[摘要] 有人说公寓投资回报收益太低，转手税率太高，不值得投资。可对于受到限购影响的投资者来说，公寓不限购不限贷的优点却是住宅类产品所不能比拟的。
眼下，青岛进入了一年中最旺的旅游季。在啤酒节的带动作用之下，西海岸、崂山、市南沿海一线等的短租房和酒店式公寓也人气爆棚。在此大背景下，公寓类产品开始借势营销。不过关于投资公寓这件事，一直以来争议颇大。有人说公寓投资回报收益太低，转手税率太高，不值得投资。可对于受到限购影响的投资者来说，公寓不限购不限贷的优点却是住宅类产品所不能比拟的。
对于想购买公寓的你，这份最真实的青岛公寓市场调查数据一定要收好！
市南公寓日租金214元就可以15年收回购房成本
日前，国内房价第三方机构公布了2019年1-7月青岛市在售公寓成交均价，从数据中可以看到，目前青岛在售公寓最高单价出现在市南区，成交均价28949元/㎡。近郊板块中，黄岛区的公寓成交均价最高，超过了主城市北和李沧区，1-7月公寓成交均价为19810元/㎡。
根据目前国际上专业理财公司衡量一处物业价格合理与否的标准来看，假如一处物业的年收益×15年=房产购买价，那么该物业就物有所值；如果该物业的年收益×15＞房产购买价，那么久说明该物业尚具有升值空间；如果该物业的年收益×15＜房产购买价，那么说明该物业不宜投资。
小编假定在青岛各区市购买的公寓均能够在15年靠租金收回成本，
即 15年的租金收益=公寓成交总价，
以在各区购买40平米的公寓来计算：
假如要想在理想状态下靠租金收回购房成本，
那么在市南区往外租一套40平米公寓的月租金价格就应该达到6433元，除以一个月（30天）的话，日租金则应为 6433÷30=214元才能不亏本。
现阶段青岛楼市：老胶南公寓成交套数最多 市北区公寓成交套均面积最大
自2017年青岛楼市限购政策实施以来，有关公寓项目是否值得投资的讨论从未间断。不过虽然饱受争议，但是公寓项目在楼市投资中却始终占有一席之地。根据克而瑞统计数据显示，2019年1-7月青岛全市公寓项目成交套数最多的区域为老胶南，成交套数为1567套。成交套均面积最大的区域为市北区，为56.7平米。
此外，记者在调查中发现，公寓产品能够吸引消费者，与其所处的地理位置是分不开的。以西海岸为例，有十几个公寓产品沿着滨海大道和13号地铁线错落分布，许多项目不仅步行就可到景区，而且周边还有新建商业综合体，是许多外来购房者的理想居住之地。目前，西海岸新区的公寓产品价格集中在13000/㎡至20000/㎡之间，而且产品多以60平米以下的小户型为主。
而在主城区楼市中，公寓项目的区位优势则更为明显。从火车站开始，沿着地铁3号线一路东行，香港中路、南京路、新都心、李村都有公寓项目在售，价格在15000/㎡至20000/㎡之间，这些公寓产品大部分都有专业的酒店管理集团入驻，其中有一些会对楼座进行集中改造管理。在地铁2号线沿线的公寓产品主要集中在台东商圈和崂山商圈，因为靠近核心商圈，目前loft公寓价格普遍在20000/㎡左右。与周边的普通住宅相比，这些公寓产品的价格低了3000元/㎡至10000/㎡之间，如此大的价格差也让购房者看到了升值空间。
公寓市场现状：青岛在售公寓大多带有租约可以以租养贷
虽然从现有数据来看，公寓类产品的投资属性落后于住宅，但是不可否认的是，仍有不少投资者愿意选择公寓。
耿先生是地地道道的青岛本地人，在关注了房产、股票等多种投资产品之后，经过一段时间全方面的考察，耿先生于2014年购买了一套位于崂山区的公寓。虽然咋一看这套公寓的单价并不低，但耿先生自己心里却有一本明白账。耿先生说，他当时购买这套公寓总价是108万，首付六成54万后，商贷有54万。但是这套房子本身带有租约，每月租金3200元。也就是说，这个房子本身的租金就已经足够还贷款。这样用不了几年，房子的贷款就能还清，这也意味着他仅花费54万就在寸土寸金的崂山区购买了一套精装住宅。就算未来不打算出租了，自住也是一个不错的选择。
记者通过前期调查了解到，目前青岛在售公寓项目尤其是酒店式公寓项目大部分都带有租约，有的是与酒店服务机构签署了托管服务。不过很多项目在销售前期将租金收益说的很模糊，一般都是等公寓交房后才能最终确定租金情况。
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