基础上，设计出了更多更实用的居住空间，如百通馨苑，80－100平方米的面积，开发商设计出了三室两厅两卫的户型，将面积利用得非常彻底。而青建·橄榄城则通过对建筑的创新设计，使高层成为一种“类多层”的建筑。

    业内人士认为，在目前情形下，开发商要少说、多做，多花些工夫去理解市场需求，研究产品。与此同时，开发商应该更多地研究微观市场环境并细分市场需求。从项目的规划设计之初，就应该对不同的目标客户群体进行理性的判断和思考，根据不同的市场环境推出适应不同阶层需求的产品，并在如何营造丰富的产品价值上下工夫。

    随着购房者变得更加理性，销售将会逐渐从卖方市场转为买方市场，购房者可以从容地去挑选自己喜欢的房子，而开发商为了赢得更多的市场，也必须要从购房者的角度出发，主动去研究市场，精心研究产品，开发出更符合市场需求、性价比更高的楼盘。也只有过硬的产品品质、新颖的建筑设计和准确的市场定位，才能得到市场的认可和购房者的认同。

    调整不是坏事

    从目前房地产的市场需求来看，既有结婚安家和改善居住条件的刚性需求， 也有想保值升值的投资性需求。每个人情况不同，有的是要买房，有的是要卖房，而不同的人站在不同的立场上，观点肯定不同。

    业内人士指出，一定时间的调整，一定程度的洗牌，是为了房地产行业的健康发展，是为了楼市更美好的未来。退一步海阔天空，休整一时更是积蓄力量，为的是克服困难，也是更好地前进。对房地产企业来说，那些为客户提供高附加值和贴心服务的将受到消费者的青睐，而那些不能满足消费者差异性需求的企业则门庭冷落。要避开在价格上的恶性竞争，就要在住房的品质上下工夫，以创新思维提高产品附加值，这样的公司和企业，才更有可能赢得市场。（  本报记者  鞠培霞 摄）