调控升级 这个一线城市二手房“降温” 租房“热”了

在“715”楼市调控升级之前，深圳已经开始对二手房市场加以监管，市场对于二手房价格引导制度的预期也逐渐升温。

近日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。

01、深圳将出炉二手房指导价二手房挂高价或成历史

二手房指导价格机制的建立在市场上传言已久，尤其是在今年年初深圳热门片区二手房一拨价格异动时期。4月，深圳部分热门片区的二手房源挂牌价飞涨，引来相关部门的线下检查，后续相关房源遭到处理。杨洋就是该热门片区的某中介公司的负责人，他表示在很长的一段时间里，深圳二手房购房者都有些苦恼，许多二手房挂牌价大幅高于小区成交均价。

深圳中原住宅中心区片区负责人杨洋：一些便宜的小区，也会效仿跟进这些楼盘，觉得在同一个片区价格相差太大，也会马上调整价格，这就会导致整个片区都在往上哄抬价格，涨得太快，买家没办法接受，导致成交量也会有大幅下跌。

近日，记者在南山、福田的多个片区调查，多位房产中介人员表示，现在业主挂盘都会要求其提供完备的资料，一些资料不齐全或价格偏高的房源，他们也不会挂上网，只是有客户要求看房的话还是会带看，但也会告知相关情况。

深圳这次针对二手房市场的政策，实际上是“715”新政的升级版，给新“深八条”打了个补丁。

《意见稿》指出，完善房地产销售价格备案制度，明确房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格并报送给区主管部门。市、区主管部门应当对报送的商品住房和商务公寓的销售价格进行指导。区主管部门可以通过数据共享方式将商品房销售价格推送给市场监管部门备案后对外公布。

这也就意味着，深圳二手房指导价格机制即将建立，并采用定期发布的形式，尤其是针对社会关注度较高、价格波动大的“网红”二手盘，还将由相关部门发布合理成交价格，引导交易。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁：这个政策完全实施以后，这些年来，特别是去年到今年以来，二手房出现的盲目报高价、上涨助推的格局就会得到有效改善，降低甚至是填平一二手房倒挂的情况，这当然有利于深圳房地产市场平稳健康发展。

02、深圳二手房观望情绪浓厚交易量持续下跌

从房价来看，新一轮调控已初见成效。国家统计局数据显示，8月，深圳二手住宅销售价格环比上涨1．1％，涨幅收窄0．1个百分点，为连续第二个月收窄，也是当月四个一线城市里唯一涨幅收窄的地区。

从事房地产中介工作多年的孙佳彦认为，最近的二手房市场是她近五年来所经历最惨淡的时候，她告诉记者，自深圳新一轮调控出台之后，带看和成交骤减，客户的入市意愿有明显减弱，观望气氛浓厚。

根据深圳中原研究中心的数据，8月深圳二手住宅成交套数为11322套，环比下滑15．6％；成交面积为97．5万平，环比下滑15．0％。全市各区二手住宅成交套数普遍下滑，且下滑幅度普遍超过10％。

从市场供求情况来看，截至目前，二手住宅访客量保持较低的水平，业主放盘量持续减少。

不过，业主报价依然坚挺。乐有家研究中心数据显示，新政后全市二手挂牌均价维持上涨态势，8月持续从6．82万／平达到6．9万／平，但涨幅与新政前相比有明显的缩小。国家统计局数据显示，8月一线城市二手住宅销售价格环比上涨1．0％，涨幅比上月扩大0．3％。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0．7％、0．8％、1．7％和1．1％。深圳二手房住宅价格上涨幅度仅次于广州。

深圳美联物业全国研究中心总监何倩茹：“715”政策出来以后，虽然整体价格上涨比较平稳，但是有一些好的区域，比如罗湖跟龙岗部分小区的价格，其实有出现补涨的情况，上半年价格涨得快的一些区域，价格下降。所以我们认为，二手房市场在第四季度整体保持平稳的走势，但是不同区域还是会有一些不同的变化。

03、深圳租房市场回暖加速 租赁交易量持续上升

《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》，除了提出二手房价格引导制度之外，还增设了“房屋租赁”专章，主要从租赁房屋管理、实名租赁、租赁合同备案和租赁信息申报、房屋租赁行业监管、租赁资金监管等多个方面规范深圳市住房租赁市场。在新政影响之下，深圳的租赁市场出现了哪些变化？

今年已经是夏振坤从事房地产中介行业第五个年头，新政之后，对他的冲击非常大，二手房的业务基本处于停滞状态，但与上半年相比，租赁市场却表现十分活跃，出现明显回暖，需求增多，目前他基本上80％的业务都是租赁业务。

深圳美联物业福田北区中介夏振坤：一周我们租赁的带看量是10个左右，二手房带看可能就1个，甚至没有。下半年迎来开学季，在10月份之前这周围的房子差不多全部租出去了，目前的租赁房源都是近期才出来的，库存的房子已经没有了。

夏振坤表示，深圳的租赁市场走出与上半年相反的行情，价格也呈现逐步回升的态势。

记者在中介门店碰到正准备租房的周先生，本来打算买学位房的他，新政的出台让他的购房成本进一步提高，使他望而却步，只能转向租房市场。

深圳中原住宅中心区片区负责人杨洋：二手房的成交量下跌，很多的客户确实会出现转售为租，在周边自己喜欢的小区先租下来，后续再考虑，看市场的走向。确实这段时间，租单的成交量比以前要大很多，上涨的比例比之前高了30％到40％。

自如研究院发布7月租房数据报告显示，北京、深圳、武汉、杭州、成都等一线、新一线城市租房成交量环比上月普遍出现上涨。分房源类型看，合租方面，北京、深圳两地合租成交量环比上升幅度明显，北京高达27．84％，深圳增幅达17．58％；整租方面，武汉、北京、深圳等地整租产品受到更大追捧。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁如果政策对于住房市场的管制严格了，很多人本来应该去买房子，但是他现在不够资格了，只好去租房子。相对来讲，疫情稳定以后，从外面回深圳的人也慢慢多起来了，两股力量凑在一起，就使租房市场就出现了相对不错的格局。

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