3月岛城二手房成交量反超新房。观海新闻／青岛早报记者薛雅方摄

二手房的成交量超过新房，你敢信吗？然而，这是青岛楼市今年“小阳春”的真实状况。据卓易数据的统计显示，3月青岛新建住宅成交5207套，而二手房的成交量为6208套，对新房形成了全面超越。二手房卖得比新房好，一方面说明楼市正在向存量房市场过渡，另一方面也说明了性价比高的二手房更受市场欢迎，市场价格导向更加明显。面对市场现状，作为置业者到底该考虑买新房，还是二手房呢？

二手房成交量超新房

来自卓易数据的统计显示，截止到3月30日，今年青岛新建商品房成交14601套，成交189．37万平方米，成交总价274．85亿元；同比去年分别下降40．17％、34．34％和35．61％。其中3月份新建商品房成交6767套，成交建面89．20万平方米，成交总价130．52亿元，二手房成交6208套，新房二手房合计成交12975套；新房环比2月分别上涨119．78％、128．22％、140．40％；同比去年分别下降42．26％、34．66％、37．16％。其中，3月份新建住宅成交5207套，均价14264元／平方米。从这组数据中就能看出，虽然3月份新建商品房成交数量最多，但落实到新建住宅，销量已经明显落后于二手房，且足足相差1000套。之前，二手房成交量也曾超越新房，但有如此大的差距还是首次。

二手房价格持续回落

二手房为什么会超越新房呢？先来看看国家统计局发布的3月楼市数据。4月16日，根据国家统计局发布的2024年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中涉及青岛二手住宅方面的数据显示，3月份青岛二手住宅销售价格环比下降0．5％，降幅比上月继续回落0．1个百分点；同比下降6．9％，降幅比2月继续扩大0．7个百分点。环比来看，从2023年4月份重回下跌态势，一直持续到2024年3月，已连跌12个月，降幅有所收窄。同比来看，青岛二手住宅同比从2022年4月开始下降，截至2024年3月已连续下降24个月，且降幅有所扩大。

从户型来看，3月份岛城二手住宅90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上三种户型的销售价格，同比环比继续下降。具体来看，三种户型的售价环比分别下降0．3％、0．9％和0．2％，降幅比2月分别回落0．5个百分点、扩大0．6个百分点和回落0．5个百分点；同比分别下降6．8％、6．8％、7．2％，降幅比2月分别扩大0．3、1和0．8个百分点。

刚需族更青睐二手房

二手房价格在下跌，但成交量却超越新房，可见岛城二手房市场正处于一个相对热络的状态。来自贝壳研究院的专家告诉记者，究其原因似乎与刚需和改善需求的增加有直接关系。目前，市场上那些户型设计合理、地理位置优越的二手房源愈发受购房者青睐。与此同时，新房市场因受到多方面因素制约，短时间内难以直接或大幅降价，因此也间接地推高了二手房的吸引力。特别是在价格方面，专家告诉记者，二手房市场挂牌量增加明显，影响了买家对新房的预期和信心。

去年9月11日，青岛取消限售政策后挂牌量激增，降价和砍价空间空前，博弈间买家占有强势位置。再加上部分主城核心次新项目开始降价甩出，又增加了买方的观望情绪。“以浮山后为例，新房的价格在3．1万元／平方米左右，但一街之隔且房龄10年左右的二手房单价不到2．8万元／平方米。”有房产经纪人告诉记者。另外，眼下的房地产市场中，更多的开发商将目光锁定改善大户型，而大多数预算有限的刚需族却找不到适合自己的新房，无奈之下，更具性价比的二手房自然会成为他们置业的最佳选择。

除此之外，还有一个因素不可忽视，不少家庭为了孩子入学都倾向于在三四月间完成购买学区房，这无疑也给二手房市场带来一波“流量”。

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开发商晒一季度“成绩单”

据国家统计局发布的数据，3月份青岛新建商品住宅销售价格环比下降0．3％，降幅与2月相同；同比下降2．9％，降幅比2月继续扩大0．8个百分点。

从环比来看，青岛新建商品住宅售价自2022年12月结束“三连跌”重回涨势，随后连续上涨7个月，直到2023年7月止涨转跌，截至2024年3月已“九连降”，环比降幅暂未扩大。同比来看，2023年以来青岛新建商品住宅售价一直上涨，自2023年12月同比首次止涨转跌，截至2024年3月同比现“四连跌”。

从户型来看，3月岛城新建商品住宅90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上三种户型的销售价格同比环比继续下降。具体来看，三种户型的售价环比分别下降0．2％、0．5％和0．1％，降幅比2月分别持平、扩大0．4个百分点和回落0．8个百分点；同比分别下降1．5％、3．2％和2．7％，降幅相比2月分别扩大0．3、0．9和0．7个百分点。

来自卓易数据的统计显示，一季度开发商销量排名中，本土开发商销量亮眼。从数据来看，海信地产仍是当仁不让的“领头羊”，一季度成交金额为15．83亿元，是唯一一个过10亿元的房企。主要销售来源于海信海德山庄、海信璟悦、海信璞悦、海信悦澜山、海信依云小镇等。中国金茂依然排在第二位，成交金额约为9．97亿元，业绩主要来自于大云谷金茂府、金茂中欧国际城、世园金茂府。天一仁和首次跃升至第三位，成交金额为9．33亿元，与中国金茂相差无几。主要来源于其高端项目天一仁和吾疆、天一仁和云玺、天一仁和珑樾一品等。鲁信置业成交9．30亿元，排在第四位；和达集团成交9．25亿元，排在第五位；君一控股成交7．19亿元，排在第六位；青铁置业成交5．71亿元，排在第10位。除此之外，中国金茂、保利发展、中巍集团、中海地产也入围前10名。

观海新闻／青岛早报记者刘鹏

作者：刘鹏 责编：黄强