8年仅供地7宗！城阳北部板块11.37万方宅地挂牌入市！

据克而瑞数据统计，今年6月5日，青岛2023年青岛第二批次供地明细出炉，总共14宗，出让时间6月3日－9月3日之间，目前累计挂牌9宗，总建面约92万㎡。累计成交两宗，包括铁建广场旁1宗及城阳崇阳路一宗，总建面7．73万㎡。

截止目前，青岛一二批次累计供应商住用地173．57万㎡，占2023年商住用地供地计划的38％。

8月30日，位于城阳区城阳街道环城路南、青新高速西1幅纯住宅用地挂牌，起始楼面价4498元／㎡，地块只接受单独申请，不接受联合申请。

申请人可于2023年9月1日至2023年9月19日，下载本次拍卖出让文件及相关资料。

变化：该地块之前计划供应时容积率为2．2，本次出让容积率下调至1．8，总建面也从原来13．89万㎡，下调至11．37万㎡。

NO．1｜地块具体解析

该地块位于青新高速以西，S209国道以东，驼船山路以南，驼船山一路以北地块，占地面积约6．31万㎡，容积率1．8，建面11．37万㎡。起始楼面价4498元／㎡，起拍总价5．11亿，最高楼面价5172元／㎡，最高限价5．88亿。

项目周边配套情况

1．道路方面：地块东侧为青新高速，西侧为 S209国道，北侧为驼船山路，南侧为驼船山一路，交通区位优势明显。

2．教育层面上：地块北侧为环城路小学，西南侧为青岛农业大学，东南侧一公里内有青岛大学城阳附属中学，南侧城阳区特殊教育中心。

3．医疗：地块南侧五公里内有青岛市城阳人民医院，东侧三公里内有青岛市中医院城阳院区。

4．周边小区及配套：地块西侧为西郭庄社区，北侧为东郭庄社区，南侧为天一仁和珑樾一品，西侧有东郭庄地铁站，东侧为城阳北高速出入口。

整体而言，该地块位于城阳区大周村地块，处于城阳北部板块，区域东侧即是城阳白云山，依托于白云山的打造，品质楼盘较多。而该板块近几年毕竟平静，新房二手房都相对较少。该地块靠近交通要道，或会受到一定影响。

NO．2｜地块开发价值

1、土地市场

据克而瑞统计，城阳北自2016年以来，供应商住地共7宗，成交7宗，平均成交楼板价2670元／㎡，成交总建面62．71万㎡。从土地成交现状来看，土地成交建面呈现下降趋势。近三年开始有所供应，起始楼面价相对持平。

近8年城阳北板块土地成交量呈现供求双降趋势，而近4年楼面价保持相对平稳。

2．新房市场

由于城阳板块近两年供地较少，新房项目较少，只有三个，而1公里以内的项目多数都在东侧的白云山及城阳中心板块，高层均价1．45－．1．89万元／㎡左右。

北京城建国誉府项目墅质洋房在售户型建面约89－131㎡，均价16500元／㎡，低密院墅在售户型建面约140－170㎡，均价20000－25000元／㎡。项目预计2023年9月毛坯交付，以上信息仅供参考，详情请咨询售楼处。

天一仁和珑樾一品，在售洋房面积106平、108㎡、122㎡、142㎡，均价14800元／㎡，毛坯交付，2025年1月底交付；在售小高面积89㎡、106㎡，均价13700元／㎡，在售楼座2＃8＃15＃3＃9＃12＃18＃。户型建面122平、142平，均价15000－16000元／平，以上信息仅供参考，详情请咨询售楼处。

和达萃园现在售建面89㎡，105㎡、120㎡小高层，均价12500元／㎡；商铺均价22000－24000元／㎡。

白云山的国泰海韵华府项目目前在售一期洋房1＃，2＃，3＃，5＃，10＃，11＃边户，16＃，户型建面约86㎡、115、140㎡，均价14000－15000元／㎡左右，项目在售二期小高层7＃、8＃楼，户型建面约100㎡、119㎡，均价13000元／㎡左右。以上信息仅供参考，详情请咨询售楼处。

3．二手房市场

从贝壳二手房数据来看，北部板块价格相对较低。

注意事项：

1、楼面地价是指单位建筑面积的土地价格。出让金总额是指成交楼面地价与公告出让土地部分规划建筑面积的乘积。

2．拍卖出让地块实际规划设计指标以及空间范围以规划管理部门批准的规划方案为准。

3．本次出让地块装配式建筑等相关要求详见出让地块的《山东省房地产开发项目住房城乡建设领域建设条件意见书》。

4．本次出让住宅地块内配建的养老服务设施用房由竞得人根据青岛市《关于加强新建住宅小区配建养老服务设施用房规划、建设和移交管理的通知》（青民福〔2019〕29号）要求，建设并无偿移交城阳区民政部门。

整体而言，目前周边在售新房项目较少，待地块开盘入市，适合打造刚需类产品，按照正常去化流速，周边新房项目基本处于销售尾声，而周边二手房房龄较老，产品差异大，不会形成直接竞争，因此预判该地块入市之后，竞争压力缩减。

NO．3｜总结

房子的属性早已回归到了人居本身，品质住宅才是未来发展趋势。

据克而瑞数据统计显示，截止到8月29日，青岛商品住宅主力成交面积段集中在130㎡一下，成交了3396套，占比超72％；其中130－150㎡面积段产品成交873套；其次是150－200㎡面积段产品；可见，青岛楼市已经步入刚改、改善时代。无论是从土地供应还是商品住宅成交都可以看出，低密产品已经成为当前楼市成交的主流。

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