[摘要] 进入2017年，在主城区土地愈加“稀罕”的形势下，今年初亮相的主城区新楼盘也是“改善”当道，且大有“高端化”的趋势。
2016年被称为楼市的“改善年”，二孩放开、房贷降息、“二套变首套”等一系列政策，促使改善型需求集中释放。进入2017年，在青岛主城区土地愈加“稀罕”的形势下，年初亮相的主城区新楼盘也大都是“改善”当道，且大有“高端化”的趋势。而在二孩换房需求持续增长、青岛购房政策相对宽松的大背景下，业内预计，未来较长时间内改善性住房需求仍然将是市场主流。
“物以稀为贵”——主城区新楼盘走向“高端”
据统计，2016年青岛全年成交233宗商住办用地，其中商住及纯住148宗。但位于主城区、成交的商住办用地仅为16宗，占比全市的6.9%，这其中用途为商住或纯住宅的只有6宗。土地供应的稀缺令土地价值大增，也让在这些新地块上诞生的项目更受关注。记者注意到，截止到目前为止，已经亮相的主城区新楼盘“高端”属性明显，有项目户型设计高端，有项目地段优势占尽，这就造成了大部分置业者对这些项目的售价心理预期都比较高，普遍认为“不能便宜了”！
崂山区静山悦园是节后青岛楼市迎来的第一个纯新盘，该项目定位高端，主要面向改善型置业者。项目规划小高层及洋房，户型设计方面全部为150-200平的大户型，且均为一梯一户，相比周边海尔地产海逸公馆、鲁商蓝岸丽舍等同类新盘一梯两户的设计，这个项目产品的高端属性更加显著。价格方面，预计该项目整体均价将在35000元/平左右，会略高于周边同类项目。
去年轰动青岛的“宜昌路地王”，也将在今年以纯新盘蓝光黑钻公馆的身份亮相。“好马配好鞍”，该项目规划打造成高端住宅小区，按照规划住宅建筑面积及户数计算，该项目住宅户均面积达到159.6平。价格方面，针对12520元/㎡的楼板价，专业分析师曾在拍卖成交之初预测住宅价格会达到18000元/㎡以上。根据目前传出的消息，该项目预计将于今年下半年入市，届时楼市走势及政策表现将会对该新盘售价产生什么样的影响，还是未知之数。
历经六年闲置的八大湖改造项目终于在去年底开工，该项目最终由鲁商地产接手，预计今年上半年推出上市。在“寸土寸金”都不足以形容的市南区，该项目占地26万㎡的规模实属罕见。如今项目旁边即是地铁3号线宁夏路站，加上项目又属于新建的宁夏路小学学区和对面的中联广场——知名商业娱乐街区的加持。集区位、交通优势和优质配套于一体的八大湖改造项目格外引人关注，业内普遍相信这个项目将成为抢手的改善性楼盘。根据市南区在售新房和周边二手房参照，业内预估开盘价会在23000-25000元/㎡左右。
土地金贵|政策发酵 专家称2017仍是改善之年
据统计，春节后全市共将有8个新楼盘计划在二月份入市，崂山区豪宅项目率先发力，其中静山悦园选择一次性推出全部房源，足见其对市场的信心。“2017年仍然是改善之年。”业内分析人士指出，无论是供给方还是需求方，2017年改善型置业市场仍将保持稳步的增长。
在供给侧，经历2016年楼市行情的上涨，青岛主城区的住宅产品纷纷晋升改善楼盘，总价也水涨船高，而刚需的选择机会，正大量向西海岸新区及北岸新城转移。除上文提到的各大楼盘外，去年底，华润斥资41亿元拿下崂山区辽阳东路地铁2号线盖上物业综合开发用地，保利斥资17.5亿拿下新都心商住地块，这些大项目都将成为今年青岛改善型住房市场的主力军。
在需求侧，链家崂山区一位门店的负责人告诉记者，“二胎政策”在楼市的发酵效应在2017年继续，因为二胎政策全面放开至今只有一年的时间，还有不少计划生育二胎的市民还没有进入到执行阶段。2017年应该仍会有不少市民继续因“二胎”而产生买房或换房需求，“改善型市场”仍将是2017年青岛楼市的“主战场”。
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