别不信！一二三四线楼市，大家都看走眼了

“高!!!”这怕是国人对当下房价最直观、最统一的感受和评价了,不管你是在一线、二线城市,还是身处三四线。可若要让你说说过去几年房价到底涨了多少时,很多人怕是要语塞了。

日前,上海易居房地产研究院发布了《2019年中国百城房价年度报告》,看到里面过去几年一、二、三四线房价年涨幅时,笔者的心情,可用3个字来形容——“想不到”!

为了方便对比和理解,笔者对报告中的数据进行了重新组合,制作了一张更加直观的表格,见下图。

(统计样本共100个城市,其中一线城市4个,二线城市32个,三四线城市64个;数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院;制表:楼市参考)

各位读者,不妨根据自己所在城市的级别,琢磨下自己买房时,是有幸踩中了“谷底”,还是不幸站在了“高峰”,并盘算下自己持有的房子(不管是自住还是投资),这些年获得了多少账面收益。

笔者为什么要用“想不到”来形容上述图表呢?理由如下

一是,“想不到”重压之下,一、二、三四线城市的房价上涨韧性如此之强。

自2016年“930新政”以来,在“房住不炒”的大旗下,市场的共识逐步统一,即房地产正在不可避免地进入“新常态”,进入白银乃至青铜时代,彻底打破“越调越涨”怪圈。

另一方面,经过3年的调控,2019年楼市销售规模增长大幅放缓、房企降价跑量和被整合的消息漫天飞、从一线到三四线都在明着暗着放松调控……看到这些大家(包括笔者)不免会认为楼市正在迎来拐点、发生质变。

但大家看看2019年一、二、三四线的房价涨幅(分别为10.8%、9.3%、9.2%),是不是感觉脸火辣辣的,哪有半点疲软的迹象!即使从炒房角度来说,这收益率也是杠杠的。要知道,2019年国内GDP涨幅使出吃奶劲儿也才6%。

另一方面,与调控前期的2017、2018两年比,2019的房价涨幅并没有出现明显下滑,即便日后有所滑落,考虑其基数较高,其涨幅绝对值也将远远跑赢通胀,保值增值也是绰绰有余。

所以从数据本身来看,想要劝大家不炒房,难度还是很大的,也是不现实的,至少现阶段是。换而言之,楼市拐点还远未到来。

二是,三四线城市远没有我们预想的那么不堪和脆弱。

三四线城市房价2016年较2015年大涨,2017年较2016年大涨,背后逻辑不难理解,是由去库存政策、货币化棚改、一二线收紧调控导致的热钱流入等因素共同导致的,但随着调控深入、货币化棚改由大漫灌变滴灌、二线城市大肆抢人,楼市分化、三四线城市被普遍看衰成市场共识。

但统计数据显示,三四线城市的房价表现大大超出公众预料。

2019年64个三四线城市的房价涨幅丝毫不输于一、二线城市(也看不出一、二、三四线分化的迹象),甚至在利空因素加强的背景下,涨幅比前年还要高出一个百分点。

对于“看衰三四线楼市”的观点,我们需要重新认识了。

三是,一线城市房价并不是“永远涨”,也有“惨不忍睹”的时候。

若只看过去6年数据,不管是顺周期,还是逆周期,一线城市房价的涨幅表现,都可以用“高位稳定”四个字来形容。一线城市似乎还真是“永远涨”。若仅看这些数据,不管什么时候,一线城市的房子似乎都可以闭着眼买,不管是炒房还是自住。

但2011、2012年数据告诉我们,哪怕是中国内地实力最强的城市,房价也有栽跟头的时候。

四是,都知道“去库存”救出一个大牛市,但没想其对楼市造成了深远的结构性影响。

如扰乱了楼市一、二、三四线城市的市场板块轮动规律和房价变动规律。这一点,将2011年——2015年和2016年——2019年两个期间的图表一对比便知。

由上述图表可见,在前5年,一、二、三四线楼市有着显著的层次性和轮动性,但去库存去出明显的牛市后(2016年),这种特性消失了,至少没那么明显了。

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