[摘要] 随着城市发展，丹山区域快速成为青岛东岸城区（传统主城区）与北岸城区接攘的黄金地段。
【 引子 】
8月3日，上午10时，东方城购物中心——
虽然不是周末，城阳鑫江东方城购物中心超市还是人满为患。28个收银口同时开放，来超市购物的顾客仍然排着长队。记者看到，消费的主流人群是以带孩子的老人、妇女居多，大家选购的也多为一日三餐所用的米、面、油、新鲜蔬果等。非节假日能有这样的客流量，东方城的人气之高，在青岛市各大商场中也算是首屈一指的！
一位东北口音的张阿姨告诉小编，她的儿子媳妇白天上班，小孙子没人带，她就来青岛帮忙带孩子、平时给家里人做做饭，购物都在这个大超市，很方便。据她自己说，大约是在2011年，儿子一毕业就来青岛了，2015年在鑫江水青花园买了房子，当时觉得市区的房子太贵了，这附近的新房价格比较合适，小两口也能买的起，于是就把家安在了这里，入住之后，儿子和媳妇上班就有点远了。
不过真正搬来入住之后，她自己感觉这一片区真不错。周边许多邻居家里的情况都和他们家类似，年轻的小夫妻居多，小区里也有不少和她一样的外来的老人，都是从外地来青帮助儿女带孙子辈的，因为年龄相仿、家庭情况也都类似，大伙儿很有共同语言，平时互相照应，白天和邻居的老姐妹一起带着小孙子来逛超市，采买一天的蔬菜水果，生活也是其乐融融。
刚需向北、主城向北：丹山成刚需新阵营
这位张阿姨所描述的生活场景，在这个被称为“李沧北”但实际位于城阳区的丹山板块，其实十分常见。这个新兴的居住片区，当前的人气早已今非昔比！
丹山片区，行政规划指城阳丹山村北到夏庄口，青新高速、黑龙江路之间区域，现泛指以丹山东方城为中心的辐射区域，随着城市发展，这个区域快速成为青岛东岸城区（传统主城区）与北岸城区接攘的黄金地段。
丹山片区的变化可谓日新月异。东方城购物中心的变化是该板块变化的一个突出剪影。据悉，东方城购物中心自2011年7月开门纳客以来，逐渐成为周边二十几个社区的商业中心。丹山板块内云集的多个超级大盘，有天泰城、鑫江水青木华、中铁华胥美邦、龙湖锦璘原著等成熟社区，也有鑫江桂花园、金秋泰和郡等在售项目。在本土开发商鑫江、天泰、海信，以及外来大鳄龙湖等诸多开发商的共同努力下，丹山板块被打造成了新的生态宜居之地。
其实这些年，来丹山片区买房的人群也在悄然发生变化。在鑫江置业营销部记者见到了一位李经理，据这位李经理说：当年这一片区的新盘都主打刚需，“青漂”刚需是十分脆弱的，首付多5万就可能付不起，所以当时水青花园的户型设计，他们定了60平套二的户型，有两居室的功能，总价还不高，户型总面积压缩到极致，总价非常低。当时开发商很少有将60平设计到套二的。这一点可以看出，本土开发商还是值得称赞的。
水青花园经典的64平户型
目前在售的项目水青花都，仍然保留着六十几平的套二的户型，但购房人群发生了很大变化。据水青花都的项目经理介绍，两年前丹山板块周边楼盘的价格还大都在6000-7000元/㎡，受市场推动作用，现在新开盘的房源价格大约已经在13000元/㎡了。同样的户型面积总价翻了一番，但与主城区的新楼盘相比仍然很具有价格优势，于是乎从市区北上前来买房的刚需人群更多了，不再尽局限于周边的地缘客户了。
“李沧北” 丹山片区：配套换档提速
丹山片区的楼市发展，最早可追溯到十几年前，当时这里好像只有天泰城叫得响。后来，鑫江置业开发渐成规模，水青木华、拉菲庄园、水青花园，到如今的水青花都、鑫江玫瑰园、桂花园，仅仅鑫江置业就在丹山板块开发建设了数百万平米面积的住宅小区。后来，开始有外来大鳄进驻，比如中铁华胥美邦，这是这一片区首个央企开发的大盘，再比如龙湖锦璘原著，因特色明显的龙湖蓝湖郡，为这一片区带起了一片别墅热。近年来，丹山片区俨然已发展成为一片宜居的乐土，虽然知名度不及东李生态新区，但如今人气却也不枉多让。
支持丹山片区不断发展的，除了众多新盘之外，还有各项配套，生活配套日益向高大上靠拢，也让这一片区从之前的“刚需无奈选择”，成为如今的“刚需首选购房地”。
首先是商业配套。东方城购物中心开业于2011年7月，它的开门迎客正式结束了丹山片区无大型商业购物中心的历史。而开业之后，东方城也不负众望，迅速成为了这个片区休闲、购物、娱乐的中心。
星级酒店鑫江温德姆酒店，是本土房企鑫江置业向复合地产迈进的重要一步，如今也在板块内形成了一定的知名度和影响力。
另外最吸引刚需购房人群的是丹山板块的交通便利。丹山板块三面环山，周边有铁骑山、毛公山、三标山、棉花山等自然山体资源，太和水库及书院水库。黑龙江路、王沙路、青银高速三条主干道贯穿板块，将城阳、李沧、崂山紧密联系起来。
因为早期新盘都主打刚需，此前的购房人群也大都是年轻人，因此这里的新建项目入住率极高，居住氛围日渐形成，各种农贸商场、银行、连锁便利店分布于主干街道、小区底商，丰富便捷了区域居民的日常生活。黑龙江路两旁各种餐饮饭店、小吃、洗衣店，宠物店等生活配套更是比比皆是。
最值得一提的是，丹山片区的教育资源也十分密集。以水青花园为例，东侧有城阳十七中学，北侧有三台小学，小区配备有幼儿园一处。各个新建的社区大部分也配备教育资源，可以满足刚需下一代教育需求。从2016年已批复的控制性规划图看，城阳区夏庄街道丹山区域还规划有一处36班中小学用地，12班幼儿园用地。
新盘众多 丹山片区 开发商房价“内斗”
作为承接刚需置业的又一主战场，如今的丹山片区各家楼盘已然开启了新一轮的“抢客”模式。
鑫江作为在这一片区深耕多年的本土开发商自然是当仁不让。水青花都二期高层房源在售，户型为79-106㎡套二套三，整体均价13900元/㎡，32#部分特惠 房源均价13200元/㎡。24#新品8月5日加推，户型为94-122㎡品质改善套三。
鑫江玫瑰园在售三期小高层及少量二期洋房产品，户型为82-120㎡三居，整体均价11500元/㎡左右。
华地仟佰墅二期建面约130-160㎡叠拼别墅在售，价格17000-18000元/㎡左右，下叠赠送南向庭院，上叠赠送露台。预计近期推出70余套小高层房源，均为115㎡的套三户型。
黑龙江路鑫江桂花园二期清盘在即，目前在售3#、8#两栋电梯洋房，户型为91-137㎡两居三居四居，均价15500元/㎡，现推出6000元抵3万清盘特惠。
拜访过多家新楼盘之后，记者走到丹山脚下，遥遥望去周边新建小区林立，但也还有些社区过于老旧，仍然需要政府加大安居工程，完善配套。但不得不说，新旧更迭的丹山板块，蕴藏着勃勃生机，早不是当年“遥远又偏僻”的郊区了！
业内点评：
从目前的发展势头来看，无疑丹山板块将是继新都心片区、李沧中央居住区之后，又一个新兴的刚需居住区。回顾新都心片区的发展，从规划启动时七八千元一平的房价，涨到如今2万+的均价。李沧中央居住区从中海国际社区的单价8000元起，到如今万科如园28000元/㎡。刚需的新盘聚集地正在一步步向北推进。
过去十多年的发展中，丹山板块很长一段时间里都主要是以地缘客群为主，主城刚需外溢客群、中产低密产品需求为辅。随着主城区住宅用地不断减少，主城新盘价格走高，刚需选房一路向北，如今这一片区已经发展到，置业者心理上认可的青岛新兴居住区了，并在这两年里成为了刚需客群外溢的主要目的地。另外，随着丹山板块的认可度不断提升，新盘众多，居住氛围越来越浓厚，区域房价表现也会更为稳定。在房地产行业周期性波动中，下行压力减少，上升动力加大。
近日，城阳区委书记王波在接受采访中曾表示，城阳区的功能定位中有“疏解老城区发展瓶颈方面的作用”。丹山板块这个片区与青岛主城区的联系，历来比城阳其他板块更为紧密。随着过去一年客群快速转换，丹山板块楼市价值开始需要被重新定义。
青岛城市发展一路向北，刚需置业——丹山板块，将成为年轻人买房的“第一首选”！
>>>8.5免费看房：李沧线均价23000元/㎡，崂山线均价18500元/㎡，即墨均价2800元/㎡，点击报名免费看房车。
【相关阅读】
黑龙江路华地仟佰墅山水小高层将推 115㎡全明三居户型抢先看
鑫江玫瑰园56号楼89-106㎡小高层入市 均价12000元/㎡限时惠3万
