[摘要] 7月21日至24日，2018博鳌房地产论坛第18届年会在海南三亚举行，探讨房企转型新风口。保利公寓管理有限公司总经理方琳以“不负初心，拥抱明天”为主题，分享了保利对长租公寓的思考。
7月21日至24日，2018博鳌房地产论坛第18届年会在海南三亚举行，探讨房企转型新风口。保利公寓管理有限公司总经理方琳以“不负初心，拥抱明天”为主题，分享了保利对长租公寓的思考。
随着租赁政策不断完善和普及，各人口净流入城市发展租赁市场后劲十足，租赁市场的朋友圈也越来越宽广。
租赁主体端，有基于集中式公寓和分散式公寓定位开发的一系列品牌；资源供应端，去年至今在各大型城市陆续有租赁用地推出，旧城改造也正在向租赁用途方面倾斜；资金融通端，不仅有近期十分活跃的资产管理类机构，更有国有银行开始鼎力支持，未来随着租赁环境的愈发成熟，REITs也箭在弦上。
7月22日，保利公寓管理有限公司总经理方琳以“不负初心，拥抱明天”为主题，分享了保利对长租公寓的思考，阐述保利将尽到央企责任，希望房子回归到居住的本质，以行业地位，为市场搭建共赢生态平台。
保利公寓管理有限公司总经理方琳
保利对长租公寓的理解
2016年、2017年保利地产在天津、杭州、上海等7座城市拿地52万平方米，保利进入了自持住宅或长租公寓领域。
保利对长租公寓在两个维度理解上有看法。一个是经济的视角，一个是政策的视角。经济视角从供给、市场、需求三个方面展开来看。保利认为，开发的峰值时代终将过去，或者是在不久的将来要过去，正如大家提到的50万亿或者100万亿租赁市场，开发是有限的，运营是无限的。这也是众多房企和开发商进入城市运营重要的判断。从供给端看，土地资源是有限的，市场端则在一线或者是1.5线和二线城市，租售比和租金差不断拉大，租房将会成为必然的选择。需求端则是社会结构和消费结构发生了变化。
政策视角从两个方面看，一个是让房子回归居住的本质，第二个是让房企因为房屋的使用价值获得利润，这是商业模型成立的前提。本轮政策核心的观点是房住不炒，要求房企不仅通过销售，还通过使用价值方面获得利润。
总结几点思考，增量时代已经过去了，存量时代此时开启了，保利会主动转型。我们认为无论是REITs或者是ABS行业，都将迎来新一轮的变革。作为国有企业及租赁用地的开发商，我们觉得应该发挥主导的作用，存量时代的来临，改造更新必将成为房企站位和破局的关键。保利进入了长租公寓行业，我们相信大象领跑，坚定做大规模，做资源的整合者和行业的领头羊。
保利对长租公寓商业模式的思考
基于对行业的理解，保利针对租赁业务有几个主要发展的策略，这是基于行业粗浅的理解。保利唯一的出路是摊薄成本，做大规模。信息化是保障，金融手段是支撑。我们有初步的判断，未来应该是掌握在拥有资金和渠道两个重要资源的企业的手中。
保利认为在三种商业模式：自持运营、二房东、管理输出中，自持运营是未来很重要的市场主流，前提还是REITs和资产证券化成熟发展的模式。二房东模式，最大的挑战就是薄利。管理输出可能专业化，会精致，但是规模不会做到很大。
在2018年上半年的思考和实践的过程中，国内自持的资产都是偏离轨道的。去年发行了50亿的REITs，今年3月份发行了17.17亿，利息低于5%，内部的项目无法覆盖回报的成本。这里有两个方面，我们认为单纯租赁的逻辑是不能完全成立的，必须是开发和租赁结合。我们坚信有一个前提，直接获得房子的成本，必然要高于获得租赁用地建设的成本；用地重新再建的成本低于直接拿房的成本，这是开发和租赁捆绑成为闭合商业模式重要的一环。
保利公寓业务现状
保利公寓实际上是保利大家族中很出色的一部分，是很重要的一环。2010年，保利地产提出了“一主两翼”发展战略，2013年提出了“6+3”发展战略，包括地产、养老、教育、购物中心、酒店、教育等等领域，保利公寓是保利全产业链的一员。
保利公寓从商业板块孵化出来，与保利酒店、保利购物中心和社区商业在一个平台协同和工作。保利公寓跟其他的企业不太一样的地方在于，目前有非常多的开发区项目，例如新城建设。在新城建设方面，以综合体的姿态，全业态进入，进入新城配套，需求量是非常大的。
近年来，保利还做了一件事情就是大保利的会员系统。在目前持有的8种业态中，保利大会员系统做了4种业态，公寓、酒店、社区超市、购物中心。目前公寓的体量比较少，今年大会员系统有望通过四个业态达到300万家的会员。
保利公寓目前通过其他业态进行导入，也是对保利资源的借用和共享。保利公寓整合内部和外部的合作资源，包括林安物流是战略合作伙伴，滴滴打车是重要的股东，正在协同消费家的产品，打造N+无忧系的产品。
保利的优势在于筹建和成本控制。目前，保利拥有12年酒店运营管理经验,共运营29家酒店，在中央采购平台具有成本优势。在保利N+公寓中，使用与五星级酒店相同的床垫，这是非常有吸引力的。
目前，保利公寓品牌N有三个主流品牌：小n、N+、N joy 。
保利小n定位于年轻人到达城市的第一居所，特点是，没有那么贵，小但是讲究，高性价比，很吸引人。保利N+则是为城市青年安舒适的家，强调青年社区的时尚调性。
保利N拥有三个主要含义，干净、温暖、新潮。
保利公寓在发展支持REITs的业务的同时，也在积极外拓合作项目，主要的合作方式有以下几种，第一是政府人才公寓和新区新城的人才公寓，我们不仅仅是保利公寓，而是综合运营商，对城中村微改造等进行更新。同时，也与其他的开发商进行合作开发和经营，现在已经与超过5家的其他开发商签订了战略协议，优化资产品质，积极投入运营。
保利将担当起央企责任
希望房子回归到居住的本质
以行业地位，为市场搭建共赢的生态平台！