业内专家:全年百余城发布人才新政 是招揽人才还是为楼市松绑？

距离2020年还有最后一周,不只房地产开发商在为抢收业绩而着急,城市为“抢收人才”也着急了。

近日,广州南沙区、花都区和黄埔区接连对“人才”放开限购,尤其12月20日广州主城区黄埔区发布的部分放开人才住房限购政策,再次将广州推向了风口浪尖,在一线城市范围内,黄埔区也成为首个限购“松绑”的主城区。

外界一致将此解读为“放开限购”。

时间稍前,12月19日,南京市住房保障和房产局召开了一场通气会,对即将正式实施的《2020年南京市人才购买商品房办法(试行)》进行解读,这是对一个多月前南京首次尝试人才专享购房新政的进一步推进。

同一时间,2019海交会上,南通不遗余力地将人才新政触角伸向海外留学人才。

据不完全统计,截至目前,全国已超百余座城市推出或升级人才新政,各地“零门槛”落户不绝于耳。

人才政策的关键点落在住房补贴 

2019年,人才争夺战逐步进入白热化阶段,人才落户政策内容涵盖了落户、住房、租房、补贴等多个方面,在这其中,推出万元住房补贴的城市不在少数。

在人才新政调控的第一阶段,也就是2019年4月份以前,多城以调降人才落户门槛为主。呼和浩特、保定、宁波等市则推出了人才购房补贴类激励政策。

我们仍然记得,2019年4月18日,呼和浩特市一纸公告将人才新政拉向舆论最高点,大学毕业生购买住宅平均销售价格按照项目所在区域市场价格的50%确定,也就是说,买房打五折。

同一时间,靠近北京的保定市清远区拿出最高50万元的购房补贴吸引相关人才。

位于浙江的宁波也拿出了最大的诚意:本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴,高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。

第二阶段,5月份至7月份期间,地方调控主要关注房价红线。苏州、西安等市相继升级调控,着力打压投资、投机性需求,维稳房价上涨预期。

这一阶段,广州、南京、天津市滨海新区、苏州和三亚等重点城市和区域的人才新政上线。此时,苏州极具代表性,在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。从购房补贴到人才专属购房通道,可谓是全面到位。

进入8月份之后,人才新政不断发力,开始进入第三阶段,上海、天津、南京等市开始有部分区域放松限购,长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。在这其中,长沙最为典型,专科以上学历或技师以上职业资格的人才,购买首套房不受户籍、社保缴存年限的限制;而广东江门也调降港澳台、重点招商企业、持有广东省人才优粤卡等三类家庭购房门槛,无社保缴纳年限要求。

9月至10月,又有包括新乡、漯河、晋城、宜昌,广西除南宁、柳州以外等全国近30个城市加入全面取消人才落户限制的阵营。11月以来,人才政策发布持续井喷。从全国范围看,目前已有累计超过20个城市在11月发布不同形式的人才吸引政策。

时至年底,人才政策并没有因此偃旗息鼓,一边抓调控,一边抢人才的现象还在持续。

人才新政为刚需打开购房窗口 

面对这一系列人才新政,市场的反应很明显,在“零门槛”的落户政策下,一部分受压抑的刚性需求被不断激发。

尤其在西安、武汉、杭州、天津等强二线城市,对刚需来说,零门槛落户的含金量比三四线城市高很多,在“户口即房票”的政策吸引下,为城市带来了许多新鲜的血液,同时也为刚需一族带来了购房机遇。

与此同时,不少城市为完善落户政策也在不断调整落户细节。

以武汉为例,自2016年10月升级限购以来,期间经历多次加码,对于外地户籍的刚需一族来说,购房通道就此关闭。然而2017年1月以后,武汉提出了实施百万大学生留汉创业工程,此后陆续颁布系列政策。4月全面放开大学生落户门槛,6月发布《关于支持百万大学生留汉创业就业的若干政策措施》,毕业3年内普通高校大学生,凭毕业证、创业就业证明即可落户,超过3年的普通高校大学生,连续缴纳社保1年以上便可落户。10月落户门槛进一步放宽,普通高校专科以上学历,年龄不满40周岁的人员即可落户,博士、硕士不受年龄限制。

作为刚需,大学生小郝的买房路径可以说穿越了整个调整周期,但他没能赶上人才政策,在新的落户政策出台前入手了不限购的商住公寓作为婚房,然而在入手仅5个月后,武汉的落户门槛却放宽了,在这之后他将户口落到了武汉。

小郝无奈地说:“如果政策能早一点到,落户之后,我就有更多的选择余地”。

在这之后,武汉的落户政策又出现了进一步的放松,2019年12月1日,武汉最新的积分入户管理办法公布施行,其中最大的变化是取消了全市年度落户数量限制,积分累计达到75分,即可在武汉市落户。

同样作为刚需,打算在杭州买房的李明比小郝幸运,赶上了人才政策的列车。

2017年3月杭州升级限购,外地人需要连续缴满2年社保或者个税限购1套。而在此之前,杭州的人才政策是本科学历在杭州居住满一年并缴满一年社保即可落户。在当时刚来杭州不久的李明被这一限购升级政策挡在了门外。

2019年4月,杭州放宽落户条件,全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的,可直接落户。等待了1年多的李明终于提前落户,提前拥有了“房票”,并顺利买到了心仪的房子。

2020年落户门槛或继续调低

从这些人才新政最终落实的效果来看,部分城市成交量显著回升,以最近的广州南沙为例,放松限价仅一周,市场便出现量价齐升的情况。

根据CRIC监测的周度数据,南沙放松限购一周后量价均出现了小幅上涨。2019年29周广州全区成交均价26411元/平方米,几乎与上周成交均价26266元/平方米持平,而南沙区的成交均价为22775元/平方米,较上周成交均价21282元/平方米出现较明显增长,涨幅约7%。

不仅如此,南京六合区在10月中旬取消购房资格的限制条件之后,市场闻风而动,从CRIC监测的周度成交数据来看,六合区新房成交量在42~43周也出现了明显的提升。

而早在8月6日上海自由贸易试验区临港新片区“放宽”房产限购政策的消息传出之后,CRIC监测的周度数据显示,临港新城的成交数据在33~35周迎来了一波放量,单周平均成交量均突破2万平方米。

与此同时,也有部分城市的量价数据出现了一定程度的下滑,如佛山在发布人才购房新政后不久,其量价数据均出现了一定程度的下滑,从第二周后才恢复上涨。这主要是由于在整体房地产市场趋冷的情况下,佛山的限购松绑的动作反而加强了其观望情绪。

对此我们认为,人才政策的限购松绑本身是合理的,因为他主要放松的是新引进人才的购房需求,目的是为了城市经济的发展。但是重点在于人才政策的限购松绑是否能达到其应有的效果,其背后最大的风险在于这些被松绑的购房者是用来自住还是用来炒的。

2019年年初,海南全岛调控加码,紧接着发布人才引进激励政策。据2019年12月23日召开的省委经济工作会议透露,2019年1月-11月,海南非房地产投资占固定资产投资总量比重达57.6%,历史上首次超过50%。海南顶住了来自多方面的压力,破除了“房地产依赖症”在房地产调控的背景下仍然保持经济运行在比较合理的区间,调控效果明显,也为自贸港建设打下了好的基础。

从目前形势来看,2020年人才新政或将继续发力,更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛,逐步放开人才购房限制性措施。

但鉴于当前市场维稳为主,不会发生根本改变,因此整体而言通过降低落户门槛突破限购对房地产市场的影响实在有限。

(应受访者要求,小郝、李明为化名 )

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