[摘要] “金九”茫茫难自料,“银十”黯黯独成眠。楼市似乎已经危言耸听。那么,众多开发企业面临“躺平”的大趋势下,楼市路向何方?预言未来,又几何?
“9月我们把能用的招数都试了一遍,仍然难以扭转局面。10月在全年营销费用超限较大的局面之下,整个营销已经接近束手无策。”10月12日,一家TOP10房企营销副总经理在接受记者采访时,无奈地表示。
据采访,2021年9月份,青岛住房维修基金缴纳为1500笔(不含平度市、胶州市、莱西市),这意味着当月实际完成的成交仅仅为1500套。
“金九”的成绩不及同年3月份、6月份的四分之一,而从数据表现来看,青岛市自6月以来,住房维修基金月均缴纳笔数下降幅度超过1200套,8月-9月最高差达1700套以上。
“金九”茫茫难自料,“银十”黯黯独成眠。楼市似乎已经危言耸听。那么,众多开发企业面临“躺平”的大趋势下,楼市路向何方?预言未来,又几何?
银十淡看烟水寒
10月8日,据易居研究院智库中心提供的数据:十一期间全国重点城市新房成交量同比下跌10%。全国26个城市新建商品住宅成交面积同比下跌了10%。纳入统计的9个一二线城市,成交面积同比持平。而纳入统计的17个三四线城市,成交面积同比下跌23%。
另据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2021年十一长假期间监测重点15城新房成交8026套,较去年十一假期下降15.6%,较2019年十一假期上涨4.5%。
数据对比不难看出,今年国庆期间的市场行情比去年同期要弱。三四线城市比一二线城市要弱。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“分析个中原因,一方面是2020年十一期间恰是全国楼市相对好的阶段,所以同比数据容易下跌。另一方面是,当前楼市的走势有惯性,即在今年6-9月份持续4个月的降温过程中,目前此类行情是在保持延续。”
从数据来看,金九失落之后,银十的行情其实是在悲观情绪中蔓延。“下半年,售楼处是比较惨淡的,不仅内建渠道成交量下降,外建渠道的带看、成交都是一言难尽。”在即墨创智新区,记者走访了几个项目的售楼处。其中一位负责案场销售的牟先生表示,“8月以来,业内对于第三、四季度的销售都有不乐观的预期。从目前来看,行情基本符合预判。”
“房贷收紧后,整个楼市都似乎处于一个有价无市的状态。这导致我们正在清盘的项目,也遇到了不小的阻力。”在红岛湾,一家机构负责渠道推广的单女士在接受采访时提到,“调控政策收紧后,楼市就像得了感冒一样,时好时坏。”她认为,“现在虽然不是最难的时候,但也差不多了。”
来自青岛锐理新房数据统计也证实,进入9月份后青岛新房成交价格开始出现逐步下滑的趋势,直到上一周(10月4-10日)新房价格再度出现了较大幅度的下滑,这与传统意义上的“金九银十”完全不符,不仅如此,近期新房成交量与7、8月份相比也明显的走低。
“近期,青岛市场主要区域的销售都不算理想,金九银十这个时间段也比较尴尬。”中房智库专家龙江先生表示,“虽然近年来,金九银十有向年底冲刺过渡的迹象,但是整体来说,今秋冷得有点早。”
今年楼市降温明显
2020年十一适逢疫情后购房需求集中释放,成交量达到高位,今年十一较去年同期略有不足。值得注意的是,今年国庆期间全国部分城市尤其是北方城市阴雨天气笼罩出行旅游受阻,加之部分城市疫情管控严格阻碍了出行计划,一定程度上带动当地楼市活跃度提升。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,分城市来看,重点15城中仅有4个城市新房成交较2020年上涨,其余11城同比均下滑。
另据克而瑞中国数据显示,9月份,全国28个城市中,受市场成交下滑的影响,去化周期也普遍拉长。比如,北京、长春、徐州、昆明、青岛、佛山、郑州、南宁等城市的库存消化周期已经超过15个月,其中长春、徐州、昆明、青岛甚至超过了20个月。
除了开发、销售领域之外,2021年整个市场在土储、信贷等方面,均面临着较大的压力。受行业整体发展影响,第四季度开局,在一些开发企业和相关涉房机构里还上演着躲不开的离别场景。“2020年以来,不少企业的营销考核都由季度考核转变为月度+季度考核。大部门项目营销负责人,在全国、区域的综合考评中,都时刻面临着被淘汰机制,也就是我们圈内戏言中的‘被干掉’了。”在采访中,某TOP10青岛区域品牌负责人冉女士向记者透露:“近期,有不少项目总、营销负责人因为业绩等原因离职。而在销售口上,更是有不少转行的同事。”
楼市表现不佳,涉房企业、机构似乎也难以独善其身。某机构负责人郭先生提到,圈内最近还流行着一个词叫做“被优化,其中含义,不言而喻。”
据悉,“10月11日晚间,针对某社交网络平台上关于贝壳找房(BEKE)上海研发团队全员被优化,裁员补偿为‘n+3’”的传闻,贝壳找房相关人士回应21世纪经济报道记者:“今年以来,行业环境发生较大变化,公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。对于此次调整涉及到的员工,将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排,同时为其优先提供内部转岗机会。”
记者在采访中了解到,此消息爆出后,引发了行业内的关注,不少从业人员认为,房地产行业已经在职业范畴内退出了高速发展的舞台。
楼市期待春天回暖
秋雨萧瑟,凛冬的脚步正在逼近。然而,春天似乎也并没有那么远。
展望四季度,“政策仍将继续趋严,从房地联动到加强限购限贷,再到二手房指导价、学区房监管等,政策层层深入,细化量化,同时在‘限涨令’和‘限跌令’双向管控下,稳定市场预期,楼市将较长时间维持平稳态势。”诸葛找房数据研究中心在接受本刊记者采访时表示。“对于当前房地产市场的行情,不需要过度悲观。”严跃进也指出,“近期信贷政策可以认为迎来了拐点,虽然利率下降的动作还不明显,但是预计四季度各银行的额度会增加,其显然是有助于支撑市场交易量的。”
同时,从实际过程看,“三季度各类政策管控下,购房需求入市的动作显然少了,各类观望情绪增加。随着四季度的到来,各类购房需求会继续释放,这也有助于各类房企的项目去库存。据此可以认为,十一假期虽然行情依然显露疲态,但是悲观情绪已经明显在减少了。”严跃进说。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为:“目前的新房市场正处于高位回调阶段,叠加多方面监管,多数房企面临较大的现金流压力,比如在土地市场方面房企整体参与热情也不高。”他说:“2020年5月到2021年6月全国新房销售量持续保持历史高位,目前是对前期过热的修复,‘高位回调’的态势我认为会持续一段时间,直到前期积累的风险,比如违规资金入市、投机行为等给市场带来的负面影响基本消化。”
值得注意的是,告别了住房短缺,当下的中国居住市场,正在跨入第三次大转型期,进入“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的新住房模式,正从“钢筋水泥”转向年交易规模高达30万亿元体量的居住服务业,成为经济内循环的重要支撑。
“刚需、改善、再改善需求将成为未来市场的主要支撑。”龙江表示,“时代在转变,市场在重构,房地产在实现人民群众美好生活的过程中要创造更大的价值。”
记者还了解到,近期多地房地产市场量价齐跌,不少重点城市的拍地规划也因为无企业报名而出现地块“下架”、流拍的情况,已经引起了中国房地产业协会以及地方协会的关注。而对此,严跃进也表示,“中房协预计于10月15日召开房企座谈会的消息具有非常强的信号意义,充分体现了房地产管理部门对当前市场和企业走向的关注。”
由此,可以展望的是,虽然受调控政策以及市场周期影响,楼市在2021年“银十”有些秋凉更甚的体味,但是“秋冻”之后,带来的将是更为健康的行业发展。经历蜕变的房地产市场,不仅临冬可问春暖,更宜向着更好的未来,去放眼量。
青岛财经日报/首页新闻记者 赵彭
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