青岛楼市临近岁末，依旧精彩不断！一方面是新房市场新盘不断上新，各种惊喜优惠频频刷新着购房者的“朋友圈”。另一方面，土地市场也频频爆出“大鳄拿地”一片热闹红火，越临近岁末，热度越高……

纵观2020年楼市曾经红火一时的“两改”项目，今年的声音似乎小了很多，尤其是前几年那些一经问世能从土地市场一路“叱咤”到新房市场的老企业搬迁改造项目，这一年似乎“销声匿迹”了。

真的是这样么？其实并不然，就在今年四方机车厂、青钢老厂、青啤麦芽厂……一批老厂都在“低调”地涅槃重生中，下面就请随小编一起看看吧——

【一】

四方机车厂腾出地块组团上市，

改造规划已出炉！ 未来建住宅+商场+学校，还通地铁…

11月2日，青岛市自然资源和规划局发布最新土地出让公告，此次重磅上市的是市北区老四方机车厂——位于杭州路16号的4宗新地。四宗地块的土地总面积102771㎡，规划建筑总面积363200㎡，规划用途涵盖住宅、餐饮、商务金融、娱乐等多种业态用地。其中商住地规划建面17.8万㎡，最高拍卖起始价9100元/㎡，4幅地块起拍总价18.11亿。

土地出让信息

序号1-4地块大致位置图

提及四方机厂，老青岛人多半会联想到曾经辉煌的工业时代。位于杭州路16号的四方机厂始建于1900年，致力于铁路机车车辆产品的研发、制造和服务，多个新中国铁路工业史上“第一”在这里诞生。

由于产业发展需要，四方机车厂已迁址。老四方机厂搬迁腾出后，规划将建中车四方智汇港。

根据规划，该项目将打造以轨道交通装备关键核心系统为产业引领，以工业遗产保护、城市更新和红色文化传承为主线的中车科技产业新城；建设以轨道交通核心系统研发产业为核心，以工业互联网+智能制造等具有“互联网+”融合特征产业为补充，通过数字平台构建万物互联—数据融合—业务联动的高科技产业智慧型园区。

△中车四方智汇港项目规划图。

根据规划中车四方智汇港项目总投资200亿元，确定了“一总部，四中心，两主线，三平台”的产业发展战略。

预计到2022年，中车四方所“一总部四中心”将全部建成并投入使用，预计实现年产值200亿元以上，贡献税费20亿元以上，创造就业岗位2万个。

【二】

沾化路2号和昌乐路3号

青钢集团自行车公司总价拍出7个亿  

10月23日，市北区难得地上市了两宗新地块公开拍卖，它们分别是昌乐路3号和沾化路2号地块，主城黄金位置、备受瞩目，根据小编查阅资料，这两幅地块其实也是老企业搬迁改造地块，其前身原本是青钢集团自行车公司，青岛人曾经引以为傲、风靡过全中国的“大金鹿”“小金鹿”就是这家老企业当年的拳头产品。

老企业搬迁改造，腾出该地块后，两幅地块曾在2015年上市过，后又因故中止拍卖，这一“中止”就是五年，直到今年10月份才再次上市拍卖。

可喜的是，在这场拍卖中，两宗地块顺利成交，最终被青岛世华茂悦企业管理有限公司（华氏置业）成功竞得，全部底价成交，成交楼面地价分别为昌乐路3号地块11305元／㎡、沾化路2号地块10430元／㎡，两幅地块成交总价合计约7.03亿元。

土地成交信息地块大致位置图

根据公告显示，市北区昌乐路3号地块的土地总面积8409．2㎡，规划建筑面积25454平方米，土地用途包含城镇住宅、零售商业、餐饮；沾化路2号地块用地14076．4㎡，规划建筑面积39845平方米，土地用途涵盖城镇住宅、产权型人才公寓、零售商业、商务金融、餐饮、其他商服。

从地图上看，这两宗地块都位于市北文化街核心位置，周边大多数是成熟的居住区，比如天福绿洲、荣馨苑小区、华阳慧谷小区等，房价在30000元／㎡左右。

根据小编追溯，2014年青岛市规划局就曾公布了这两幅地块的规划方案，当时规划两幅地块为商业、服务业设施用地、居住用地，未来将整体开发，并与青岛啤酒文化休闲商务区整体规划相对接，打造成现代文化高端商住混合街区，完善周边生活配套，形成浓郁的文化市场消费氛围。

项目地块之前规划

【三】

2438亩超大体量！

青钢主厂及周边片区概念规划及控规批前公示

沿着时间线，小编继续向前追溯，今年9月末，青岛自然资源和规划局官网发布了《青钢主厂区及周边片区概念规划及控规单元批前公示》，备受青岛市民瞩目，且期待已久的老企业搬迁改造项目——青钢老厂及周边片区的改造最新规划终于自此问世了。

根据最新的规划，青岛青钢主厂区及周边片区概念规划及控规单元批前公示，规划用地面积约162．6公顷，合计2438亩。规划范围，东至重庆路，南至遵义路，西至贵阳路，北至瑞金路。委托单位：青岛城市建设投资（集团）有限责任公司。

根据最新规划，青钢老厂区及周边整体规划，片区住宅用地约29．2公顷，商住混合用地约26．44公顷。根据最新出炉的概念规划平面图来看，该区域内未来除了将兴建大批商服住宅之外，还规划有青钢遗产公园、商务商业地标、创意办公与商业区、36班小学、36班初中、15班幼儿园，以及街办体育中心、文化中心、医养中心、公园绿地、公交场站等等丰富的配套设施。

【四】

原造纸厂地块总价拍出19.4亿 大鳄房企中海地产高调进驻

继续向前追溯，今年9月10日，市北区四流南路245号的原青岛造纸厂地块正式拍卖，被青岛中海海悦房地产有限公司、聚丰（香港）有限公司成功竞得，成交楼面地价为10510元/平方米，地块成交总价193506.7568万元，合计约19.4亿。

土地成交信息

原青岛造纸厂位置图

根据土地拍卖公告，该地块土地总面积53404．8㎡，规划建面186916．8㎡（城镇住宅165420．76㎡、产权型人才公寓65421㎡、零售商业25000㎡、商务金融28275．04㎡）。

作为一宗老企业搬迁改造地块，四流南路245号地的上市路程也十分曲折，根据小编追溯，老造纸厂地块是在2020年2月28日首次上市的，原定于3月20日正式拍卖，根据当时的拍卖公告显示，该地块的拍卖起始价11000元／㎡，竞买保证金合计约10．13亿元。但在拍卖前的3月19日，被官方中止出让。此后地块何时能够再度上市，一直备受关注。终于在今年9月成功找到“新东家”

其地块前身，青岛造纸厂始建于1941年，原为国家大型二类企业。该厂于2007年破产，厂区用地于2009年由法院拍卖，青岛中能集团有限公司中标购得该宗用地。2016年初，青岛市环保局官方网站发布最新环评公示，《市北区四流南路245号（原青岛造纸厂）场地环境调查》问世，透漏出这座老厂在腾笼换鸟后，用地性质拟调整为商住用地，重新开发。

青岛造纸厂老厂房（资料图片）

从地理位置上看，四流南路245号的青岛造纸厂座落于市北区最北端，位居交通枢纽胜利桥头与郑州路东北角、盐滩村北侧，周边交通四通八达，跨海大桥高架路、四流中路、郑州路、周口路等主干道路环伺周边。

该地块所在区域也是青岛老企业搬迁改造项目最为密集的板块，地块北侧的舞阳7号原为凤凰美昊印染厂，2015年10月拍卖，被青岛协信远海置业有限公司以总价接近3．5亿元成功竞得，现已完成开发成为了目前的启迪协信青岛科技城；位于地块西南侧、与该项目一路之隔的海晶化工地块，于2015年12月被万科企业有限公司以总价41．11亿拿下，随后与龙湖合作开发，已经建成了万科未来城与龙湖春江郦城项目。同一时期被列入老企业搬迁改造名录，改造进程明显落后周边的老造纸厂地块，此次终于找到了新东家，未来规划建设十分值得期待。

【五】

市北原青啤麦芽厂

“腾笼换鸟”旗舰项目——青岛铁建广场开工

今年5月21日，青岛市自然资源和规划局公布了位于市北滨海新区总部大道的青岛铁建广场（国际科创总部基地启动区一期项目）批前公示。

该项目位于市北区环湾路以东、瑞昌路以北、傍海中路以西，作为青岛最知名的老企业搬迁改造地块之一。最新规划将建设1栋33F的中铁建大厦+2栋21F科创办公+2栋22F科创办公+8栋高层住宅（3栋26F，1栋30F，1栋31F，3栋33F人才住宅）+配套服务楼和幼儿园。

根据小编追溯，中铁建南方投资有限公司是在2019年8月9日，以总价18.86亿成功竞拍到该项目用地的，当时的成交楼面地价为6200元/㎡。

据悉，国际科创总部基地可谓总部大道“腾笼换鸟”的旗舰项目，此次新规划亮相，也标志着这一片区正式开启了蝶变之路。随后在今年7月11日，该项目正式奠基开工。

资料图片（青啤麦芽厂未拆除之前）

资料图片（青啤麦芽厂拆除后）

据悉，青啤麦芽厂改造一期项目，作为千亩人工智能产业集聚区启动项目，紧邻城市快速路及规划地铁5号线，依据定位，将与国际邮轮港区协同发展，以构建新航运、新贸易、新金融为引领的产业生态体系为主导，联动周边千亩产业集聚区，打造环湾新门户、市北新地标。

围绕该项目，后续将通过建设超150米超高层商业建筑、汇聚中铁建优质产业资源及企业总部、引入酒店管理品牌及建设优质产业载体等一系列规划，助力千亩人工智能产业集聚区形成城市生态空间丰富、产业规模完善、能满足不同规模企业商务需求的科创办公商务集群。该集群集总部经济、人工智能、产业金融、创新孵化于一体，将持续发挥中国铁建龙头及周边千亩产业集聚区辐射带动作用。

【六】

保利斥资36亿！

包揽市北区宜昌路31号——双桃化工地块

说到老企业搬迁改造项目，位于市北区宜昌路31号的双桃化工地块也曾是个“老大难”。今年6月22日，位于宜昌路31号的两宗商住地块终于上市拍卖，被青岛广臻置业有限公司(保利)以36亿的总价成功拿地，成交楼板价9200元/㎡。

根据拍卖公告显示，宜昌路31号分为南北两个地块，总占地面积110110.8㎡，规划总建面39.14万㎡，综合容积3.55，其中住宅建面占比88.5%。住宅部分,市北区政府以均价16600元/平方米回购作为棚改安置住房。

成交截图

据悉，此前宜昌路31号一直是坊间改造呼声最高的老企业搬迁改造项目，迟迟未能拍卖是因作为住宅用地前，需进行土壤修复等原因空置，多年来备受市民网友关注。

根据官方已公布的新地规划，该地块将打造集住宅、商业、办公于一体的商住综合体，同时也是市北棚户区改造集中异地安置房项目。

(地块出让详细信息)

(地块大致位置)

2018年青岛市规划局公布的宜昌路31号规划方案

根据2018年青岛市规划局公布的宜昌路31号规划方案，该项目北侧地块将建设7栋33层住宅和商业网点，南侧则将建设7栋32-33层住宅和商业网点楼以及1栋21层写字楼，整个项目规划户数3708户，规划住户数可达11124人。另外，项目东南侧规划有学校用地，将会建设36班初中和一处12班幼儿园。

从地图上看，宜昌路31号地块地处老四方片核心区，南侧紧邻蓝光黑钻公馆项目，靠近环湾大道，顺着环湾大道北行可达欢乐滨海城，附近有老四方海云庵商圈，周边居住氛围浓厚、生活配套丰富，生活、购物都十分便捷；且周边还有宜昌路、兴隆路等城市主干道路，出行也十分便利。

2020年，青岛一大批老企业搬迁改造项目正在悄然“蝶变”。您是否也和小编一样格外期待呢？

欢迎留言，说说你最关注的项目讲讲你印象中的老城区——

信息来源：青岛新闻网、青岛日报、青岛规划局官网

编辑：广夏