2021青岛土拍半年成绩单 回顾上半年最该被记住的“黄金地块”

站在2021年“年中”节点看楼市，想要透过热热闹闹的市场现象把脉青岛楼市下半年走势，土地市场是不能错过的一项重要参数！

回首2021年上半年青岛土地市场“底价成交”成交是主旋律

根据专业机构统计，青岛2021年上半年供应商住新地共计167宗，成交139宗，总建面751万㎡，成交总价236亿；另有专业机构统计：青岛市上半年成交的新地块，平均成交楼板价为3162元／㎡，成交地块平均溢价率仅为1％。从这两组第三方机构统计数据来看，2021上半年青岛的土地市场表现的相当“稳健”，这也将为下半年青岛楼市的“平稳”运行提供最有利的保障。

与土地拍卖市场的“稳”成交不同，2021年上半年青岛土地拍卖其实经历了很大的变化，其中影响最大的就是土地供应实行“两集中”模式。

2月24日，国家自然资源局发布了最新公告，全国将有22个重点城市实施集中发布土地出让＋集中组织土地出让活动的“两集中”政策，并且原则上发布住宅用地公告不能超过3次。其中，首批共有北上广深，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个城市入选试点。

几乎同一时间，青岛官方发布住宅土地供应调整通知，明确严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

从上半年青岛土拍市场表现可以看出，土地供应“两集中”模式改革，对青岛上半年的土拍市场影响十分明显，表现为在这则通知问世后，就把上半年的土地市场分为了两个半段，前半段，延续了2020年的土拍模式，新地块陆续分批次上市拍卖；而后半段则集中在5月中旬的“集中拍卖”上。在5月份2021年度青岛第一批次土地集中拍卖中，青岛新地供应63宗，最终成交61宗，成交总建面达335万㎡（含划拨），短短3天的成交量几乎是占据了上半年总成交量的一半儿。

回顾上半年青岛土拍市场有不少黄金地块顺利找到了“新东家”，下面就请随小编一起回顾一下上半年青岛拍出了哪些值得重点关注的黄金地块吧～～

2021上半年青岛土拍市场这些黄金地块顺利出嫁

【一】

新年第一拍李沧纯人才住房用地率先“开张”

2020年青岛的“第一拍”，登台的是李沧湾头社区北区！这宗地块位于李沧区十梅庵路以北、规划十三号线以东，这是一幅纯人才住房用地。地块占地5．2万平方米，起始楼板价6500元／平方米。最终，被青岛跃龙升置业有限公司（李沧国资办）成功竞得，成交价84150．43万元，合计8．42亿；

地块大致位置图

根据土拍公告显示，该地块具体位置位于李沧区十梅庵路以北、规划13号线以东，规划用途为商服、产权人才公寓、公共管理服务用地，地块占地面积5．21万㎡，容积率2．4，同时出让地下一层空间投影土地面积4500㎡，总计容建面12．95万㎡（含地下零售商业4500㎡），地块住宅部分全部为产权型人才住房。

2020年4月青岛规划局发布的该地块规划意向方案 （效果图）

根据小编追溯，去年4月份青岛市自然资源和规划局已经发布过该地块的规划公示。从地图上看，这幅地块周边在售新盘有青岛印象湾，普通商品住宅均价在2万元／㎡上下。

【二】

青岛国信斥资24．98亿成功竞得高新区8宗新地

全都位于地铁8号线沿线

1月26日，位于新区的8宗地块一齐上市拍卖，这8宗新地块因都靠近地铁8号线沿线，从土地拍卖公告亮相起就一直备受瞩目。

根据土拍公告显示，8宗地块土地总面积为311270．8㎡，规划总建筑面积77．8万㎡，最高拍卖起始价为3500元／㎡。最终，8宗地块全部被青岛国信高新区置业有限公司成功竞得，且都是底价成交，成交总价249794．22万元，合计约24．98亿元。

土地出让信息

编号G－2020－034至042地块大致位置图

从地图上看，这一次成交的8宗地块均位于地铁8号线会展中心，健康中心和红岛火车站3个站点附近，东临墨水河，自然风光优越，周边新房、二手房较少，据悉，目前高新区的新建楼盘商品住宅房价大都在15000元㎡左右。8幅地块，都位于地铁8号线沿线，未来将在此开发建设的大型居住区格外引人期待，也因此次大手笔成功拿地，国信集团成功成为了2021上半年新地储备面积最大的一家房企。

【三】

西海岸拍出稀有“超级”大地块

单幅建面超32万㎡总价8．47亿成交

站在年中回顾上半年，开年青岛土拍市场还是挺热闹的，1月22日，西海岸新区有8宗新地块走上拍卖台，其中有一宗3290号商住地块，是今年上半年青岛土拍市场上亮相的少有的“超级”大地块。

该地块位于西海岸新区三沙路以东、翠岛路以南，占地192546㎡，容积率1．7，建面32．73万㎡；出让部分占地171365．94㎡，规划建面291322．1㎡，其中住宅建面14．4万㎡，起始楼板价2909元／㎡。

3290号地块大致位置图

该地块最终被青岛东方时尚开发建设有限公司成功收入囊中，底价成交，成交总价合计约8．47亿元。

根据土地拍卖公告显示，HD2020－3290号宗地内应配建不少于规划住宅建筑面积20％比例的租赁型人才住房36006．1平方米，不少于900套。配建的租赁型人才住房应按幢集中建设或在一幢楼内纵向集中分布，规划套型建筑面积为30－50平方米。

【四】

原佳世客步行街地块 4528万元成交

2月26日，位于市南区香港路佳世客东侧的一幅“小微”商服用地上市拍卖，这幅地块正是一直处于烂尾状态的佳世客步行街所在，可谓备受瞩目。

作为开年首拍，该地块顺利被青岛市市南区中山路商业旅游区建设发展有限公司成功竞得，地块为底价成交，成交楼面地价17640元／平方米，成交总价4528．5408万元。

据悉，该地段是2008年与开发商签订的合作协议，当时因为一些纠纷问题，施工未完成就被搁置，农历春季之后，这幅“黄金小微地块”率先找到了新东家，可谓为上半年土拍市场开了个好头儿。

农历春节之后，青岛土拍市场在土地供应实行“两集中”的要求下有一段短暂的沉寂期，直到5月12日青岛首轮集中供地总计63宗新地集中拍卖，从5月12日－5月14日，一批重磅地块都在这三天里集中＂出嫁＂。

【五】

浮山后4宗地同日拍卖，被山东国泰与金地瓜分

在5月12日首场拍卖会上，市北区的7宗地块率先亮相，也让这首场集中拍卖会，开幕及高潮。在这一场拍卖会上，浮山后的四幅地块被山东国泰与金地瓜分，其中金地更是一举拿下其中三宗。

当日拍卖的1号地块位于市北区劲松三路以东、同德路以北、依山半岛以南，规划用途为城镇住宅和商服用地，地块占地面积34119．8㎡，规划总建面102359．4㎡（住宅用地88867．84㎡，商服用地12283．13㎡，划拨租赁型人才住房建面1208．43㎡），起拍楼面地价9040元／㎡，起拍总价9．14亿。具体经济指标，容积率≤3．0，建筑密度≤25．4％，绿地率≥33．5％。该地块被青岛国泰达成房地产开发有限公司（山东国泰）成功竞得，成交楼面地价为9040元／㎡，成交总价91440．4769万元，合计约9．14亿元。

2号地块位于市北区规划宁安路以东、劲松三路以西、滁州路以南，规划用途为城镇住宅和商服用地，总占地面积18926．4㎡，规划总建面60904．5㎡（住宅54834．5㎡，商服6070㎡），起拍楼面地价9075元／㎡，起拍总价5．53亿。具体经济指标，容积率≤3．22，建筑密度≤35％，绿地率≥30％。

3号地块位于市北区黑龙江路以东、规划宁安路以西、滁州路以南，规划用途同样为城镇住宅和商服用地，总占地面积22167．4㎡，规划总建面66502．2㎡（住宅60854．46㎡，商服5647．74㎡），起拍楼面地价9155元／㎡，起拍总价6．09亿。具体经济指标，容积率≤3．0，建筑密度≤35％，绿地率≥30％。

4号地块与3号地块搭配出让，位于市北区宁安路以东、劲松三路以西、滁州路以北，规划用途为商服用地，总占地面积16630．1㎡，总规划总建面49837．2㎡（商服36982．3㎡，划拨租赁型人才住房12854．9㎡），起拍楼面地价5710元／㎡，起拍总价2．11亿。具体经济指标，容积率≤3．0，建筑密度≤45％，绿地率≥20％。

这三幅地块均被青岛市市北区若庭瑄置业有限公司（金地）成功竞得，全部为底价成交，成交总价为137270．4912万元，合计约13．73亿元。

【六】

大港纬四路改造地块拍出9．84亿

市北城市建设投资＆保利联合拿地！

同样是在5月12日的拍卖中上市的，5号地块位于市北区大港二路以南、大港纬四路以西，规划用途为城镇住宅和零售商业用地，总占地面积21585．6㎡，规划总建面56770．13㎡（商品住宅3012．73㎡，安置房住宅34932．4㎡，产权型人才公寓12325㎡，零售商业4968．39㎡，零售商业安置房1531．61㎡），起拍楼面地价6340元／㎡，起拍总价3．6亿。具体经济指标，容积率≤2．63，建筑密度≤30％，绿地率≥25％。

6号地块位于市北区大港纬四路以东、大港二路以南，规划用途同样为城镇住宅和零售商业用地，总占地面积10458．2㎡，规划总建面62435．45㎡（产权型人才住房61435．45㎡，零售商业1000㎡），起拍楼面地价10000元／㎡，起拍总价6．24亿。具体经济指标，容积率≤5．97，建筑密度≤25％，绿地率≥30％。

这两宗地块为搭配出让，被青岛聚广产业园投资运营有限公司（市北城市建设投资＆保利）成功收入囊中，成交总价98427．7124万元，合计约为9．84亿元。

根据小编追溯，在今年5月3日，青岛市自然资源和规划局官网曾发布了大港纬四路改造项目SF0302—36、37、42地块的最新规划，此规划所指地块正是此次即将上市拍卖的5号、6号地块。

5号、6号地块最新规划

（来源：青岛市自然资源和规划局）

根据官方公布最新规划显示，该项目位于市北区大港二路以南、昌乐路以西、大港纬三路以东、青海路以北，主要建设住宅、配套、商业网点等。

【七】

总价6．42亿！开平路45号被绿城“抢”到手！

成为上半年青岛土拍“溢价率”最高地块

在青岛首批集中出让的地块中，最吸睛的要数老四方开平路“地王”。该地块在5月12日首次登台拍卖时，遭17家开发商“抢拍”，最终“熔断”，不得不转为线下竞价。

时隔两天，5月14日线下竞自持结果出炉。最终绿城中国以楼板价17000元／㎡＋自持商品住宅建面2156．9㎡拿下了该地块，正式宣告进入市北。

据悉，绿城中国是以楼板价17000元／㎡＋自持商品住宅建面2156．9㎡斩获开平路45号地块的，自持建面占比5．7％，成交总价6．42亿，溢价率为64．9％，这在上半年的土拍市场上市绝无仅有的。

根据记者实地探访，开平路45号地块其实占地面积不大，规划总建面48738．2㎡（商品住宅32906．9㎡，商服4873．8㎡，划拨公租房建面10957．5㎡）。绿城这一大手笔拿地引起了不小的轰动，时至年中，余波仍在。众所周知，老四方西部众多开发商集聚，已经开始形成了多盘争霸的格局，但房价跨度较大，均价2－3万元／㎡不等。绿城拿下开平路45号地，一时间就拉高了市场情绪和预期，使得关注老四方的客群迅速聚集了起来。

【八】

崂山区两幅新地块拍出32．78亿！

海尔再次大手笔拿地

5月13日，崂山区土地市场“开闸”，共有2宗新地块上市，据悉这两宗都是海尔工业园东区改造用地，规划用途涵盖城镇住宅、商务金融、科教用地等，两幅地块总占地9．28万㎡，规划总建面34．37万㎡，起拍总价为32．78亿。其中住宅地块楼面起始价为10773元／㎡。

在拍卖中，这两幅地块仅经过一轮竞价，就被青岛海云创智商业发展有限公司（海尔产城创）成功收入囊中，全部为底价成交，成交总价32．78亿元。

随后，在5月末，青岛市自然资源和规划据发布了这两幅地块的最新规划方案，根据最新规划，这两幅地块拟打造兼具效率、人文、智慧、生态与弹性的多维互联的智慧园区。规划建设18栋楼，共计1697户。目前其周边有在售项目如龙湖春江天境、七色堇、青特星城、和达君玥等，新房均价已经在3万＋／㎡。

【结语】

2021年上半年青岛土地市场已经基本落下帷幕，在土地供应“两集中”的新模式下，上半年青岛土地市场明显被分成了上下两半段，虽然后半段的集中拍卖显得更加热闹，但“底价成交”仍是“主旋律”。

针对上半年青岛土拍市场，有业内表示，与其说22城首次试点集中供地是对楼市调控的一步棋，不如说是对房企拿地能力和降红线能力的一次深度体检。就青岛来说，从上半年各家拿地情况可见，即使是头部房企在青岛拿地难度依旧不小。在第一轮规模房企“厮杀”之后，第二批集中供地或将能成为观战类房企和中小型房企争夺的绝佳时机，2021年的土拍大戏还在继续，下半年还能有哪些黄金地块亮相，又能“花落谁家”，就让我们拭目以待。

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