青岛商业"同质化"严重竞争激烈 "傍地铁"成发展新方向

    “垂死挣扎”却无济于事，近日世界三大零售巨头之一的英国乐购折戟青岛，宣布下月即将停业转手新商家。这个立足老四方多年的大型商业体黯然离去，让人们在感慨商海无情的同时，也逐渐意识到岛城商业体“同质化”问题的严重性，各大开发企业开始思索青岛商业体下一步该怎样发展。在这种背景下，“商业体”一种新的发展方向正在悄然形成……

零售巨头乐购兵败岛城 “同质化”致商业体生存艰难

乐购下月正式停业

    6月2日，位于人民路与四方利群“隔路相望”的四方乐都汇商场内乐购超市开始清仓，计划于7月3日正式停业，内部其他门店也早已在4月份封闭。曾几何时，乐购的名号在青岛也曾被口口相传。2010年开张之际，它曾因不错的硬件条件掀起一轮宣传风暴，项目总建筑面积达7.6万平方米，拥有752个停车位的大型停车场和开阔的门前广场，还曾开辟13个线路的免费购物班车，这在当时的青岛商业市场都是一些丰碑式的数据。

    乐购此次的退场，虽令不少市民感到震惊，但类似情形在青岛却并不是第一次出现。2001年，来自美国的普尔斯马特曾落户青岛崂山区海尔路旁，属于仓储式会员制商店，开业之初一度也是十分火爆，2004年，在撑了3年之后因资金链断裂而倒闭；2002年，来自法国的法宝超市进入青岛，在汶上路上开了第一家店，接着当年8月就又开张第二家门店，到了2004年拥有4家门店的法宝超市在青岛已经取得不小的业绩，可惜2007年，法宝青岛4家门店悄然关门，只留下一个唏嘘的“背影”。

    除上述商业体外，还有不少商业体也在岛城经历了一番垂死挣扎，城阳宝龙城市广场开业后曾因经营不善等原因门可罗雀，如今经过新一轮的招商，才逐渐恢复商场热度。虽然在香港中路人气爆棚，但此前开设在辽宁路的佳世客店却遭遇了失利，由于购买力等多方面因素，惨淡经营4年后最终关门。

    地下商业的现状更不乐观，引领岛城穿戴潮流近30年的龙山地下商城将重新定位；地景大道正在进行二次招商，力争年底恢复运营；金街广场等问题项目正进行整改；神话洞将对外招商重新开发；这些曾在青岛城市商业引起不小轰动的地下商业项目，近几年有偃旗息鼓的趋势。

    造成岛城这些商业体过度冷清甚至闭门撤离的原因有很多，但随着时间的推移，有一个问题正表现的日益突出——商业体的同质化。记者走访发现，我市目前的商业体项目，运营模式都十分类似，主打产品相似程度较，各自的特点不突出。由此一来，一旦在同一区域同时出现2个、3个甚至多个商业体，便将有限的购买力分为多份，占比少的商业体就将要面临“不景气”“停业”等风险。

格局巨变“选址”成关键 商业体傍上“地铁”新要素

新建商业体傍上“地铁”

    随着各种商业地产业态的不断涌现，原有格局已经被打破，经历过发展的初期阶段之后，除了项目的“特色”外，“选址”这个商业体基本的经营要素又被再次举到了最重要的位置。传统选择“扎堆城市中心”的策略让部分商业地产企业感觉到了竞争的压力，他们开始寻求新的出路，比如向李沧、城阳乃至更远的如胶州、即墨等周边县市区靠近。但如今，李沧、城阳等区域已经呈现出商业体琳琅满目的情形，商家竞争压力不小于市区，部分商业项目因为购买力不足开始“吃不消”了。

    虽然岛城商业体正在遭遇发展道路上的荆棘，但与此同时，一种新的商业体选址模式正在悄然兴起。“地铁”对于岛城市民来说并不是一个新鲜词，自首条建设的M3号线项目开工后，蓝色的围挡一夜间出现在青岛多个区域的要道两侧，这个尚未谋面的交通工具似乎已经在人们的日常生活里“定居”了。

    随后，“地铁房”一词开始在房地产广告、媒体新闻中频繁出现，新都心、李沧中心等多个地铁线路铺设的片区一夜间迎来了无数个新建居住社区，而区域价值也与房价一起水涨船高。2013年，随着地铁站周边各个小区的交付使用，这些区域的常驻人口也在陡然间增加了数倍，区域对于商业体的需求明显增加。

    2012年年底，地铁2号线刚刚动工，岛城五大商圈就已不再孤寂，开始“生动”地串联，“地铁”的重要性得到了再次的肯定。各商圈原有的商业体似乎被打了一针“强心剂”，开始扩建整修楼体，重现往日活力，而部分五大商圈内的新建商业体也将建设速度明显加快。更有颇具“胆识”的商业体临地铁站而建，要跟“地铁”成为最亲密的邻居，啤酒城改造项目、青建太阳岛、双峰商业广场、和达中心城等项目纷纷浮出水面。

发展现状：地铁站周边商业体林立 未来或将比拼更激烈

建设中的地铁站

地铁站周边新建商业体林立

    近日，借青岛地铁M1号线（黄岛区江山路---城阳区东郭庄）规划问世之际，新闻网记者走访了多个地铁站附近的新建商业体项目。记者首先来到了新建商业体密集的市北新都心区域，如果说“新都心”是一个因利好规划而兴起的区域的话，那么“M3号地铁线”就是其最重要的发展要素。记者在新都心走访看到，位于清江路地铁站西侧的青建太阳岛项目主体楼座已经拔地而起，所有楼座均已封顶，该项目汇集了住宅，高层商务办公，商业街及地下超市等多元业态，预计2014年10月交付。

    随后，记者在紧邻青建太阳岛的和达中心城工地看到，售楼处内工人正在施工，外部基本修建完毕，计划将于近期开放，其他工程也在紧锣密鼓地进行中。根据规划，和达中心城总建筑面积30万㎡，囊括国际购物中心、名品商街、地铁商街、精品住宅、甲级办公五大业态。其中项目配建的国际级购物中心，将集时尚、美食、娱乐、零售、酒店、休闲、健身、文化、家居、影院等多元业态于一体，建成后能够满足置业者一站式生活的需求。同处新都心的福州路万科中心、以及保利麾下的双峰商业广场等商业体项目也在紧锣密鼓的建设中，一个崭新的地铁拉来的新商圈呼之欲出。

    离开新都心，记者又来到了多条地铁线路同时覆盖的香港中路，这条今日的青岛最繁华的“金街”未来还将成为地下交通的繁荣地。在香港中路与南京路交会处，银座中心的雏形开始显现，工地上多名工人正在忙碌，临街已建到地上10余层。据了解，青岛银座中心项目早于2009年2月11日奠基，是青岛市重点工程，总体定位高端城市综合体，涵盖大型购物中心、商务办公、酒店式公寓、住宅、商业街区等多种物业形态。

    在香港西路与东海二路的交汇处，在众多写字楼、银行、商业网点的包围之中，有一片用围挡遮住的正在如火如荼施工的工地，即为绿城深蓝广场，现已全面动工，地基已经打完了，两个塔吊正在运作，目前已建到地上二层。规划显示，深蓝广场由一栋超高层综合塔楼(74层)、两栋超高层住宅塔楼(42层和48层)及商业裙楼组成，涵盖5A写字楼、酒店式公寓、顶级酒店以及底层商业四种业态，建成后将成为环渤海第一高楼座。预计将于2013年下半年开盘入市。

    位于香港路北侧不远处的华润中心万象城目前也在建设中，该项目是一处集商务、办公、购物、休闲、居住等诸多城市功能于一体的大型现代都市综合体，其中规划的万象城将为青岛再添一处大型高端商业综合体。目前，香港中路商业体大多定位高端，如海信广场、阳光百货、心海广场等，待未来地铁线路通车后，该区域的购买力或将更加强大，而随之而来的便是越来越多大型商业体之间的“比拼”。

    离开香港中路，记者又来到M2号地铁线途径的崂山沿海区域，在香港东路与海尔路交汇路口，正在进行改造的青岛国际啤酒城外部的雕塑都已拆除完毕，内部北侧已有一栋建到5层左右的建筑物，大部分区域仍是空地，低洼地段挤满了前几天降下的雨水。改造后的啤酒城功能更为多样化，将成为集节庆、休闲、购物、商务等功能于一体的大型都市综合体。改造工程共分为3期，一期以节庆、购物休闲和部分金融商务为主题，预计2014年年中竣工；二期以金融商务为主；三期将开发一座地标式的超高层。啤酒城项目改造预计在4-5年内完成，建成后，这里将成为“崂山商圈”的核心区域。

    此外，近期在市民当中受关注度较高的乐客城、李沧万达广场、李沧银座广场、奥克斯广场等商业项目也都选址在地铁沿线，已经开业的商业项目生意兴隆颇具人气，成为了青岛北部“傍地铁”新兴商业体的典型代表。

    【记者手记】

    随着社会经济的发展，青岛的城市商业先后经历了传统零售时代、百货时代、超级大卖场时代和购物中心时代。如今，一座座商业体拔地而起，助力岛城城市商业再次升级，而在便捷“综合体时代”到来的同时，危险的“同质化时代”也已经到来，商业体正处在有机遇更具风险的发展阶段。

    展望岛城商业体发展趋势，最重要的一种方向将是向地铁站靠近。首先，岛城地铁途径区域新建住宅项目云集，地铁周边将在几年时间中形成多个入住率较高的居住区，这将为周边区域的商业体带来强大的“固定购买力”。此外，待地铁运行后还将为商业体带来大量的人流和物流，特别是为零售业提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。由此可以推测，未来青岛的各条地铁沿线、各大地铁站都将成为城市综合体扩张的主力方向。“地铁”继成为影响岛城住房市场“新要素”后，也在逐渐成为领跑青岛商业体发展方向的“新航标”。（记者 于灏源）

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    刚需人群作为岛城买房置业的主力军，在新房市场上一直贡献着最大的力量。刚需楼盘卖的风生水起，新建住宅价格也是风声水起，一路看涨。与之相比，投资性地产就在限购、限贷的当下遭遇了或多或少的尴尬。近年来，随着新建住宅小区底商和城市综合体的日益增多，大小商铺的数量急剧上升，库存量也逐渐增加，如今青岛的商铺已成遍地开花之势，但卖得都怎么样呢？近日，记者探访岛城的部分商铺在售项目发现，如今小商铺很抢手，大商铺却“愁嫁”（点击阅读新闻）

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