昔日青岛新房热销区今日二手房繁荣 房价倒挂现象很突出

    根据新闻网房产统计，上周（2015年3月15日-3月21日）青岛市新房共成交2157套，环比前一周小幅微跌3%；而同期的二手房市场表现却截然相反，上周青岛全市二手房交易量为597套房源，环比上涨13.28%。除了在成交上起色较快，似乎如今二手房身价也较之新房高出不少，不少去年的“新房热销区域”，如今成了二手房的天下，不仅二手房源数量大幅增加，还出现了很突出的同区域甚至同楼盘里“一二手房价倒挂”的现象。

昔日新房热销区域 如今二手房当道

    近日，一位计划在新都心区域置业的网友小董联系到记者，他告诉记者原本打算在新都心区域购买一套新房，可跑了几天后发现，这一区域如今在售的新房并不多，自己曾在2014年看好的新盘早已售罄了，在售的也仅有尾房和商铺房源，可选范围相对较窄。由此一来，他虽钟情于新房但却只能转投二手房市场，相比新房的稀缺，不少昔日的热销楼盘如今在中介门店都能找到，不少优质房源还标有“全新”“未住”等字眼。

    无独有偶，想在李沧中部区域置业的朱先生也遭遇了同样的难题。“别看这边新建楼房林立，但是多数房子都已经卖出了，在售的新楼盘没有几处，想在这块定居的话，现在只能去二手房中介那里挑选了”朱先生指着黑龙江中路周边的建筑对记者说道。据记者调查了解到，李沧中部区域目前在售新房相对稀缺，其中适合刚需的小户型房源更是少之又少，而由于前几年新房的海量入市，从2014年下半年开始，各大二手房中介门店挂出房源开始多了起来，而随着各楼盘新居的交付使用，这一片区的二手房源数量还在增加，不少都是“未住”或者“婚装”。

现象：一二手房价倒挂“很明显”

    除了新盘少，不少昔日的热销区域如今新盘身价也被二手房超越了，显现出一二手房倒挂现象。近期，青岛大部分项目新一季促销已经拉开帷幕，这就造成不少在售新盘价格甚至低于同区域二手房。以市北区新都心区域为例，据链家监测，目前不少二手房房源单价较之同区域新盘仍处高位，如中海清江华府二手房均价为16500元/平米，万科蓝山17916元/平米，青建太阳岛为14200元/平米。而新都心几处在售新盘单价则多在13000元/㎡及以下，部分大户型房源单价则更为“亲民”。

    不仅是同区域新房二手房价格有差距，即使是同一个项目，二手房也有高于新房的现象。如万科城在售三期国际公园精装修房源均价为13500元/平方米，而该小区二手房源早已突破15000元/平方米，新房、二手房源差价10%以上。

    不过，清江路一家二手房中介的工作人员告诉记者，虽然目前其门店所在的新都心区域确实存有新房二手房价倒挂现象，但较之2014年已有差价减缓的趋势。这主要是由于不动产政策来临后，这里的二手房源货量充足，但购买力却并未明显增加，明显供大于求，因此还有部分房源价格开始走低，倒挂现象正在缓解。

专家点评：房价倒挂现象仍将延续 但价差趋缓

     科威不动产总经理孙杰表示，新都心、李沧中部等区域的新房、二手房价倒挂现象从2014年已逐渐出现，形成原因也较为多元，其中与区域内房地产项目开发时段有明显关系，上述区域在去年都有大批新盘交付使用，除了自住，进行买卖也是消化房源的一种途径，酌情加价出售是多数卖家的常规选择，而开发商目前多数在执行新年第一轮优惠活动，如此“一增一减”就引发的一二手房价倒挂现象相对明显。

     李沧一家在售新盘的销售负责人坦言，在一二手房价倒挂现象下，新房的价格优势会一览无余，虽然近期新盘销售增量并不明显，但相对于二手房仍有优势。虽然二手房市场受不动产登记影响，也出现了部分廉价房源，但即使是价格相近，二手房买卖税费也远比一手房多，单是营业税、个税和中介佣金相加已差不多到10%，所以即使新房可选范围小，也仍握有与二手房博弈的筹码。不过，该销售负责人坦言，预计青岛部分区域一二手房价倒挂现象或将持续存在，但随着二手房源的快速增量，双方价格差将日趋缩小。同一区域的二手房源很可能会成为新房市场的有力竞争者。