亮嫚专栏：老四方——未来市北的大梁？现在的这些楼盘在靠什么支撑？

老四方，一个让人又爱又恨的区域，爱它的低价，恨它的发展速度。

以上数据来自卓易数据

青岛楼市1－10月市北区新建商品房销量排行TOP10中，老四方的新楼盘占了半壁江山：保利和颂、中车四方智慧港、中海寰宇时代、绿城和锦玉园、青铁封华地榜上有名。从市北整个大区域来看，老市北新房市场相对饱和，楼盘数量屈指可数；而老四方尚有很大的空间，市北的新房市场需要老四方，土地市场更需要老四方。

四方之所以叫四方，起初含意即是：四通八达。老四方西起环湾路，东至重庆路，北起跨海大桥高架，南至杭鞍高架。通勤是四方的加分项，算不上畅达无阻，但确是便捷通行——北可至城阳，西直达西海岸。

正是因为四方的地理位置的特殊性，让老四方既是“拥湾发展”的一部分，也是“城市更新”的重要区域。同样，也决定了老四方新房市场产品丰富：

一、要海景有海景房：

欢乐滨海城新貌实探

环湾的青铁云上观海（400-101-8532转645）、中信泰富青岛滨海国际中心（400－101－8532转638），都是直面一线海景的改善类产品。虽是后海，但两个项目对于滨海区域的改造可谓用心，现在各自项目前的城市界面不输前海一线的木栈道；但相较之下，云上观海的位置靠桥着实有点近了。

青铁云上观海环湾高架实拍图

二、要学校：老四方有多所强校

自配启元（分校）的保利和颂、引入二实验的中车四方智慧港、中海寰宇时代，在弥补老四方教育短板上下功夫，也是这三个楼盘能在前十个月上榜的原因之一。

其实，老四方的基础教育资源在近几年几所强校的带动下已不再“匮乏”和“落后”。从升学率来看，近几年的启元学校超银中学（金沙路校区），以及滨海学校这三所九年一贯制学校频频刷新各自的普高达线率，这与保利百合花园、城投悦动湾、绿地欢乐滨海城等新市民的带动有直接关系，生源结构的变化对成绩的影响显著。2009年前后留青置业的大学生们，作为老四方比较早期的刚需购房者，对于青岛人口的升级是显而易见的，而新楼盘也在不断更新区域的教育品质。除却以上提到的有教育资源加持的新楼盘外，华新园央和府（400－101－8532转604）做为南京路头上的老四方盘，今年因周边对口初中青岛23中被超银教育集团托管一事，也有了优质教育资源上的加持，稳住了一部分想要改善学区的地缘性购房者。

三、老四方有刚需小户型、也有品质大户型

保利时代（400－101－8532转148）还有77平的小户型，保利和颂（400－101－8532转706）还有99平的小套三。这些小户型产品，对于刚需不一定有足够的吸引力，但对于地缘性的养老改善置业者来说则填补了市场空白。

大户型改善产品典型代表：通和启章（400－101－8532转302）、海信悦澜山（400－101－8532转428），一个产品出圈，一个品牌当道。通和启章算是老四方很大胆的楼盘，主打洋房大户型改善，这与它地理位置上的优势有关，毕竟处于市北和四方的交界处，在产品力和户型设计上远胜一路之隔的远洋万和云璟；只是通和启章不能只是定位四方的高预算改善人群，把客群和眼光放宽到老市北，销量才能提上去。海信悦澜山通过76轮竞品质拿下的闫家山地块，从拿地之初就已经决定了它的“不平凡”，好在海信一向不会让岛城市民失望，从户型到装修品质丝毫不逊于崂山的海信产品，这一点就可以“表决心”了。如果海信悦澜山离地铁的距离，能如它近崂山那样就更“喜人”了。

当然老四方也有火车道房、高架桥房：中国铁建梧桐苑、流拍多次的捷能地块中海寰宇时代云境，都是典型代表。位于四方最北边的中海寰宇时代云境，即使是捆绑为中海寰宇时代的二期，如果不在产品上下足功夫，恐怕出身会影响它的未来。

中海寰宇时代云境位于胜利桥（实拍）

四、要地铁：老四方有2条地铁线路

除了地理位置成就老四方的交通优势外，现在的地铁1号线和未来的地铁5号线则让老四方的通勤实现“畅达”：到崂山、市南、城阳上班也好，到西海岸金沙滩赶个海、到泊里赶个大集也罢，那真是快速畅达。就看你家门口有没有地铁站：通和启章、中车四方智慧港、青铁封华地、中海寰宇时代算是严格意义上的“地铁盘”。老四方楼盘不少，真正家门口就有地铁站的却也不多。

如此看来，能上榜青岛楼市1－10月市北销量（成交套数）TOP10的楼盘有两大共性：要么配建教育资源，要么临近地铁。简单分析下四方销量TOP3：

以上数据来自卓易数据

保利和颂：区域内少有的毛坯新房、总价低、高赠送、小区品质高；有启元集团的教育优势加持，有百洋板块的规划，如果再有条地铁，它或许能起飞。（更多详情可致电：400－101－8532转706）

中车四方智慧港：市区少有的超级大盘，青岛城市更新重点区域，准现房；近地铁，引入二实验。近日，没交房就敢先举办业主开放日，实属少有；不知是质量过硬，还是想在年底前把压力给到施工方。（更多详情可致电：400－101－8532转337）

中海寰宇时代：近地铁、全部是19层的小高层产品，已经卖到了现房；位置都到胜利桥桥头了，对面的科大老师应该为它的销量做了不小的贡献。（更多详情可致电：400－101－8532转090）

那老四方能不能买呢？三类人群可以重点考虑：地缘性改善的购房者、对通勤有着强烈需求的刚需首置者、对空间改造有期待的购房者。

四方，希望尽快摘掉“老”这个字，在城市更新的节奏下，迎来“新”市北；就如同现在的新都心，已经让人们忘掉曾经的双山村一样。让更多的置业者不只是爱上你的“低价”，更是爱上你的未来。