[摘要] 眼下,房地产行业迎来了逻辑重塑阶段,对于企业而言,这是一场涅槃之战,对市场而言,这是即将完成筑底的关键。
我们告别2022,迎来充满希望的2023。
这些年,我们一路见证着行业的波澜壮阔跌宕起伏,也见证着历史的不断发生。
眼下,房地产行业迎来了逻辑重塑阶段,对于企业而言,这是一场涅槃之战,对市场而言,这是即将完成筑底的关键。
房地产开发新模式将被重构。正如需要修复购房者的信心一样,整个行业都在蓄力复出。在寻找出路的过程中,每一个从业者,都在奋力把过去的时间给抢回来。
我们相信,总有一条路是为我们而准备的。这条新路,是在原有道路上延伸,亦或是在老路之外新的通道。
值此春节辞旧迎新的时间节点,我们推出“新路2023”春节系列策划,涉及政策、行业、房企、土地、城市、融资、物管、租赁、商业、文旅、养老、城更、产业等方面,全面思考、总结展望。在房地产行业行至转折的今天,用数据和研判,启程一段新路。
“命定的局限尽可永在,不屈的挑战却不可须臾或缺。”每个人都应该寻找自己的出路,给准自己的定位,每个企业也是一样,每个行业也是一样。
本文是为开篇,房地产政策不断利好的2022年已过, 2023年政策导向又将如何?
2022年,最值得一提的政策,便是在7月多地爆发停工断贷事件后,中央及地方出台的一系列“保交楼”举措。
中央层面,第一,积极表态,将保交楼上升至政治局会议高度并与稳民生并列。7月28日,“保交楼”首次被写入政治局会议文件。第二,推出2000亿专项借款和2000亿再贷款,为保交楼提供资金支持。8月,多部委联推2000亿政策性银行专项借款,目前资金已基本投放至项目。11月21日,央行向6家商业银行提供2000亿元再贷款,鼓励其支持保交楼工作。
地方层面,第一,设立地方专项纾困基金,例如郑州、南宁、湖北分别设立100亿、30亿、50亿元纾困基金。第二,积极争取国家政策性银行专项借款。第三,派遣工作组或建立一对一挂联帮扶,例如重庆安排专班组跟进项目建设进度,并对项目账户资金封闭管理。第四,返还未动工项目土地款,例如赣州返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。第五,优化预售资金监管,例如南京对出现资金矛盾苗头的设立区政府专用强制资金账户。
2022年全年两次中央政治局会议提及房地产,7月比4月定调更积极。首先,两次会议均强调房住不炒,意味着房地产政策主基调未变,核心在于稳定市场预期、实现行业软着陆,而非刺激市场非理性回暖。
其次,地方因城施策空间逐渐打开,4月“支持各地完善房地产政策”,到7月“用足用好政策工具箱”,后者赋予地方更多的自主权。最后,根据当时面临的现实问题,两次会议侧重点有所区别,4月侧重预售资金监管,7月着力强调保交楼。
“930”再现房贷财税刺激,但力度明显不及2014-15周期的“930”、“330”,由此也可见中央政策意图限于“托而不举”。9月29日,央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。9月30日,财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。
2022年,295省市出台595次房地产松绑政策。需求端主要包括:
1、杭州、南京等39城放松限购,宁波、佛山全面取消限购。
2、济南、厦门等111城放松限贷,重庆等超81城首套房最低首付比例已经降至2成,苏州等超54城调降二套房首付比例,郑州等57城执行认房不认贷。
3、广州、西安等7城放松限价,广州新房备案价上下浮动空间扩大,西安取消二手房指导价。
4、西安、成都等24城放松限售,常州、廊坊等压力三四线城市全面解除限售。
5、杭州、南京等170城财税刺激托市,包括减免住房转让税费、发放财政补贴等。
6、深圳、合肥等243城放松公积金贷款。
一季度,地方房地产政策试探性放松。随着郑州打响二线救市第一枪,4月,楼市政策调整频率明显加快、力度明显加大,56城出台67次新政,政治局会议定调“两支持一优化”后,5月,因城施策进入高峰期,全国政策频次环比近乎翻番。6-8月,松绑政策步入效果观察期,政策出台频次递减。9月,各地再次迎来政策小高峰、刺激政策应出尽出,强二线加速松绑“四限”,但部分强刺激政策遭遇“一日游”,压力县市刺激政策应出尽出。四季度,地方放松政策频次下降但力度不减。
2022年央行两次全面降准,累计释放长期资金超万亿。4月25日、12月5日,央行各下调金融机构存款准备金率0.25个百分点,分别释放长期资金约5300亿、5000亿。年内5年期以上LPR三次下调,累计调整幅度达35BP。
首套房贷款利率下限两次放宽,18城首套房利率降至4%以下。5月15日,央行、银保监会将全国首套房贷利率下限调整为LPR减20BP。9月29日,允许部分城市年底前阶段性下调或取消首套房贷利率下限。随即济宁、黄冈、清远等将利率下限调整为LPR减35个基点至LPR减60个基点,湖北、广东部分城市阶段性取消新发放首套住房个人住房贷款利率下限。全国超百城首套房贷利率最低4.1%、二套4.9%,超18城首套房利率降至4%以下。
但降准、降息、降利率下限的操作利好效果有限,住户中长期贷款数据反映居民购房意愿仍低迷。2月、4月住户中长期贷款罕见负增长,11月,居民新增中长贷同比仍少增3718亿元。
2022年前10月,房地产融资政策渐进松绑,但落脚点还是在于对前期收缩性政策的回收和纠偏。1月明确并购贷不再计入“三道红线”,2月保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理,3、4月金融委等六部委积极表态,8月中债增增信支持房企发债,9月监管指示银行新增6000亿房地产融资,10月允许少量涉房企业A股融资。
以11月为分水岭,监管对于房企融资态度发生根本转变,逐渐转向保主体。8日,交易商协会表示将继续推进扩大“第二支箭”,支持民营企业发债融资,11日,央行、银保监会出台“金融16条”,12日,三部委发文指导银行向优质房企开具保函抵顶预售资金,21日证监会发文支持房地产股权融资。至此,监管对房企融资态度发生根本转向,纾困方向从“救项目”转换至“保主体”。
实操层面,信贷、股权、债券三箭齐发,协力支持优质房企融资。其一,多家银行向房企提供超3万亿授信;其二,8家房企储架式注册发行1210亿,增信3家民营房企合计发债47亿元;其三,20家上市房企披露股权融资意向或计划,世茂、福星等超过17家房企拟通过定增再融资。
我们认为2023年中央政策力度仍将相对克制,“托而不举”将是大概率事件,政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。类比于上一轮市场调整期2014年,“930”、“330”这类强力刺激性政策,短期暂无落地的可能性。
2023年将继续因城施策用足用好政策工具箱,地方需求端政策力度有望加码:
其一,一线及强二线城市调控政策或将局部放松,市场下行压力较大的远郊区域局部放松限购,定向优化二孩、三孩家庭以及各类人才购房资格等。作为政策风向标的一线城市,调控政策仍需从紧执行,但也存在局部放松的可能性。杭州、成都等强二线市场倘若出现走弱迹象,不排除政策加码放松的可能性,以便给市场“保温”。
其二,弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。弱二线及三四线城市仍需在政策层面适度刺激居民购房需求,涉及全面取消“四限”,加码购房补贴、税费减免等。而在佛山全面取消限购之后,预计长春、南宁、常州这类弱二线及三四线城市或将效仿全面取消“四限”,以便支持刚性和改善性需求,促进市场尽快回稳。
我们认为房企供给侧改革已渐近尾声。其一,信贷、债券、股权三箭齐发全面支持优质房企融资,其中股权融资或将是企业融资的重要工具。预计经营稳健的央国企将是银行信贷的优质客户,有望获得较高的实际信贷额度;优质民企实际信贷额度或将在授信额度的基础上打折。
在境外债券融资陷入冰封的情况下,优质房企将更为依赖境内债券融资。但在房企去杠杆、降负债的政策大环境下,预计境内债券融资增量或将相对有限,毕竟行业整体偿债风险依旧高悬在顶,仅限于央国企及优质民企才有资格发行债券融资,优质房企实际融资额度或将受限。
股权融资或将成为房企融资的重要渠道,更多上市的优质房企或将通过增发、配股融资。理想情况下,随着股权融资规模不断扩容,既能缓解房企融资困境,又能降低企业整体负债率水平,甚至还能构建风险共担机制,在一定程度上降低企业偿债风险。
其二,出险房企仍需去杠杆、降负债,但理应秉持有序出清的基本原则,逐步将杠杆率、负债率降到相对安全的水平。例如对于债券按期兑付确有困难的企业,可以通过协商予以展期或置换。又如在项目层面做好区分,出险房企的优质项目仍需给予必要的融资支持,尤其要支持优质房企兼并收购受困企业项目。
需要强调的是,“保交楼”依旧是接下来必须坚守的政策底线,难点在于破局保交楼资金困境,预计房地产纾困基金、政策性银行专项借款、金融机构配套融资等或将加快落地。
在实际执行层面,保交楼的核心原则是救项目但不救企业,尽快督促停工项目全面复工,保证问题项目都能顺利交付,最大程度维护购房者合法权益,维护社会稳定大局。
对于房企来说,在稳信用下企业整体融资环境接下来或将实质性改善,央国企及优质民企更将显著受益。
可以期许的是,随着融资功能逐渐恢复,央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨,出险房企仍将有序出清,最终房企供给侧改革将划上“休止符”。
