[摘要] 在青岛，公寓因其小面积、总价低等优势受到投资购房者以及单身自住购房者的喜爱。但也有购房者因为公寓的“坑”对其避之不及。
在青岛，公寓因其小面积、总价低等优势受到投资购房者以及单身自住购房者的喜爱。但也有购房者因为公寓的“坑”对其避之不及。
对于公寓购房者的顾虑，最近青岛新闻网房产频道亮嫚围绕“青岛公寓”的话题与卓易数据院院长段敏敏进行了一场深入对话。
作为卓易数据院院长的段敏敏，从事房地产行业多年，服务于地产大数据挖掘、处理、应用、数据产品开发及地产咨询，对青岛新房市场特别是公寓市场有着自己独到的见解。
以下为对话实录，干货多多，希望对你有所启发。
口述：卓易数据院院长段敏敏
采编：亮嫚 温良
来源：青岛新闻网房产
01|青岛公寓市场发展三阶段
问：从专业数据角度看，您认为近几年公寓市场情况如何？
段敏敏：青岛公寓市场是从2009年万达39克拉开盘为起始点慢慢兴起，成为市场一个重要组成部分。2009－2021年这十几年时间，青岛公寓市场经历了三个阶段。
第一阶段截至2016年，公寓是自然生长的发展阶段。这一阶段，公寓每年的市场份额基本稳定，一年成交量约三四十万方。因其装修交付，单价比住宅略高，但总价门槛低。
第二阶段是2017－2019年，它是一个爆发式增长阶段。这个阶段有其一定产生背景：住宅限购严重，许多投资客户从住宅抽离，转向商办产品。低总价、小门槛的公寓更受投资客认可。2017－2019年，青岛公寓一年成交量可达上百万方，为之前成交量的两到三倍。
第三阶段为2019－2021年，公寓市场又重新回归平稳。因为17－19年公寓市场供应量特别大，当时很多人因为市场的新鲜感购买公寓，但入手后发现公寓产品良莠不齐。所以客户的直观反应就是“买了公寓入了坑”，但买了公寓赚钱的也不在少数。
02|青岛公寓三大分布逻辑
问：青岛各区域的公寓市场有何不同之处？
段敏敏：公寓主力面向投资客户，且购买后是用于出租收取租金换取收益。所以公寓在全市范围内一定是分布不均衡的。分布逻辑主要是三个方面。
第一，资源密集型。山景、海景等独占自然资源之处，尤其是5A级景区周边一定有公寓分布。比如：金沙滩、蓝谷、浮山前等。
第二，商务区，商圈密集型。这类公寓可能没有优势的自然资源，但有丰富的商务资源。例如，新都心商圈、台东商圈、香港路商圈等商圈中心一定会有公寓产品。
第三，居住密集区。在这一区域，公寓作为住宅的替代性产品，实际有一定先天条件。该区域的房价一定是商住倒挂，尤其是青岛主城核心区，房价在3－5万甚至是5－8万，一般人可能买不起住宅，此时公寓就有居住逻辑。
图源：第一青吹
03|这种公寓更有投资价值
问：针对上述资源密集型、商圈密集型、居住密集型公寓，您认为哪种更有投资价值呢？
段敏敏：客群定位不同，排序方式不同。如果是自住客户，尽量选择主城区核心地段的居住密集型公寓，因为其周边生活配套更为齐全，另外不会有商圈的嘈杂感，适合生活。若是投资客户，更愿意选择商圈商务区内的公寓，其次是主城核心区的居住密集型，再次是资源密集型，因为资源密集型的功能较为单一。
04|买公寓一定要有这两点
问：您认为青岛公寓值不值得购买？
段敏敏：每个人都有不同的观点，其实我去年考虑过购买公寓，原因有二：第一，住宅限购。闲置的资金不可能再购买住宅。第二，商铺的安全度低于公寓，随着网购的兴起，商铺的经营难度更大。
所以在去年考虑公寓时，我重点考虑两个层面：第一，是否在城市核心区，周边是否有密集的人口？第二，周边是否有地铁？有无商圈或商务区规划？
但买房还是要警惕风险，所以一定要充分认识公寓的价值和风险，合理投资，规避风险。在买公寓时，不一定分哪一类，关键看后期有无安全属性，比如：地铁、人口、商圈等。符合这几个条件，我认为风险都比较小。
05|地段不是公寓升值唯一条件
问：在青岛市各区域，哪个区域的公寓最有升值空间？
段敏敏：升值空间不能只看地段。除地段外，还有品牌开发商的运营能力，这非常重要。举个例子：市北万达39克拉2009年开盘均价1万，但它的公寓为混居式，管理相对混乱，所以现在万达39克拉二手房售价在13000－14000元之间，租金在2500－3000元左右。
但公寓也有新的运营模式，开发商前期介入，通过高品质物管给公寓产品自然分区，整个楼体管理规范，这样自然就具备升值潜力。例如银盛泰新空间，当时开盘价为17000－18000元左右，现在二手房报价为两万多。公寓在物业方面要要求更高，才能达到公寓替代住宅的居住属性。
06|公寓投资回报率底线是4％
问：无论自住还是投资，买公寓时一定要考虑回报率，投资回报率怎样计算呢？
段敏敏：售楼处有一种公寓销售方式——租约销售。即针对纯投资客户买的公寓选择托管公司或酒店运营公司，每年给客户返还4％－6％的投资回报。短时间内投资利益可见，也比较安全。但时间周期较短，基本为3－5年，后期可能需要客户自己代管，便需要自己评价投资回报率。计算方式为：单平米周边套二月租金＊365／购房单价＝投资回报率。
一般理财，半年或一年周期投资回报率大约在4％左右。像公寓产品，选好的地段、靠谱的物管，投资回报率在4－6％之间还是不错的。但如果公寓自住属性大于投资属性，其实回报率就不重要了。
07|公寓投资一定是中产阶级以上
问：购买公寓时，您认为怎样选购或者怎样配置家庭资产才最合理？
段敏敏：排序因人而异。如果是刚需客户，有孩子，首先要有自己一套住房甚至是改善住房，在基本住房满足后，还有物质方面的提升，再进一步或许就是购买公寓投资。
其实购买公寓投资并没有规定达到一定层级，但针对投资客户，能买得起公寓的，一定是中产阶级以上。因为在投资公寓之前，他一定完成了各方面的改善，不可能降低其生活品质。
08|公寓需提前避“坑”
问：最后一个问题，购买公寓时，有什么“坑”是需要提前规避或注意的呢？
段敏敏：一定要合理选择公寓项目。周边公寓项目很多，空置率高，这种公寓产品有巨大风险，因为它会存在租金下降或有价无市的可能性，后期投资回报可能不会实现或打折实现。
选择公寓最好的方法是看地段、看产品。地段指人流、居住氛围、轨道交通、商圈等，这是不错判区位条件非常重要的因素。产品本身是否有大品牌背书、有无高质量物管公司等。
END
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