[摘要] 站在新的起点让我们回顾2021年，到底都有哪些政策深刻地影响着青岛楼市？又有哪些政策是与咱购房群体息息相关的呢？
站在2022年的开端回顾2021年的青岛楼市，“密集调控”“政策底显现”“房企变局”等纷纷浮现，成为关键词，也让2021年青岛楼市格外不同。
从年初的房企“三条红线”到“集中供地”……让房地产行业迎来了前所未有的重大变化——曾经的高杠杆、高周转、高回报的时代一去不复返了！一年来伴随着全国和地方调控政策的密集出台，这些也在时时影响着我们普通购房者，让这一年的青岛楼市呈现出了难得一见的“前高后低”走势。
新年又是一个新的起点，站在新的起点让我们回顾2021年，到底都有哪些政策深刻地影响着青岛楼市？又有哪些政策是与咱购房群体息息相关的呢？
01
青岛地铁1号线全线开通
地铁三期规划3条新线一齐开工！
青岛楼市“刚需”板块不断扩容！
新年伊始，说起去年咱青岛人的大喜事儿，很多人第一个想到的应该就是刚刚全线开通的地铁1号线了！
12月30日上午，青岛地铁1号线南段开通了！与之同时，青岛地铁三期规划首批线路共计3条新线也同时一齐开工了！
据悉，首批开工线路包括2号线二期、5号线、7号线二期，线路总长约58公里，均是促成主城区线路成网的骨干线，创出了“当年申报、当年获批、当年开工”的青岛速度，也标志着青岛轨道交通三期建设规划项目拉开建设大幕。
一年之内，开通1条线，开工3条线，这种项目落地的速度前所未有。2021年3月，国家发改委受理了青岛轨道交通三期建设规划，于9月正式批复。青岛成为2021年国内唯一当年申报当年获批的城市。三期规划项目共有7个，总长139公里，总投资近1000亿元。其中，延伸项目3个（2号线二期、6号线二期、7号线二期），新建项目4个（5号线、8号线支线、9号线一期、15号线一期）。据了解，除了赶在年末集中开工的上述三条新线之外，还有15号线一期、9号线一期、8号线支线、6号线二期共计4条线路将分批于今年上半年陆续开建。待到那时，青岛轨道交通获批里程可达503公里，位列全国第九位。
其实2021年这一年青岛地铁建设新进度、好消息一直不断！从城市轨道到轨道城市，青岛正加速驶入全新的发展空间。当大青岛撑起轨道交通骨架，我们的“同城生活”将更加便捷，新的地铁线路将带动青岛楼市版图上更多的新兴片区，也让刚需购房者的购房版图不断扩容。
02
岁末重磅行动方案问世：
未来三年，青岛主城区城中村力争清零！
12月28日，青岛市第十六届人大常委会第三十七次会议举行，在本次会议上，副市长张军同志作关于青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案的报告。会议提出，将全面推动实现更高水平宜居宜业，将青岛建设成为高质量发展、高品质生活、高效能治理的现代化国际大都市。
此次会议，提出了三年攻坚任务，开展历史城区保护更新、重点低效片区（园区）开发建设、旧城旧村改造建设、市政设施建设、交通基础设施建设、地铁建设及地铁沿线开发建设、停车设施建设、公园城市建设八大行动。
这其中，备受广大市民关注的旧城旧村改造建设三年攻坚行动即将启动。据悉青岛市计划三年改造城镇老旧小区共1108个、30万户；启动改造城中村81个、5．5万户，重点推进市北区、李沧区、崂山区范围内的27个城中村、2．4万户改造工作。力争通过三年攻坚行动，市南区、市北区、李沧区、崂山区（建成区）2000年以前建成的老旧小区改造和现有城中村改造基本清零。
03
青岛“十四五”主城扩容：
城阳区正式被纳入主城区范围
2021年3月，我市公布《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出未来五年，青岛将统筹现代化大都市空间、规模、产业三大结构，科学布局生产、生活、生态三大空间，形成多中心、网络化、组团式、开放型城镇空间形态，打造更具竞争力、更具发展活力、更可持续发展的现代化国际湾区。
这份纲要确立了未来5年，青岛主城将形成“5＋3”的格局。其中，“5”是指市南、市北、李沧、崂山和城阳5大主城区，“3”是指西海岸、即墨、胶州3大主城片区。
在这期间，要依托5大主城区的发展，强化总部商务、金融贸易、创新创意、时尚消费、文化交流等核心功能，提升人口集聚和资源要素配置能力，优化城市中心体系；同时提升城市能级，使3大主城片区与主城区实现优势互补，成协同发展效应。至此，城阳正式被纳为主城区范畴，青岛主城因此扩容。
城阳纳入主城，最先成为楼市焦点的就是专场之后的流亭机场板块！8月12日零时青岛流亭机场正式关闭，转场至青岛胶东国际机场，腾出后的城阳区流亭街道，以流亭机场为中心、占地36平方公里的“青岛未来之城”片区正式浮出水面，并迅速成为了青岛楼市版图上2021年最耀眼的“新兴区域”。
根据已公布的规划，该区域未来城市功能主要包括国际会议会展、国际商贸、旅游集散、总部经济与商务、智能制造、新能源新材料、科技研发与测试、时尚消费、公共服务（文化、体育、医疗）等职能。规划共形成商贸物流区、国际贸易与文化交流合作区、国际合作产业区、现代服务产业区、生态智慧社区五个功能区。虽然如今问世的还只有概念规划，但这一片区的寄个新项目已经“赶场”似得集中在2021年岁末问世了，案名无一不是某某·未来之城，片区发展潜力与前景可见一斑。
04
青岛出台落户新政：
取消落户面积限制的“门槛”
2021年3月15日，青岛深化户籍制度改革，发布落户新政。新政策放宽了学历、技能人才落户条件，关于对其他学历人才的学历要求，由原政策的全日制扩大至国家承认学历的大专以上学历人员（含技工院校、职业院校毕业生）；坚持居住优先，取消原有单套商品住宅城区（市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区）90平方米以上、新区（青岛西海岸新区、红岛经济区、即墨区）60平方米以上的面积限制，实现在我市取得居住性质的合法产权型房屋人员（含已办理房屋转让合同网签备案）及其近亲属即可办理落户。
6月份，胶州市又发布了《胶州市人民政府关于进一步深化户籍制度改革的意见》（以下简称《意见》），全面放开城镇落户政策。从胶州市公安局了解到，《意见》明确了五大类城镇落户途径，即：人才落户、居住落户、亲属投靠落户、稳定就业落户和赋权激励落户；畅通了入乡返乡人员落户渠道；强化了落户权益保障等。随后，山东省人民政府办公厅印发《关于支持青岛西海岸新区进一步深化改革创新加快高质量发展的若干措施》的通知青岛西海岸新区进一步降低落户条件全面放开落户限制实现落户“零门槛。继胶州、西海岸新区全面放开落户后，平度市政府出台了《关于进一步深化户籍管理制度改革的意见》，全面放开外来人口落户城镇限制。
05
三孩政策落地
对楼市影响深将推动新一轮＂产品革命“
2021年7月20日，《中共中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》（下称《决定》）正式发布，标示着我国进入了实施“三孩”生育政策的时代。说到生娃，自然离不开住房，“三孩”的放开对楼市影响几何？一时间成为了房地产行业2021年最热议的话题之一。
业内专家普遍认为，三孩政策落地对于楼市的影响是巨大且深远的，它将推动楼市新一轮主力产品更新迭代。考虑到一家三代人、三个孩子的结构居多，四居室房源以后或越来越多，而改善型购房客群的换房需求也随之释放。2021年，青岛市诸如浮山后、新都心、东李、西海岸灵山湾、城阳中心城区等片区，不少房企已先政策一步，开发出一些四居室的房源，并多数能提供更好的教育、交通、医疗、商业服务。当然也有人认为，同样一套学区房，可以实现3个孩子上学，也受此影响，优质学区房的性价比更高了。
06
“三道红线”给房企带上”紧箍咒“
将影响楼市不仅这一年
回顾2021年楼市，这一年要说对于房企影响最大的，就要数监管部门划定的“三道红线”。
具体来看，“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。其中，如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5％；踩中一道，增速不得超过 10％；一道未中，不得超过15％。
给开发商设立的三道红线，意在抑制房企野蛮生长。根据公开消息称，所有房企的达标时间节点是2023年6月30日。日后不达标的开发企业将被资本市场抛弃。房地产的“三条红线”正式实施，是我国房地产行业经过限贷、限售、限购以及限价后，再对开发商加上了“限债”一个“紧箍咒”。
另外，除了“3”还有“2”，这个“2”针对的是给银行房贷占比设限。换句话说，每年银行可以发放的放贷额度都已经却被确定好了，就拿今年来说，许多城市的房贷放款周期被拉长了，对二手房停贷，甚至还有对于“顶底楼”等房源拒贷。毕竟，银行的房贷额度就那么多，只能选择更加优质的房产借款，而对于一些房龄老、房源质量差的房子，能规避就规避了。
07
土地拍卖
青岛2021年全年分三批集中供地
2012年2月24日，青岛市自然资源局官网发文称，“严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争”。
简单来说，就是集中发布供地计划，集中进行网络土拍。截至2021年12月25日，青岛今年供地收官，全年通过三次集中供地，共出让土地179宗，成交总建面约1111万平米，成交总价约547亿元。总体来看，2021年青岛土拍呈现出第一批次热、第二批次平、第三批次降的特点；从成交结果来看，地块以底价成交为主，溢价地块较少；从拿地房企来看，多为头部房企，从第三批次供地结果来看，“央国平”背景逐渐成为拿地主角。“两集中”供地的本意是稳地价、稳房价、稳预期，而多次土拍规划中，也将溢价率控制在15％以内，大多数地块还是以底价成交的，从这一趋势来看，“稳定”依然是2022年的房价走势的关键词。
08
关注品质住房
青岛从土地拍卖开始实施“控地价”“竞品质”
自今年第二次集中供地起，岛城开始实施控地价、竞品质的规则。一些网络土拍时熔断的地块，转为线下竞小区品质。也就是说，那些能用较少的钱拿地，又能做出更高品质的产品的房企，才会脱颖而出。
这一转变也正契合了目前人们购房时关注品质的观念。房子产品质量过关、装修细节给力；户型方正、动静分离；有好的园林和生活区，能满足全龄化的休闲娱乐需求；最好再来点科技感，家里全年恒温恒湿，空气清新，室内无噪音……这是大部分人想要的品质房。当然，物业服务水平也十分重要。好的物业，能提高人们居住的幸福感。这一切，都会为咱的房子加分和升值。
09
共有产权政策进一步放宽
2021年2月中旬，城阳区发布消息，申请城阳区人才共有产权住房放宽到中专及同等学历，此前最低要求为大专学历。2020年3月中旬，城阳区出台了《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》，从房源和资金方面给予支持，确定的人才分为七个层次，对不同层次人才购房时由企业承担购房总价的20％或30％，与企业共有产权。
2月22日，青岛市住房城乡建设局发布了《关于进一步优化人才住房建设和筹集工作的意见》，面向公众征求意见。征求意见稿明确，市南区、市北区、李沧区以城市更新为支撑，通过盘活利用闲置建筑等方式筹集人才住房，也可在商品住房项目划定20％比例的房源优先面向人才销售。另外在人才住房的售价方面，意见稿明确：各区市确定的人才住房销售价格原则上应不高于同区域商品住房预售方案拟销售价格的80％。
另根据该意见：产权型人才住房签订购房合同满5年可上市交易；不满10年的，需将购房时以限定价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限定价格差价的50％交纳土地收益；超过10年的，不需交纳土地收益。各区（市）公开销售的人才住房，需提供不低于可售套数2．5％的房源作为市本级人才住房。
共有产权政策进一步明晰，为产权型人才住房的交易提供了政策保障，保证了购买者公平交易的权利。
10
对商品房预售资金监管更严格
公摊都要在合同中标注……
一系列新规保障购房者
★预售资金监管
2021年10月21日，青岛市住房和城乡建设局在官方网站发布关于对《青岛市商品房预售资金监管暂行实施细则》公开征求意见的通知，旨在规范我市商品房预售资金监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房交易当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。提出监管账户设立后，预售人不得擅自变更。确需变更监管账户的，预售人应当与原承办银行共同向监管机构申请并经审核通过后，与新承办银行重新签订监管协议，并将原监管账户的结余资金转入变更后的监管账户。
★公摊面积需在合同中标注
2021年5月6日，山东省住房和城乡建设厅网站挂出 《关于进一步加强商品房销售环节房屋面积明示和房产测绘成果使用有关工作的通知》，通知要求自6月1日起，商品房买卖合同应明确房屋的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积，并约定面积差异处理方式。
自2021年6月1日起，房地产开发企业或商品房承销机构在与购房者签订商品房买卖合同时，应按照《山东省商品房销售条例》有关规定，将房屋（含地下储藏室、车位、车库）的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确（若储藏室、车位、车库按个销售，应在合同中单独约定），并约定面积差异处理方式。
★试点为建筑质量“买保险”
青岛市住房和城乡建设局与青岛市财政局、青岛市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合印发 《青岛市住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作实施方案》，将在青岛市范围内推广“住宅工程质量潜在缺陷保险”。
住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围主要为：整体或局部倒塌，地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降，阳台、雨篷、挑檐等悬挑构件和外墙面坍塌 （含脱落）或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂，主体承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂。以及国家、省、市法律、法规、规章和工程建设强制性标准规定的其他情形。同时还包括围护结构保温工程、防水工程、装饰装修工程、电气管线、给排水管道、设备安装工程、供热与供冷系统工程等内容。
回顾2021，有太多大事儿发生，并将对楼市产生深远影响，展望2022，预祝青岛楼市暖中向阳，越来越好！
