业内专家：影响楼市未来10年！新“游戏规则”公布……

4月9日夜，两份重要文件全文印发，它们将至少对未来中国10年的经济发展、城镇化和房地产市场产生深远影响。

第一份文件，是《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。

第二份文件，是《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，由国家发改委印发。

第一份文件，涉及土地、劳动力、资本、技术、数据等众多要素。第二份文件，则主要是针对城镇化的。而本文分析的重点，也偏重于土地、户籍政策和城镇化，而这些都是中国房地产市场的决定因素。

先看中央的“意见”，其中跟房地产行业有关的“看点”有：

政策1：制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围。

点评：此举可以加大城市土地供应，有助于“有人口增量”的城市做大。可以增加农民的“土地收入”，可以让更多土地“金融化”、“资产化”。

政策2：城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。

点评：3月12日国务院宣布，把根据《土地管理法》应该由国务院掌握的两个非常重要的审批权（涉及永久基本农田等）交给省级政府，这次又宣布“城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责”。省政府扩权后，势必支持省会、重点城市多增加建设用地，做大做强。而人口流失的城市，增长缓慢的城市，可以通过“耕地指标跨区域交易机制”减少建设用地，增加耕地，获得补偿。从而维持国家总耕地面积的稳定。

这对于省会城市、省域副中心城市是利好。这也意味着中国大城市化将提速！

政策3：深化户籍制度改革。推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

点评：这意味着，内地除了北京、上海等非常有限的城市之外，其他城市都要进一步降低落户门槛，加快落实1亿农村户口落户城市。其目的，是通过城镇化来稳增长、保就业。而城镇化，主要靠房地产行业拉动。

“长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认”，应该是在三四线城市之间实施。比如一个人在广东惠州工作了2年，又到中山市工作了2年，这时候想入户中山，在惠州的两年也可以视作在中山，这样积分就高了很多。

“试行以经常居住地登记户口制度”，则可以解决城市存量“非户籍人口”的问题。比如有学历偏低的农民工，在深圳或者天津生活多年，办理了多年的居住证，虽然学历低，也应该准予落户。

总之，上述政策对房地产都构成长期利好，尤其是“有增量人口、高级别城市”。但国家政策之妙在于，只说城镇化，不提房地产。

下面再看一下发改委出台的“2020年城镇化重点任务”，如果跟2019年那份“重点任务”对比阅读，就可以发现很多政策亮点。

第一，落户限制进一步放松，超大、特大城市也要降低门槛。

上面截屏，是2019年文件里的表述。

上面截屏，是2020年文件里的表述。

先解释一下中国城市的分级。根据2014年11月国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》，中国城市分级为：

超大城市：城区常住人口1000万以上；

特大城市：城区常住人口500至1000万；

Ⅰ型大城市：城区常住人口300万以上500万以下：

Ⅱ型大城市：100万以上300万以下；

中等城市：城区常住人口50至100万；

Ⅰ型小城市：城区常住人口20万以上50万以下；

Ⅱ型小城市：城区常住人口20万以下。

最新的政策变化体现在：督促除个别超大城市外的其他超大特大城市和Ⅰ型大城市坚持存量优先原则，取消进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。推动Ⅰ型大城市探索进城常住的建档立卡农村贫困人口应落尽落。鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。

也就是说，除了北京和上海之外，深圳、广州、重庆、天津这几个超大城市，以及特大、Ⅰ型大城市的落户都有显著放宽，主要体现在解决存量问题，也就是长期生活在这些城市而难以落户的人群。

“鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制”，这也是新出现的提法。按照这个提法，类似广州增城、从化这样城区，深圳的深汕合作区，天津的宝坻、武清等城区，都可以考虑取消落户限制。

“推动超大特大城市和Ⅰ型大城市改进积分落户政策，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例”也有新意。现在很多大城市都强调学历、年龄，事实上成为新的落户限制，这个新规定有利于打破落户时的学历、年龄壁垒。

总之，国家急于把人口引导到城市里，因为居住地的变化，会带来买房、租房等一系列需求，并带动汽车、家电、家居、装修等一系列消费。

第二，强调发展中心城市、都市圈和城市群。

在这份文件的第十条明确提出：

提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。

还有比这更清晰明白的表述吗？未来就是要重点发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市（比如徐州、湛江、九江等），甚至不惜调整行政区划。

调整行政区划上，主要是两个思路：一个是把中心城市代管的市县变成区，比如郑州周边的新郑、中牟、荥阳、新密变成市区，只是时间问题。此前四大直辖市内部代管的市县，基本上都已经改为区。另外，就是面积小的大城市扩容，比如深圳、厦门的扩容也只是时间问题。

行政区划的调整，最能带动房地产市场发展，会产生一批新的“极点”，也就是所谓“被天上掉馅饼砸中的地方”，房价可以一夜之间大涨50%以上。

去年的文件里，省略了“省内都市圈”，估计地方政府有意见，所以今年的文件多提及了很多都市圈。文件提及“支持南京、西安、福州等都市圈编制实施发展规划”，还提及了“山东半岛、黔中城市群”，这些都是省内的都市圈和城市群，而杭州都市圈（浙江大湾区）未被提及。

“成渝地区双城经济圈”跟去年一样，仍然处于单列状态，说明这里是当前的重点发展地区。

第三，首次提出了对收缩型城市的“处置方法”。

去年的文件里，发改委第一次提出了“收缩型城市”的概念。说白了，就是人口不断流失的城市。

今年的文件“图穷匕首见”，直接提出了处置办法：

稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）。全面完成各省（区、市）设镇设街道标准制定工作，合理推进“乡改镇”“乡（镇）改街道”和乡镇撤并。

啥意思？就是地方官员的乌纱帽，将跟人口挂钩。如果老百姓用脚投票，都去了大城市。作为收缩型城市，你的“市辖区”就要减少，当然官员数量也要减少。最悲催的是，如果人口减少太厉害，城市级别或许会下降，甚至“撤市”。

至于抢来增量人口的地方，可能会升格。比如从县下面的镇，变成镇级市。将来名片上“镇长”变成“市长”，何等风光。不仅官员高兴，老百姓也有面子，房价也会上涨。

这就是最有效的奖惩机制！

注意：在文件第十五条里，再次提及了“优化行政区划设置”。

第四，进一步明确了“建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜”，支持这些城市做大。

文件里第20条提出：推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜……探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。

3月12日上述审批权从国务院下放到省政府的时候，我就撰文指出，这是为了支持中心城市做大。如今，发改委的文件确认了这个说法。

而且国家还提出“探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制”，这一招更猛。

这意味着，比如广东省、北京市、上海市人口增量大，需要更多建设用地，但国家有耕地保护指标，之前只能在省内协调，腾挪空间小。但广东、北京、上海可以向中西部省份购买“耕地指标”。

比如广东要给广州增加1万亩建设用地，占用1万亩耕地，广东省内很难腾挪，就到贵州买1万亩耕地永久保护。广东这边就可以获得1万亩建设用地，但要给贵州支付费用。

这不仅有利于中心城市做大，也可以适度降低中心城市容积率。此外，它可能让中心城市的旧改项目价值降低，因为增量土地来了，城市的边界可以被突破了！

另外，在城市更新方面，之前强调旧改、棚改，也就是说：拆的多、提升的少。现在，国家更强调提升，而不是彻底拆建。

总之，4月9日公布的两份文件极其重要。如果你从事房地产行业，或者在房地产上有投资，一定要仔细研究。

结论只有一句话：赶快撤离人口流失的“收缩型城市”，早日拥抱“有显著人口增量的、高级别城市”。否则，你的房子白买了！

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