四大观点推翻"十年后人均房产过剩" "住好房"将取代"有房住"

    【编者按】最近，网络上有一则传言很盛行，网友们纷纷讨论“十年后一般城市家庭将平均拥有五套房”这个话题。这道数学题的算法很简单粗暴，人均五套房是这样算出来的：爷爷奶奶留一套、姥姥姥爷留一套、父亲母亲岳父岳母各一套，加上自己的住房，未来老人不在了，这些房子将都汇到个人名下，如此一来房产过剩，未来房子将一文不值。

    事实果真这样么？小编请教了专家，发现并非如此。十年后，房屋不仅不会过剩，可能还会出现短缺。

    反驳一：房屋产权到期后如何续期暂未有明确规定

    不久前，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻。此消息一出，在房地产市场上引起轩然大波。虽然后来经过记者调查核实得知，“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读，但房屋产权年限到期后如何续期的问题却在全国不少城市上演，比如深圳和青岛，也都有类似的问题曾经出现。

    据悉，我国物权法目前规定，住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。

    业内人士分析，从目前情况来看，最好的情况是房产70年到期前，国家收回土地，对房屋所有者进行赔偿或者安置。然而还有一种情况是房屋产权到期后，房屋所有者需要再缴纳一笔费用，但缴纳多少，可以延期多久都没有法律明文规定。因此网络传言十年后人均房产将过剩的观点，首先在房屋产权年限的限制之下就站不住脚。

    反驳二：二孩政策导致“十年后一般家庭平均五套房”不成立

    小编通过查阅资料发现，其实网络上关于十年后一般城市家庭将平均拥有五套房的传言由来已久，从2014年开始每间隔一段时间就会被炒作。然而随着我国逐渐放开的“二孩政策”，“十年后一般家庭将平均拥有五套房”的传言将被打破。

    传言称，计划生育导致的“4-2-1”家庭结构（4个老人1对父母1个孩子），使未来的中国人户均能够拥有好几套房子，导致未来的房子一文不值。因此中国房地产泡沫必破，未来20年，大量的家庭将有几套房：爷爷奶奶留一套、姥姥姥爷留一套、父亲母亲岳父岳母各一套、加上自己的住房，一般城市家庭将有五套房。

    然而，随着全国全面二孩政策的放开，上述观点将不再成立。从青岛市卫计委统计户籍人口出生数据看，2016年1-4月份，全市共出生27448人，较去年同期增加6407人，增幅为30.45%。其中男孩14184人、女孩13264人，出生人口性别比为106.94。综合考虑近几年青岛市出生人口数据情况，预计青岛市今年户籍人口出生有可能达到10-12万，较去年增加50%以上。在全市各医疗机构生育的人数可能达到13.5万。

    反驳三：二孩政策将导致大部分家庭对大户型的需求

    随着全国二孩政策的放开，二孩政策对楼市的影响也将在不久的将来显现出来。业内人士分析，随着首批二孩的呱呱落地、并长大，未来楼市对大户型的需求将会越来越明显。

    有业内人士分析：第二个孩子的出现很可能给家庭带来住房成本的提升，未来五年之内，70-90㎡的小户型将成“鸡肋”，140-160平方米的大户型才是市场主流。这是因为置业需求从“套二是刚需、套三是改善”直接跳跃到“套四是刚需、套五是改善”，除了自住外还要预留一间保姆房。

    然而调查发现，在经济条件的制约下，很少有家庭现在能够一步到位购买适合两个孩子居住的“套四”或者“套五”户型，不少家庭都选择先购买小户型，后期再“以小换大”。因此在这种背景下，笼统说十年后人均房产将过剩的观点有些欠妥。

    反驳四：未来“住好房”将取代“有房住” 过剩与短缺并存

    如果上述三个观点还不能够令人信服，那么来自中国社会科学院的一项调查研究将为十年后房产过剩的言论一个有力回击。

    研究表明，未来十年，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变，“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”，成为未来十年中国楼市发展的大背景。“住好房”将取代“有房住”，成为未来十年中国住房发展主线。

    根据一般的消费规律，当总量短缺问题解决后，对高品质的诉求将提升。城镇居民的住房消费重点，将由拥有商品住房，转变为不断改善现有居住条件。中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切。挤住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能够独立居住以减少家庭摩擦，住公寓的期望拥有别墅，住普通社区的向往住进高档社区，住在偏远郊区的希望能够搬进主城区减少通勤时间，在城内有房还想要有个更接近自然的度假房产，这些都构成了潜在的住房改善需求。

    虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然是稀缺资源，不会过剩。