[摘要] 回顾青岛楼市,往年的第一季度,都是岛城学区房的“抄底期”,在这个时段里学区房价格往往处在全年的"最低点",部分家长型置业者会选择在此时买入房源。
回顾青岛楼市,往年的第一季度,都是岛城学区房的“抄底期”,在这个时段里学区房价格往往处在全年的"最低点",部分家长型置业者会选择在此时买入房源。那么今年的第一季度呢,青岛的学区房市场行情如何呢?
日前,记者对岛城几处热门学区进行了走访摸底。本轮走访发现,目前岛城学区房片区的部分中介门店暂未开门纳客,营业的中介门店也相对冷清。价格方面,在青岛二手房价“十三连降”的背景下,以市南中西部片区为代表的学区房源报价则表现得“相对坚挺”。
市南西部:报价“相对坚挺”“5字头”房源不少
市南中西部是岛城名校的主要聚集区域,大家耳熟能详的大学路小学、江苏路小学和嘉峪关小学等名校都位于该区域。去年第四季度记者走访大学路片区时,一位片区的资深房屋中介告诉记者,市南中西部片区学区房价格当时出现回落,大学路片区房源挂牌价格有5%-20%的降价空间,单价多在5万/平左右。
此次走访记者再次采访到了这位中介负责人,据他介绍:目前大学路片区内48-55 ㎡套二居室,报价在 5.2-5.5万/ ㎡,套一居室因户型小、总价低,所以单价较二居室稍高,总体来看较之去年第四季度价格变化不大。另外,记者走访了解到目前大学路片区内房源基本都可以带看房。“近期成交量相对较少,但就成交价格来看,并没有因为疫情因素产生大幅度下降,价格相对坚挺。”该中介负责人如是说。
青岛市实验小学(原江苏路小学)片区内二手房价格同样坚挺,江苏路、沂水路房源等报价依旧在5.6万/ ㎡以上,与去年四季度报价基本持平,但挂出的房源数量不多。
据这一片区的中介介绍,不少家长求购面积在30平以内小户型实现学区落户后,但这样的"老破小"实际上无法实现陪读居住功能,为此还会在片区内再租一套面积稍大的、条件较好的房源用于日常居住。记者走访了解到,目前大学路附近租房价格为:一室2054元/月、二室3378元/月、三室4550元/月。江苏路附近租房整租价格为:一室2154元/月、二室3100元/月、三室3940元/月。
市南中部:
有房东主动降低挂牌价但议价空间很小
湛山片区内市南区实验小学被东海一路、新湛一路、秀湛路、华严之路等小区环绕其中,这些小区的二手房报价在4.2万—5万/ ㎡左右不等。对比记者 2019年底对湛山学区的摸底走访发现,该片区内二手房挂牌价有所下降,但成交均价与去年底基本持平,现在房东们的议价空间都很小。
“因防疫管控等原因,目前带客看房有些许不方便。但去年至今,湛山片区房价表现比较平稳。近日有房东由于房屋闲置时间太长而主动降低挂牌价,将一套套二房源报价从252万下调至243万,报价下调近十万,不过房东明确表示这一报价已经接近心理价,即使买家诚心购房,议价空间也只有一两万。”湛山片区某大型中介的经纪人向记者介绍说。
嘉峪关小学片学区房报价基本在4.5-6万/ ㎡价格区间,价格较去年四季度记者走访摸底时并无较大价格变化,房源多为 80 ㎡以内中小户型房源,房龄相对较大。
市南东部:
香港路学区、基隆路学区“2字头”房源不少
市南东部片区的学区房报价普遍低于市南中西部片区。基隆路小学、金门路小学片区内,多数房源报价在2.5-3.9万/ ㎡之间,片区内“ 2”字头尤以辛家庄小区房源最具性价比,60-80 ㎡的户型居多,珠海路小区、台湾花园、麦岛家园等小区依旧报价 3万/ ㎡起。
香港路小学位于繁华的香港中路商圈,去年四季度记者走访摸底学校周边的二手房价普遍在3.2万/平以上。此次记者走访摸底发现2000年左右房源报价多在3-4万/ ㎡区间,如新贵都小区内小、中、大户型房源皆有,由于房龄较新,尤以中大户型居多。房龄大于 25年的多为40-60 ㎡左右的小户型房源,报价区间在 2.4-3.1万/ ㎡。
市北有“1字头”学区房 崂山学区房兼具改善功能
市北台东六路小学周边能寻到少量1.8-2万/ ㎡房源,其他房源单价也多在 2.3万/平以内,房源面积多为40-70 ㎡,房龄多大于二十年。平安二小区域,有少量报价低于 2万/平以内的房源,当下有机会淘到“1字头”的房源。与去年第四季度相比,上述两个片区房价变化不大。
市北桦川路小学片目前二手房均价2.2-2.6万/ ㎡区间,房源面积多在70-90 ㎡区间。同安路小学片二手房报价在2.3-2.8万/ ㎡区间,部分房源房龄在十五年以内。
崂山区第二实验小学周边二手房价格在3-4万/平区间,与去年第四季度片区房源售价持平,房源主要集中在辽阳东路南侧、海尔路、银川东路附近,这些房源相对较新,但户型相对较大,目前关注该片区的家长型置业者除了学区,不少人也考虑兼具改善居住的功能。崂山区实验小学片区房源报价多在3.5万/平以内,同样大户型占比较大。
业内:
部分老龄学区房无法贷款教育置业要“量力而行”
业内受访表示,为子女教育进行置业容易让“望子成龙”的家长拼尽全力,但量力而行才是正确的方式。市南中西部,部分学区房因房龄较大无法办理房贷,家长型置业者选择该片区买入时需提前考虑全款买入事宜。计划贷款的家长型置业者,也可考虑市南东部、崂山等学区房源,房龄较新方便申贷。预算低的置业者也可考虑在市北、李沧等学区片购房,学区房均价低于市南和崂山的学区片区。
此外,还要注意户口迁入问题,如果原房主户口不迁出,买房者子女是就无法落户入学的,置业者可要求在购房合同中增加“卖房人户口应在付清房款前迁出”约定。
图/文:于灏源 时伟娜
