2018年初探寻青岛二手房"价值洼地" 刚需置业主城要选这些片区

【编者按】 2017年初，记者曾走访调查过青岛几处二手房“高性价比”区域，其中市南部分旺角有房源1.5-1.9万元/平的报价吸引了不少读者的关注（新闻回顾）。转眼一年过去了，主城上班族仍希望可以就近居住的需求没变，迫切想在主城区选购二手房，可如今却不知该去哪个片区才能找到性价比高的房子了。

2018元月，记者再次走访调查青岛主城二手房市场，挖掘鲜为人知的高性价比“价值洼地”。

市南闽江路区域

二手房报价：2.2-2.6万/平米

2017年初时，闽江路周边的泛海名人小区，户型多以大户型住宅为主，当时挂牌出售的不管是180㎡还是376㎡的户型，均价都不超过1.6万元/㎡，性价比颇高。这次走访记者发现，该小区二手房报价已全部在“2万+”价格线以上，最低房源报价也在2.2万元/平左右。其他闽江路区域房龄超15年的二手房源，二手房单价多在2.6万/平米左右。不过闽江路片区，仍是市南区所有片区中二手房性价比较高的区域。

市南田家花园片区

二手房报价：2.5万/㎡-2.7万/㎡

田家花园位于宁夏路北，位置非常好。小区楼座非常密集，户型以80平套三、69平套二和46平套一为主。7层多层住宅楼，得房率较高。田家花园2000年的房子，66.95平，170万，折合后单价为2.5万元/㎡，算是价格比较低的了。一路之隔，宁夏路南的八大湖小区二手房挂牌价基本在2.8万/㎡以上。如，1980年的房子，62平215万，折合单价可达3.4万。相比而言，田家花园属于市南这个片区的价格洼地了。

市北错埠岭区域

二手房报价：部分房源在2.5万元/㎡以下

地处市北核心腹地，紧邻CBD商圈和新都心商圈的错埠岭片区，同时也临近地铁站，是不少置业者梦寐以求的购房区域。不过在地铁3号地铁线开通后，错埠岭区域的二手房已经有过一轮的上涨。比如，以万科蓝山为代表的高端小区二手房源当下的报价就丝毫不逊色于市南的房源。但走访调查后了解到，这一片区仍有不少房源单价在2.5元/㎡以内，是如今老市北依旧保持高性价比的二手房片区之一。这其中，错埠岭四小区、五小区在售房源单价都在2.1万/㎡左右，通榆路、南京路、辽源路部分散盘均价在2.2万/㎡。新岭花园是片区内较新的小区，部分挂牌二手房报价也在2.5万/平米以内。

台东北仲区域

二手房报价：1.8万/㎡-2.2万/㎡

2017年9月，记者曾调查过台东北仲片区的二手房价格。当时北仲基本算作台东片区价格最低的一片儿，价格在1.5万到1.8万/㎡之间，多层住宅得房率较高，但房龄都在20年左右，户型以小户型为主，据调查53㎡就已经是套二的设计了。

这次调查发现，北仲小区的二手房普涨到2万+了，西仲小区因房龄都是2000年左右的，因此价格较高，达到2.2万元/㎡左右，而且“一房难求”。因为基本没有房源，少数稀缺的房源一旦掌握在中介手中，那就成了香饽饽，中介收费不低于2%，能找到房源的中介甚至可以将中介费报到3%。

地铁催涨北仲小区房价，半年涨幅30%。地铁2号线西段也在如火如荼建设中，在北仲小区南面500米远就设有“海信桥”一站。这让小区摇身一变成为了地铁房。且小区内适龄儿童都可以上北仲一小或北仲二小，或者台东六路小学，这让这一片区的房源紧俏行情一直在延续，片区二手房市场继续看涨。

沧口片区

二手房报价：1.7万/㎡-2.1万/㎡

去年9月，记者走访沧口二手房市场时，当时这一片区的房源挂牌价格普遍在1.6万/㎡到1.8万/㎡之间。目前，该区域二手房单价基本达到1.8万元，个别房源单价可达到2万以上。以国通嘉园为例，去年9月的房价在1.8元/㎡左右，现如今这个小区挂牌的二手房价格都在19500元/㎡以上。

沧口片区的二手房以老房子居多，房龄在20年以上的，房型面积基本在70多平，多层建筑价格较低，挂牌价格大约在1.7万/㎡左右。而10年左右的房源，户型设计多在90平左右，价格就能普涨到2万+。此外，这个片区还可以找到不少顶加阁的房源，而且价格美丽。国通嘉园"六加阁套三厅双南双气精装修90平＋90平"，总价188万。该小区离永平路地铁站仅1公里。受地铁2号线通车的影响，这几个月来沧口永平路站附近二手房价格上涨明显。

崂山北村片区

二手房报价：1.9-2.3万/平米

北村小区，这个在崂山区真算是价格洼地了，周边高档社区环绕，高档社区二手房源基本售价都在3万+，比如竹韵山色小区房源大都3万元/㎡；金光丽园3万元/㎡；北国之春稍低，报价也要2.7万元/㎡；还有鲁信含章花园，二手房挂牌均价在2.8万/㎡左右。而北村小区只有2.1万/㎡左右。不过，据二手房中介介绍，北村小区二手房报价最近也有上涨的趋势。

北村小区是个比较大的住宅小区，小区共52栋楼，最多7层。房龄跨度比较大。1993年的房源因房龄较长，价格可能低至1.9万/㎡，2000年的房源报价普遍在2.1万元/㎡上下。小区为开放社区，产权年限为50年。不过，配套相当齐全，西面为佳士客永旺购物广场，南面为大润发超市。小区内有崂山区实验幼儿园，西面为齐鲁医院。

业内：主城二手房仍存“价格洼地” 面对房源“短板”置业需懂“取舍”

业内人士分析称，从此轮二手房上涨行情来看，主城范围内低价位的二手房片区在日趋减少，一方面这与新房上涨行情的带动有关，另一方面，随着地铁通车，地铁站点周边的老房子再次焕发生机，爆发了部分二手房片区的二次价格上涨。

不过，综合来看，主城依然存在价值洼地，一些较大社区或高房龄住宅聚集区，因为二手房供应量较大而需求量不足，可能存在市场压价的现象，这是形成价值洼地的主因。还有一些二手房普遍存有房龄较长或没有物业等顽固性问题，制约了价格的上限。虽然这些房源存在一些短板，但对于置业者特别是刚需买房人来说，只要抓重点需求，懂得取舍，也不难找到合适的房源。