东李改善市场又有新动态。

7月27日，青岛市自然资源和规划局发布《李沧区LC0302-33地块项目建设工程设计方案变更批前公示》，拟对位于李沧区惠水路以南、汉川路以西的LC0302-33地块项目建设工程设计方案进行优化调整。根据公示内容，项目在住宅计容建筑面积保持不变的前提下，对建筑层数、园区布局、公共空间等进行了优化。其中，住宅总户数由472套调整为458套，减少14套，叠墅产品由5层调整为4层，停车位则增加30个，项目整体进一步向低密、高品质改善住区方向升级。

据了解，该项目由青岛海创置业有限公司开发，龙湖龙智造提供开发管理服务，是海创惠水路三宗低密住宅地块中面积最大的一宗，也是今年东李板块备受关注的改善项目之一。

01 规划方案优化，产品品质进一步提升

与今年5月首次公示的规划方案相比，此次调整主要体现在四个方面。

首先是建筑层数优化。原规划7栋5层叠墅调整为4层，部分洋房同步降低一个楼层，整体建筑尺度进一步优化，也更加契合低密改善住区的产品定位。

其次是住宅户数减少。项目住宅总户数由472套调整为458套，减少14套，在住宅建筑面积保持不变的情况下，进一步优化了社区居住密度。

项目停车配置有所提升。地下停车位由759个增加至789个，更好满足改善型家庭的停车需求。

项目还增加了部分地上不计容建筑面积，主要用于社区公共空间、架空层等配套功能，并优化场地环境设计，新增消防登高场地，取消南入口地下车库出入口，使园区交通组织和景观连续性进一步完善。

根据公示内容，本次调整后项目总建筑面积略有增加，但地上计容建筑面积及住宅建筑面积均保持不变，各项指标满足日照、消防等相关规范要求。

02 26栋低密住区，改善定位更加清晰

调整后的规划显示，LC0302-33地块将建设26栋4—11层住宅，包括7栋4层叠墅及19栋7—11层洋房，共458套住宅。

项目占地约5.94万平方米，总建筑面积约12.81万平方米，地上计容建筑面积约7.42万平方米，容积率1.25，建筑密度30%，绿地率30%，属于近年来青岛主城区较为稀缺的低密住宅项目。

除了住宅产品外，项目还将配建物业管理用房、养老服务站、社区农贸市场、社区网点等公共配套，同时规划社区卫生服务站、社区服务站、托育所、邻里坊、社区大堂等功能空间，为未来社区生活提供完善支撑。

从规划布局来看，项目整体采用"南侧叠墅、北侧洋房"的布局方式，结合大面积玻璃立面设计，进一步强化低密改善住区的品质感。

03 规划调整，折射改善产品持续迭代

值得关注的是，此次规划调整距离项目首次规划公示仅两个多月。

今年5月，该项目首次亮相时规划建设26栋5—11层住宅，共472套。此次在住宅计容建筑面积保持不变的基础上，通过降低部分建筑层数、减少住宅户数、增加公共空间及停车位等方式，对产品进行了进一步优化。

此前规划中效果图

业内人士认为，近年来随着改善型住房需求不断升级，市场竞争已逐步由"拼规模"转向"拼产品力"。对于低密住宅项目而言，开发企业更加注重社区品质、公共空间、居住舒适度以及产品细节，规划方案根据市场需求进行持续优化，已成为当前改善项目开发中的一种常见做法。

04 东李改善竞争进入产品力时代

近年来，东李板块住宅市场正经历从刚需向改善的加速升级。

咏叙森屿效果图

随着金茂璞逸世园、青特铜川九里多个组团相继入市，以及咏叙森屿（森林公园北侧商改住项目）等项目持续推进，东李改善产品供给不断丰富，市场竞争也从过去比拼区位、价格，逐步转向产品设计、社区品质、居住体验等综合产品力的竞争。

此次海创惠水路33号地块规划优化，进一步降低社区居住密度，完善公共空间和停车配置，也体现出改善型住宅更加注重品质化、精细化的发展方向。

随着海创三宗低密住宅项目陆续建设，东李板块改善产品矩阵将进一步完善，区域改善居住能级有望持续提升，也将为青岛主城区改善型住房市场带来更多选择。

作者：黄强 责编：黄强