从数据看2015首月青岛楼市:房冷地热 大鳄齐聚刚需回归

青岛新闻网2月2日讯 新年的第一个月楼市市场表现给全年定下“主基调”，买卖双方重归起点，自此开始新一年的博弈。

2015年首月落下帷幕，各项数据依次出炉。整体来看，1月青岛楼市呈现出“房冷地热”的局面。一方面，新房成交量再度步入下滑轨道，住宅销量跌落万套，房价继续下跌，彻底回到两年前水平；另一方面，土地市场迎来“开门红”，成交总额超过百亿，创近三年来单月新高。

在这种“纠结”的状态下，2015年青岛楼市迈出第一步。

新房销量跌落万套 土地市场异常火爆

2014年1月-2015年1月新建住宅成交套数走势图

日前，青岛网上房地产公布2015年元月青岛市房地产销售情况。数据显示，青岛1月新建商品房共成交10825套（住宅+商用+办公），总成交面积1058921㎡，新房成交量环比去年12月下跌9.6%。其中新建住宅共成交9051套，总成交面积875683㎡，环比降了12.3%。经过去年一年的挣扎，青岛新建住宅成交量终于在年底最后一个月爬到万套以上，没成想好景不长，进入2015年后再度被打回“原形”。

新房销量平淡，土地市场却异常火热。据统计，1月全市共成功出让商住用地74宗，成交总面积约2953.84亩，成交总额超过103.08亿元。去年12月刚刚被刷新的三年来单月成交总额纪录96亿元，再次被打破。值得注意的是，1月份成功出让的土地中，市北、李沧、崂山三区共有13宗，总面积达804.19亩。包括市北区8宗，李沧区2宗，崂山区3宗。

不仅如此，1月拍地来的都是地产圈内重量级的“大块头”，保利、招商、万科、金地、华润等青岛聚头大手笔抢地。虽然有得成功拿地，有得空手而归，但地产大鳄们对青岛土地市场的青睐，对未来青岛楼市的看好可见一斑

北岸新城反超西海岸 刚性需求淡季没闲着

从各区域销售情况来看，还能发现一个有意思的现象。在前几个月不可一世、冲在最前方的西海岸在1月被赶超，一直落于人后的城阳在开年站上制高点。“角色互换”的戏码为青岛楼市开年平添了几分谈资。

“北岸新城”城阳区新房成交量高达2303套，占全市成交量的21%，值得注意的是，去年1月，城阳区同样拔得头筹，是全市销量最高的区域。城阳区的崛起似乎是一个信号：刚性需求与改善性刚需正在缓慢回归。

原开发区+黄岛组成的黄岛新区共成交新房2220套，占比略有下滑，但仍远胜其他城区。北岸新城与西岸新城二者相加，占全市1月新房总成交量的四成还多，几乎半壁江山，可以看出“西进北上”是当下青岛人口迁徙的主要方向。

主城区新房市场在新年的表现要优于以往，但其中掺了不少“水分”。在保障房的推动下，李沧、市北新房成交量双双过千套。就连以往的“高冷”区域市南崂山，也卖出两三百套房源，环比、同比都略有上涨。

“4字头”保障房批量网签 与低价商品房一同扯房价“后腿”

2月1日，最新一期的中国房地产百城价格指数报告出炉。青岛房价没有跟着全国“大势”一起上涨，继续下跌0.89%，新建住宅均价9194元/㎡，与2014年1月相比下降了545元/㎡。销量十强排行榜集合了1月青岛销量最好的10个新盘项目，包括保障房、商品房、写字楼、商铺等类型，从中可以找出房价开年就下滑的原因。

1月销量十强排行榜

三个保障房项目出现在1月排行榜之上，且排名很靠前。李沧区的惠水和苑在去年推出730套经适房与753套限价房，经适房销售均价仅为4200元/㎡，限价房6800元/㎡，远低于周边商品住宅均价，1月该项目以887套的成交量成为全市最热销楼盘。还有金水龙泽苑，去年销售近2000套保障房，均价在4300-6302元/㎡之间，1月卖出261套。在2014年首批上市政策房名单中的温莎郡也在1月进行部分经适房房源的网签，共计292套，虽地处欢乐滨海城，但销售均价仅为4500元/㎡。

由此可以看出，销售均价动辄“4字头”，至高不超过7000元/㎡的保障房极大地扯了青岛高房价的“后腿”。

其余上榜的商品房项目售价大多在万元及以下。如黄岛区的万达海公馆（即万达维多利亚湾），问世初期以6200元/㎡的均价震惊西海岸，热销后没有趁机涨价，1月卖出766套，是全市销量最高的商品房项目。城阳区的青岛碧桂园，开盘“4字头”低价走量，以578套的好成绩打响开年头一炮。老沧口的越秀星汇蓝湾，6998元/㎡低起价开盘后逐渐回涨，如今均价7800-8000元/㎡左右，但阻挡不住刚需的步伐，1月仍卖出219套，位列全市第七名。白沙湾的卓越蔚蓝群岛也是近郊低价刚需盘的典型代表，1月成交165套。

综上可以看出，这些热销盘的定价均在青岛目前新建住宅均价水平线之下，青岛房价始终回涨乏力也就不足为奇了。

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