"7090"政策淡出两周年 昔日热门中小户型今现状调查

【编者按】追溯到2015年，国土资源部、住房城乡建设部共同公布了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改变用地性质和容积率的前提下，可调整户型。

新华社曾发文:这意味着2006年以来的“7090”政策正式松动。2006年国务院规定，城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，须达到开发建设总面积70%以上；廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不得低于居住用地供应总量70%。当时的背景是：中小户型供不应求，难以满足刚需。9年后，随着房地产市场“去行政化”，这一政策开始从全国性楼市调控中逐步退出。

如今，随着二胎政策的放开，大批二孩宝宝到来了，于是市场中，出现了不少年轻夫妻，开始积极地加入到购买大户型队伍中。而中小户型在岛城楼市,特别是主城市场的小户型“关注度”在下降，昔日那些在“7090”政策下问世的房源如今现状如何？当年购买了主流二居室、小三居的置业者如今居住体验有如何呢？日前，记者深入市场进行调查，并采访到多位当年购买“7090”政策下主力房源的置业者。

回顾：“7090政策”下小三居风靡一时 90平以下户型成刚需最爱

所谓“7090政策”是指地块出让时规定，地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这一政策最早于2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中提出，意在解决更多购房者的实际居住问题。

“我这套房子就是88㎡的三居室，当初买的时候心里还是很满足、很得意的，没想到这么少的预算都能住上‘套三’。”2014年还是刚需置业者的孙先生购买了李沧区一套88㎡的三居室，由于手头资金有限，在前去看房之前，孙先生的购房目标一直都是两居室。

“不管怎么说，套三的实用性总比套二强一些，一样的钱当然买套三。”孙先生笑着说，虽然当初也想过88㎡的套三会不会太拥挤，但一想到三居室的实用性，他还是果断的选择了这个户型。“怎么说呢，这样的户型虽然有自身的缺点，但当时考虑的更多的还是它的优点。”孙先生回忆说，当初他选择的这个户型非常抢手，不少刚需购房者都抱着“总价低且实用性高”的想法果断出手，“一套三居室总价不过90多万，对刚需来说，确实非常有吸引力。”

小三居“短板”显露 居住体验让换房势在必行

正是这种对刚需来说非常有吸引力的户型，近年来几乎席卷了青岛楼市，成为了各大楼盘的主力户型。“房子在入住体验两年后，这种户型的缺点也逐渐暴露出来，并且几乎将当初购买时的优点全盘颠覆。”居住在台柳路某小区，有一套小套三房的陈先生这样告诉记者。

“我们这套房子建筑面积是90多平方，但套内面积只有70平上下，做成三居室的代价就是每个房间都非常狭小。”陈先生说，当初装修时很多家具的尺寸都是量了再量、缩了再缩，依然无法避免“进门就是床”的尴尬。而且由于户型面积太小，每一寸地方的利用都显得非常珍贵。

“换房是必须的。”陈先生说，如今有了孩子，这种小三居户型的弊端更是暴露无遗。而同样购买90㎡套三的张女士也表示，房间太小客厅也不大，“孩子的很多东西都摆不下，当初考虑到的实用性如今却成了最大的尴尬之处。”张女士这样告诉记者。

小户型出让扎堆 无奈市场热度不高

如今距离“7090”政策退出已有两年时间，那么“7090政策”下这些小三居、二居室在二手房市场表现如何呢？李沧区某中介工作人员告诉记者，李沧区某大型居住社区所售房源中90%的房源都是小户型，可见业主对于小户型换房的迫切需求。

“大户型目前只有一套在售，因为是刚刚可以上市交易的新小区，所以单价上的差距还不是很大。”这位经纪人说，从带看次数上来看，大户型的带看人数明显高于在售小户型，“尤其是在售的90平以内的小套三，80平以内的二居，市场热度并不高。”

“我这套房子是87㎡的套三，最小的一间卧室不到5㎡。”急于以小换大的业主邹先生说，他已经跑了多次房屋中介，如果遇到意向购房者他都表示价格上可以再谈。“我很明白自己房子的不足，所以尽管不会在价格上让步太多，但也不会‘一口咬死’。”邹先生所在的新都心这一片区，在售的二手房几乎都是像邹先生这样的小户型，记者采访到的几位业主也都表示，卖房是为了“卖小换大”。

在新都心台柳路另一住宅小区记者发现，大户型的售价在31000元/㎡左右，而小三居的售价仅为28000元/㎡左右，价格上有较为明显的差别。浮山后辽阳路某小区也是如此，大户型的二手房价格在38000元/㎡左右，而小户型房源的价格仅为33000元/㎡左右，价差十分明显。

业内：市场仍存在中小户需求 未来区域房源面积需求差异将明显

青岛一家房产数据机构的分析师认为，“政策”会影响市场，市场的反作用力也会回馈政策，例如2016年有国内一线城市在地块出让信息中还有“7090”这一楼市的政策的明确表述，在挂牌文件明确写着：本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。毕竟一线城市房屋价格相对较高，置业者购买压力大，所以购买相对低总价的中小户型，仍是不少置业者的选择。这一现象当时也被不少业内，认为是需求反馈政策的案例。

李沧一家楼盘销售负责人告诉记者，虽然当下青岛主城区改善需求逐渐成为主力，不少小区也存在大户型单价明显高于同小区中小户型的现象，但是青岛主城区中小户型需求还是存在的，日常来电中不少置业者依旧咨询90平以下的房源情况。科威不动产青岛区总经理孙杰分析称，未来各区域间会存在越发明显的户型面积需求，例如麦岛区域小户型需求并不会高，而短时间内李沧核心区仍会有明显的中小户型需求，黄岛、城阳市场中小户型需求也将会增加。

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