市场调查：青岛商铺现状 小商铺抢手大商铺"愁嫁"

    刚需人群作为岛城买房置业的主力军，在新房市场上一直贡献着最大的力量。刚需楼盘卖的风生水起，新建住宅价格也是风声水起，一路看涨。与之相比，投资性地产就在限购、限贷的当下遭遇了或多或少的尴尬。近年来，随着新建住宅小区底商和城市综合体的日益增多，大小商铺的数量急剧上升，库存量也逐渐增加，如今青岛的商铺已成遍地开花之势，但卖得都怎么样呢？近日，记者探访岛城的部分商铺在售项目发现，如今小商铺很抢手，大商铺却“愁嫁”。

旺角地段住宅小区“底商”大都抢手

    近年来，青岛住宅市场迅猛放量，新建小区如雨后春笋般出现，配合周边早已交付使用的成熟社区，新老业主对周边商业需求也越发增加，这已经影响到岛城一些投资客的投资选择，因此新建住宅小区的“底商”逐渐开始抢手货。

    比如，错埠岭周边住宅小区较为密集，几年前新业广场入驻更是增加了该片区周边的人气。据记者探访发现，错埠岭周边新建小区的底商经营业态就十分丰富。据周边从事餐饮行业的王先生介绍，目前错埠岭周边的底商房源非常抢手，租金也是一年比一年高，但在这里经营店铺的人却没有因为租金的上涨而离开。经常有很多租客跟东家谈判想买下商铺。王先生告诉记者，这一次他跟房东一口气续了3年约：“第一年10万，每年租金涨一万。”不过，王先生一直想要直接买下这个店面，也曾跟房东出价200万，但房东一直没有同意，“这个铺在已经成了房东的‘小金库’。”王先生无奈的告诉记者：“这附近的店面每天都有很多人来问价格，这也是租金一涨再涨的主要原因。”

    据记者调查了解，目前岛城小商铺大多很抢手，尤其是面积在150㎡以下的小铺面更是“一铺难求”。对于被住宅“限购”下来的很大部分投资客来说，商业地产成为了炙手可热的投资品，低于150㎡的商铺便成功获得他们的青睐：“买下商铺再租出去，翘着脚赚钱谁不喜欢？”

    同时，记者注意到，不少在200㎡以上的底商都被房东分割成多个“小商铺”，面积最小的也就10多个平方米，一个店面被寿司店、奶茶店、蛋糕店等多家分割。王先生告诉记者，这样一间店铺整体出租租金在10万/年左右，而分割成多个“小商铺”之后，最小的可以达到2万/年的租金，大一点的达到3.5万/年、4万/年，这样对于房东来说每年利润更高一些。

面积大、总价高的“旺铺”也“愁嫁”

    虽说商铺项目在“限购”政策下变得抢手，但岛城的商铺市场整体也呈现冷热不均、销售不畅的尴尬局面。“小商铺抢手，可面积超过200㎡的、甚至更大的商铺就出现了销售难题。”李沧商圈一商业项目销售总监这样告诉记者。

    记者走访了岛城多个区域在售商业项目发现，无论是商业综合体内的大型店面，还是住宅小区的大面积底商，“大商铺”都难找买家很“愁嫁”。多个项目的销售负责人都跟记者反应：面积较大的商铺，总价动辄千万，一般的投资客根本不会去考虑。另外岛城本地有这样实力的投资客本来就不多，而外地投资客甚至大品牌商家对于区域和整个商场定位又非常挑剔，甚至到了苛刻的地步，如此一来他们给出的价格也不高，很难达成成交。

    从岛城近期新建的城市综合体来看，似乎千篇一律的将商场定义为“中高端”，欲将大体量的商铺“出嫁”给国内外知名品牌，纷纷以引入大品牌的商家为荣。成功引入的案例并不少，但项目内却并未做到铺铺满员。记者在李沧万达和乐客城看到，有不少商铺依然静待买家，还有一部分商铺一年未到便已“易主”，新东家正在重新装修店面。

    走访中有项目销售负责人告诉记者：“城市综合体内的大型商铺很尴尬，我们都拼了命的联系那些能够出得起大价钱的品牌商家来到自己楼盘中来，可目前来看，经营方都很谨慎，购买前期都会深入考察项目，了解商场定位，这样卖出商铺的周期也很长。经常出现经营方受到商场某个小配套的影响，随时放弃入驻的情况。”

未来小商铺投资者逐年增多 盈利能力是商铺抢手的关键

    为什么大小商铺在岛城展现出“抢手”和“愁嫁”两种极端呢？有部分小投资客认为，商铺好不好卖，价格还是最主要的原因。投资客对于买商铺的支出和未来收益的算盘打得很精准：“200㎡以上甚至更大的底商，对于服务周边住宅小区来讲有些‘屈才’，而位于综合体中的大商铺价格动辄千万，一般的投资客也无法承受这样高昂的价格。”反观小商铺，面积小的价格可能刚过百万，相当于在市区购买一套中小户型住宅，一般的投资客完全可以承受。

    而对于大投资客来说，价格并不是决定性因素，未来盈利能力才是最关键的问题。“综合体的客流量、未来发展态势和整个商场的定位、面向的客群是否精准而广泛，都能直接或间接的影响到商铺的盈利能力。”

    从新国五条出台到青岛版细则落地，一路来看政策对商品住宅市场的投资性购房者打压只会越发的严厉。一方面，投资住宅被进一步打压，另一方面市民投资渠道也过于单一，这对商业地产来说是一个大好机会。擅长于小额投资的市民来说，商铺无疑是投资的最好选择，从目前来看小面积商铺投资者是逐年增多，市场需求量也在逐年增加。（记者 许乃丹）