业内专家评说：全国17个“万亿俱乐部城市”谁更依赖房地产

自2006年，上海市GDP总量首先冲破万亿大关之后，越来越多的城市以跻身“万亿俱乐部”为荣。

从华东到华北，华南再到西南，“万亿俱乐部城市”在中国各地涌现，越来越多的城市搭上了“万亿俱乐部”的快车。

中国的城镇化进程，使得许多热门城市的房地产行业高速发展，从东部沿海省份，到中西部省份过去几十年间的经济总量高速增长，房地产行业显然是功不可没。

在“房住不炒”已然成为长期国策的背景下，全国各地对房地产的依赖度也在逐步降低，在“万亿俱乐部城市”中，有些地方已经逐渐摆脱对房地产的依赖，有些地方依然依赖度高居不下。

2019年，中国“万亿俱乐部城市”迎来了新成员。广东佛山全年GDP首次突破万亿，以10751.02亿元的成绩成为中国大陆第17个GDP破万亿的城市。

截止2019年年末，我国共有17座城市入围“万亿俱乐部”行列，比2018年增加1个，比2010年增加7个。这17个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、佛山、成都。

在这其中，上海与北京遥遥领先，皆超3万亿元，与广州深圳拉开了一定差距。从人均GDP来看，最高的城市为深圳，首次突破了20万元大关，领跑全国，其次为苏州约为18万元。

本文对比分析这17个“万亿俱乐部城市”GDP发展水平、房地产投资相当于GDP的比例、土地出让金、一般公共预算收入等角度后发现：北京、上海、深圳、无锡等城市对房地产依赖度较低，郑州和杭州的依赖度度较高。

与此同时，我们发现土地财政收入仍是地方财政收入极其重要的组成部分。

具体到城市来看，南京、苏州、宁波、成都、武汉等城市成为了土地出让“大户”，这几个城市的土地出让金增幅均在30%以上。

17个“万亿俱乐部城市”各项数据情况

数据来源：统计局、地方政府网站、CRIC

01、华东“万亿俱乐部城市”数量最多

截止2019年，GDP总量冲破万亿大关的城市共有17个，这17个城市的GDP累计达31.32万亿元，占全国GDP 31.6%。

数据来源：统计局、地方政府网站、国家信息中心

从行政分布看，除4个直辖市外，其余13个城市分布在8个省份，第一经济大省广东和第二经济大省江苏各有3个，第四经济大省浙江有2个，山东、河南、湖北、湖南、四川则各有1个。

从行政大区看，华东地区入围城市数量最多，达到7个，华南和华中次之，均为3个，华北和西南各有2个，东北和西北地区尚无城市入围。

从城市级别看，除4个直辖市外，还包括7个省会城市、3个计划单列市以及3个普通地级市。

从城市群看，这17个城市中有13个位于长三角、珠三角、京津冀和成渝城市群内。

数据来源：统计局、地方政府网站、国家信息中心

“万亿俱乐部城市”完美诠释着“无工不强、无商不富”的硬道理，北京、上海、广州、杭州、成都第三产业发达，佛山、宁波、无锡、苏州、重庆第二产业更为发达，其余6个城市则介于两者之间。

从增速上看，长沙增速最快，增速达8.1%，南京、成都并列第二，增速均为7.5%以上。天津、苏州增速相对较慢，低于6%，天津主要受产业结构升级影响，苏州主要受外贸出口压力加大的影响所致。

近几年，这些头部城市的溢出效应逐渐增强，带动着更多地区的协同发展。区域均衡发展，是整体经济高质量发展非常重要的一个组成部分。目前的一个好势头是，区域差距正在缩小，中心城市的带动作用更加明显。

观察“万亿俱乐部”，几乎都是区域的中心城市。天津既是“首都经济圈”也是“环渤海经济圈”一员；成都、重庆是“一带一路”建设重要节点城市；武汉是长江经济带上的重要城市……这些中心城市，对周边地区产生了较强的引领发展作用、辐射带动作用。

2010年以来，17个城市的GDP总规模占全国GDP的比重先增后降，这从某个侧面表明这些城市的“溢出效应”开始大于“虹吸效应”，以中心为引领，城市群和都市圈的协同发展格局正在逐渐形成。

02、房地产投资依赖度北京最低

我们首先用“房地产投资相当于GDP的比例”来衡量这17个“万亿俱乐部城市”对房地产投资的依赖度。比重越高，说明对房地产投资依赖度越严重。

从2003年起，我国国民经济对楼市的依赖度直线上升，直到2014年后转为下降。究其缘由，2014年我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，房地产市场在一系列宏观调控政策的影响下观望情绪浓重，不论是一线城市还是二三线城市，房地产销售面积和销售额同比都出现了大幅下滑，投资增速显著放缓。

数据来源：统计局、地方政府网站、国家信息中心

2019年，17个万亿俱乐部城市共完成房地产开发投资47587亿元，占全国比重36%，比上年减少0.2个百分点。从增速上看，17个城市投资同比增长9.2%，增速比全国低0.7个百分点。

对比历史数据可以发现，只有2014-2016年3年间这些头部城市的整体增速快于全国平均水平，其余年份均慢于全国平均水平。

从房地产投资相当于GDP的比例看，2013年是谷底，为32.8%，此后，随着企业经营战略向一二线城市转移，该比值持续上升，直至2016年达到峰值37.8%。

2016年，棚改货币化安置在全国进一步推广，三四线城市棚改等去库存效果显著，头部城市投资比重再次缓慢回落，与2016年峰值相比，2019年头部城市投资相当于GDP的比例比2016年低1.8个百分点。

17城市的房地产投资额均在千亿以上。其中，重庆、上海投资完成额超过4000亿，北京、苏州、杭州、郑州、广州、深圳等6城市投资额在3000亿以上，武汉、天津、成都、南京、佛山等5城市在2000亿以上，其余4个城市则在2000亿以内。从增速上，青岛增速最快，超过20%，无锡、北京较慢，出现小幅下跌。

数据来源：统计局、地方政府网站、国家信息中心

从各城市房地产投资相当于GDP的比例度看，郑州和杭州的依赖度度较高，房地产开发投资相当于GDP的比例均超过20%，特别是郑州达到28.9%。北京、上海、深圳、无锡依赖度较低，均不到12%。其中，北京10.9%，对房地产投资依赖度最低。

03、税收与土地出让金杭州最高

各大城市土地出让金及商品房销售税费也是衡量地方政府对房地产依赖度的重要指标。

2019年，尽管土地市场整体热度不高，但土地出让金却再创新高。CRIC数据显示，2019年全国土地成交总金额高达6.8万亿元，同比增长14.3%。

据CRIC发布的2019年地方政府对土地财政的依赖度报告显示，以“五税”加土地出让金的口径来计算，2019年土地财政收入占地方财政收入的52.9%，较2018年增长1.9个百分点，比值再创历史新高。

具体到城市对土地财政依赖度来看，2019年，17个“万亿俱乐部城市”共实现商品房销售面积36039万平方米，商品房销售金额47493亿元。若以10%的税收估计，粗略预估收税4749亿元，在这其中，上海的收税最高，约为446亿元，成都与武汉次之，分别约为384与376亿元。

但从税收占一般公共预算收入百分比来看，郑州最高约为27.8%，成都与武汉次之，分别为25.89%与18.53%。

数据来源：统计局、地方政府网站、CRIC

从土地出让金来看，2019年17个万亿俱乐部城市共实现约25000亿元，约占一般公共预算收入的53%。

综合粗略估算的税收与土地出让金来看17个万亿俱乐部城市共贡献约30000亿元，其中杭州贡献最大，约为3099亿元，上海和广州次之。

数据来源：统计局、地方政府网站、CRIC

这主要是由于2019年，杭州以2746亿元蝉联土地出让金榜首，较2018年增幅高达13%，较第二位的上海高出700余亿元，约是北京土地出让金的1.6倍，深圳的3.9倍。

数据来源：统计局、地方政府网站、CRIC

此外，南京、苏州、宁波、成都、武汉等土地出让“大户”的出让金增量也十分显著，同比增幅均在30%以上。

04、“万亿俱乐部城市”房地产依赖度

郑州最高

从近几年的郑州房地产市场的发展来看，郑州的快速发展，少不了房地产的功劳，但现在却被房地产“绑架”，成为了17个“万亿俱乐部城市”中对房地产依赖度最高的城市。不仅在房地产投资相当于GDP的比例中以28.9%拔得头筹，还在税收占一般公共预算百分比中以27.8%位于首位

2019年开年，郑州土拍市场火热，接连刷新记录，融创、绿地、碧桂园等龙头房企争相拿地。先是建业在北龙湖的三连拍，均以熔断地价夺得，搅动了市场热度，随后高新区再出地王，被正商以楼面价约5235元/平方米夺得，再次刷新高新区楼面价记录。直至7月才开始随着市场开始走凉。

与此同时，郑州的库存也越来越多，根据郑州市统计局数据显示，2019年郑州房屋实际销售面积3593.3万平方米，下降3.2%；待售房屋面积616.7万平方米，增长8.1%。

为缓解库存压力，郑州房地产市场的局部调整动作频出：

一方面，放宽人口落户限制、提升公积金贷款额度、放款人才购房补贴范围等政策的出台在引导更广大一批租房外来人口落籍郑州的同时提高了购房者的支付上限；

另一方面，2019年四季度起超九成在售项目可做首付分期，部分项目首分可做3年分期，政府对此明紧暗松，这一举措极大程度的降低了购房者的支付下限。

最后一直实行的限签制约也有所放松，部分高价项目纷纷备案，给予了房企极大的稳价信心。

虽说土地财政是每个地方政府重要的财政收入来源，但过于依靠房地产来拉动GDP毕竟不是长久之计。

所幸的是郑州近几年也一直在努力减少对房地产的依赖：2017年郑州房地产开发投资相当于GDP的比例比是36.8%，2018年占比是32.1%，而到了2019年下降为28.9%。

总体来看，全国17个“万亿俱乐部城市”对房地产的依赖度正整体处于下降的趋势。

然而要完全剥离房地产对经济的影响不现实，也不科学。目前土地财政收入仍是地方财政收入极其重要的组成部分。

在如今全球疫情和经贸形势不确定的环境下，最靠谱的还是房地产，房地产的平稳健康发展是必须的。

我们认为，房地产仍是中国经济的压舱石，房地产市场对经济的支撑作用是巨大的，包括土地、房地产交易都对目前的经济发展起到至关重要的作用。

因此，对各大城市来说，如何平衡好各大产业，提升整体实力，才是当下的重中之重。

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