我们都知道，房地产公司去年的日子不好过，但是似乎去年只是个开始。截至2020年上半年，房地产申请破产的企业便达208家，几乎与往年全年差不多。

房地产企业的经营状况如此艰难，不由得让人担心其现金流，房企选择降价回笼现金流，或许是让企业存活的唯一办法。甚至是在企业存活和偷工减料、品质缩水之间，不少企业会选择铤而走险，消费者买房要开启自己的“火眼金睛”了。

房企裁员调查

今年，随着深圳、上海等地整治经营贷违规流入楼市，深圳的二手房市场成交量也“应声而凉”。相比2020年日均成交量动辄600~800套来说，今年深圳二手房日均成交量能突破400套已算不错了，二手住房成交参考价格新政后，单周网签量也下降近七成。

虽然深圳房价还在稳步小幅上涨，但是要谨防其“有量无市”的情况发生。房子的变现能力是远低于股票的，如果买房后3年、5年才能脱手，那一时的价格涨跌根本无济于事，毕竟5年之后的房价谁也不知道，而资金却要被套牢5年之久。

中国房地产市场在这一两年，全国房价普涨成为历史，早就过了买入就能躺着赚钱的黄金时代。人口流入的地区，教育、医疗条件吸引人的地区房价或将上涨。而人口流出、不宜居住的城市，房价下跌将成为常态。

如果不能正确地看待房地产行业的形势，最终将会为自己的认知买单。那么，房价上涨的几大条件，相信大多数人已经胸有成竹了，要辨别房价是否会下跌，又该看那几点呢？

1、所在地区的就业机会在减少，人口大量流失

从宏观上来看，南方相对北方更富裕，并且北方的人口总体上还在流出。越是往北气候条件越差的地区，人口流出就相对厉害，经济就越萧条，工作就越难找，机会远不如南方的多。

所以北方的楼市除了北京，很多地区房价已经下跌多年，甚至连环京（永清、燕郊）地区，相比2018年炒作时的高点，有的从2.3万跌到现在的6500，跌去7成左右。

有一个笑话说南方之所以比北方富裕，就是因为北方要过冬需要以下花费：2件羽绒服2000元，保暖内衣裤300元，采暖费2000元，毛衣、手套、围巾等1000元，加上其它七七八八的费用，总的最少要消耗掉1到2个月工资，一年就只有10个月在挣钱。

广州、深圳等地区，一年四季都可以是拖鞋、短裤，光是在穿戴成本方面，北方就已经落后2个月的收入了。南方越来越富裕似乎是有一定道理的，房价总体高于北方也就不奇怪了。

人口流入城市房价上涨，这是个长期的趋势，或许要几年时间，甚至是十多年时间才能体现出来。深圳每年净流入40多万人口，房子才会如此抢手。所以我们能做的，只能是顺势而为，不要跟大趋势作对，人口流出城市的房子不能用来投资。

2、新房销售缓慢，购房人数在减少

随着“十四五”时期中国城镇化率提升到65%，大部分城市的住房都开始有所富余，并且购房的刚需人群大都已经买房，那么用通俗的话来讲就是：买得起房的都已经买了，买不起房的借贷和凑6个钱包也硬性上车了，剩下的都是真正买不起的了。

新房的销售进度不够，则意味着这个小区的入住率堪忧，有的小区一年下来才卖了十几套，成了名副其实的“鬼小区”。物业、商铺不敢入驻，周边人流量稀疏，没有生活气息的小区，连流动摊贩都不愿意往这边跑，更遑论房价可以涨多少了。

3、二手房挂牌数量多，成交量低

每一套成交后的一手房，都是潜在的二手房源，反过来二手房又是一手房的竞争对手。如果我们通过查询当地的房地产信息平台，发现二手房的挂牌数量长期居高不下，并且成交量只有挂牌量的零头，这种地区的房子打死都不要碰。

二手房挂牌数量多，意味着大家都不看好这个地区的房子，价格会长期受到打压。成交量低，意味着买入后极难脱手，如果不打个8折出售，很难在众多的房源中脱颖而出。房子挂个一年半载可能都没人咨询。

4、房地产中介倒闭潮

2016年到2018年，在房地产行业辉煌时期，厉害的房产中介年薪轻松上百万，接单接到手软，奥迪、宝马、路虎轮番换，中介们的日子过得真叫舒服。

这两年房地产政策拐点到来之后，不光房企迎来了裁员潮，房地产中介行业更是“凄惨”。一、二线城市房产中介的日子还算过得去，不少三、四线的房产中介分店，则选择了关门大吉，还有一些人甚至被裁员不说，工资和提成都没拿到。

如果一个城市，连房产中介的店铺都在大量倒闭，那么说明这个城市的房地产行业，确实不那么景气。房子在没有成交量的情况下，房地产中介才会没有工资和提成，店铺才会裁员倒闭，我们想通了这一点，自然可以理解房价为什么会下跌了。前

5、土地溢价率低，土地流拍增多

如果房地产市场火热，那么在土地在招标竞拍的过程中，溢价的标的会比较多。尤其是在2018年房地产市场火热的时候，数百亿的土地竞拍价格便屡屡登上热搜。

现在已经不可同日而语了，各城市土地的招标竞拍中，能获得高溢价的往往是优质核心地块，其它地块则不再那么抢手，甚至不少冷门地块被流拍。

房企如果在拿地时价格不高，那么成本会减少很多，售楼价格也就会相对便宜，这意味着房地产在走下坡路，土地成本便宜了，房价也会跟着便宜。

6、所在地区资源枯竭，没有支柱型产业

以大名鼎鼎的“鬼城”鄂尔多斯康巴什开发区来说，由于城市定位不准确、盲目发展，也没有支柱型产业。整个城区原本可以容纳100万人，结果只居住了30多万人，人均拥有3~5套房，都在等着别人来接盘好解套，房价自然起不来。

未来几年，因为城市定位不准确，人口入住数量不足的城区，只会越来越多。“鬼城”或许会成为全国性的现象。这些城区的房子，只适合刚需自住，因为人流量不足，如果要投资甚至是开店做生意，都会面临极大的风险。

买房是一种高风险艺术

房地产行业红利期已经成为过去，不同地区房价涨跌走势将大相径庭。如果自己小区的房子有以上6点中的3点，那么就要小心了，房价可能会“温水煮青蛙”，好几年都不会有涨幅，甚至是缓慢下跌。

同时，买房时宁愿多花半个月时间，也要查清楚小区的各项数据，也不能把辛苦几十年挣的钱一下就投进去了。房价是涨是跌，销售不会告诉你，但是通过一些表象，我们是大概能够推测出来的。

为什么有的人买房子涨价了，有的人买房子却亏了，还不是在为自己的认知买单。