[摘要] 年中就是一个临界点，2020上半年青岛楼市在经历了一番曲折后，在全年跑道上画上了一个“逗号”。回顾2020上半年青岛楼市，疫情、公积金新政、共有产权房政策
年中就是一个临界点，2020上半年青岛楼市在经历了一番曲折后，在全年跑道上画上了一个“逗号”。回顾2020上半年青岛楼市，疫情、公积金新政、共有产权房政策、LPR“四大要素”，都对青岛房地产市场产生相对明显的影响。关于2020青岛楼市下半场，房地产专家和金融业内都预测，新房二手房市场将会“稳字当头”，LPR或仍存有下调的可能。
要素一：疫情
一场疫情，让各行各业都受到了不同程度的影响，作为国民经济支柱行业之一的房地产业，也出现了相关变化。
新房和二手房的成交行情，是受疫情影响较为明显的板块，2020年2月青岛新房成交共计2056套，环比1月份下降69.46％；2月份青岛二手房共计成交了907套，环比1月下降74.7%，也是近五年以来青岛二手房市场成交量最低的月份。可以说疫情一来，青岛楼市是“应声封冻”。直到3月份后，随着疫情得到有效控制，新房、二手房市场才跟着逐渐进入“复工回温”轨道。
面对疫情，青岛房企、中介也在市场营销方面快速进行了调整。其中“线上看房”便是2020上半年青岛楼市的重要新模式，VR看房、直播看房、网上售楼处等线上营销方式在房企中引发新热潮。业内人士认为，线上售楼处更多是以获取客户信息、推广全民营销为目的，真正成交还是在疫情得到控制后，在线下完成交易流程。
在房源优惠方面，受疫情影响，房企纷纷释放出了最大的诚意，那就是“让利”，各家使出浑身解数提升业绩。打响第一枪的是恒大，恒大旗下全国各在售楼盘推出75折优惠，随后融创推出“30天无忧退房”计划，保利每周10套特价房限量秒杀，万科青岛全系产品开启1万元起购。特价房、打折房、30天无理由退房……各种优惠方式层出不穷，这些策略也在一定程度上为房企和市场起到了保暖的作用。
要素二：共有产权房政策
2020年3月，城阳区出台 《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》，从房源和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。《意见》提出，在区域内统筹优质商品住房，面向从院士到大专学历等各类人才开放。根据青岛市确定的人才七个层次，对不同层次人才购房时由企业承担购房总价的20%或30%，与企业共有产权。
根据政策，属于一至四层次的人才，产权比例为3：7，期限为8年，期满后，企业无偿赠送共有产权；属于五至七层次的人才，产权比例为2：8，期限为5年，期满后，人才按照“孰低”原则，回购共有产权。6月，城阳共有产权房政策作出进一步调整：对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，本人与区属国企的产权比例调整为7：3。
共有产权新政推出后，对于城阳楼市起到了明显的拉动作用。2020上半年城阳共卖出新房12921套，夺得青岛区域成交亚军，单区成交量占比全市总成交量的21%，成交面积1442121.05㎡。如果再加上高新区上半年成交的4059套新房，城阳的新房成交量已接近冠军西海岸的成交数据。
要素三：公积金新政
2020年2月，青岛市住房公积金管理中心出台新政，允许受疫情影响的企业暂缓缴存住房公积金，企业也可申请降低住房公积金缴存比例，单位和个人比例最低不低于5%。针对企业受疫情影响无法按时缴存的，补缴后视同正常缴存，不影响职工申贷。
这一新政，在“复工复产”中助力成效明显，据官方数据，截至5月底，青岛已有1649家企业缓缴公积金，363家企业降低缴存比例，企业共减负约2亿元。
要素四：LPR
房贷是许多置业者共同关注的热点之一，也是许多购房者买房前必要考虑的要素，“LPR”则是2020上半年房贷市场上的“当家词汇”。
据官方数据，今年LPR在2月、4月曾两度降息，1年期LPR年内累计下行30个基点，5年期以上LPR累计下行15个基点。
6月22日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心刚刚公布的数据，1年期、5年期以上LPR维持在3.85%、4.65%,均与5月报价保持不变。至此,LPR连续两个月“按兵不动”。
以100万贷款本金、30年等额本息的住房贷款为例,LPR每降5个基点，买房人月供可以减少约30元，合计30年能减少利息大约10800元；降息10个基点，相当于月供降息60元，合计节省21637元。粗略计算，今年上半年两次降息后，月供还款额累计可省90元/月。
2020楼市下半场预测：
新房二手房“稳字当头”近期LPR存还有下调的可能
青岛一家专业数据机构的高级分析师受访表示，从上半年土地供应量来看，下半年青岛楼市并不会缺少新盘，特别是西海岸、城阳、即墨等区域，2020下半场将会涌现出许多新面孔。
虽然如此，但业内表示，下半年青岛楼市新房成交量和价格方面，预计依旧是“稳”字当头，房源售价较之上半年会有波动，但不会大起大落。主城区新房价格相对“坚挺”，不排除会出现改善新盘定价“比较自信”的情况。
青岛某大型房屋中介市场部负责人受访时也坦言，二手房市场下半年预计也是以“稳”为主，首先是会保持平稳的成交态势。房价方面，时至6月份，青岛主城区二手房价格已经开始趋稳，辅城区及近远郊二手房源下半年不排除会出现“房东小幅降价促成交”的现象，但整体来看，不会出现太大波动。
金融业内受访时表示，LPR虽已连续两个月按兵不动，但并不意味着未来会“原地踏步”。人民银行7月1日起下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，进一步降低银行负债成本和实体经济融资成本。预测今年第三季仍有降息降准机会，LPR报价维持不变最长时长为3个月，7月LPR存有下调的可能，但需要降准或降息的驱动。
业内专家直言，房贷资产一直是相对优质的银行资产，银行也有动力继续积极布局该领域业务。综上所述，下半年房贷利率或仍有下行空间。
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