[摘要] 日前,青岛发布新规:住宅用地“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布招拍挂公告,引导市场理性竞争。

日前,青岛发布新规:住宅用地“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布招拍挂公告,引导市场理性竞争

3月5日,官方发布了3月份拟招拍挂公告,这也是继“两集中”政策后的首次土拍公告。从公告来看,市区供地相对较少,此次供地大头依旧集中在即墨区和西海岸新区,不出意外,今年这两个区域势必将会出现大批量新房供应的行情。

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截图来源:青岛市自然资源局规划局

业内人士对于3月发布的土拍公告是不是第一次集中供地的口吻也不同,有业内人士称这确实是第一次,也有业内人士称第一次集中供地不会筹备得这么快,至于真正的执行情况,只能交给市场去反馈了。

那问题来了,“两集中”政策对于开发商、新房市场以及购房者都会产生如何影响呢?

“两集中”影响房企

大小房企皆迎挑战 对资金储备提出了更高层次要

首先,新规对房企短期的资金流储备提出新要求。众所周知,房企拿地前需要缴纳竞拍保证金,一般来说金额较大。纵观土拍市场,同一房企前后两次拿地对于时间的把控一般都要间隔一段时间,甚至长达几个月。

所以“两集中”新规出台后,对房企短期的资金流储备或将形成挑战,集中供地后,压力倍增,房企想要大手笔拿地需对资金流的管理提前做出合理规划评估。在这种情况下,有业内人士分析,新政策对于房企拿地提出了更高要求,相对来说,大型房企在抗风险、资金管控等方面更具实力,但是也说不定会出现大型房企前期规划拿地过多,后续资金不足以支撑大批量集中拿地所需资金的情况,可能会错过重要的土拍机会,因此,小型房企或将“扫货捡漏”。

其次,房企拿地方式或将转变。回顾2020年的土拍市场,房企拿地方式主要以独立拿地为主。“两集中”新规出台后,房企或将转变拿地方式。即如果房企想要大规模集中拿地,即便是房企大鳄也或将从独立拿地转向房企合作拿地,从而缓解资金压力,分散风险,实现合作共赢。

但是合作拿地存在股权比例分配、后期地块规划开发定调等问题,资金储备强的房企拥有的话语权或将占据主导地位。另一个层面上,新政一出或将也加剧房企分化、行业格局洗牌,如果强强联合,小型房企分一杯羹的机会也将大大减少。不过还是要看市场反应,目前还是一个未知数。

“两集中”影响新房市场

“稳地价”或将成为主旋律 如何把控新房开发周期成为难题

首先,新规或将降低土地溢价水平。有业内人士分析,从长远来看,住宅用地集中管理,土地或将成为“卖房市场”,将合理控制地价涨幅从而降低土地溢价水平,对于购房者来说是有利的。从土地市场反应来看,“地王”频出的时代或将成为过去式了,当然了,像黄金地块的地块价值以及保值性一般都比较好,就要另当别论了。土地溢价水平也将影响后续开发周期,底价或者溢价低的情况下,开发商或将加快推盘周期,从而回笼资金流,为瞄准下一个目标做准备。

其次,新规对开发周期的时间把控提出了新要求。由于土地集中上市,短期供货多,新房市场竞争加剧,有业内人士分析开发商在应对上一般有两种选择。

一是开发商选择开发周期短,提前抢占销售先机回笼资金,这种情况下更适合上新较少的主城区地块。但像近郊区域本身在售新盘量就大,又集中上市的情况下,会导致新房市场竞争更为激烈,可能需要打“价格战”取胜,或者提前调研购房群体,有针对性地打造优质产品,从而脱颖而出。

二是开发商选择开发周期长,新房入市选择错峰上市,打一场有准备的仗,这就需要“家底过硬”。

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“两集中”影响购房者

购房者或受益 货比三家成功上车机会多

对于此次集中供地政策对购房者的影响,笔者也对话了卓易数据创始人马光明,他表示,“对购房者来说,政策的出台主要目的还是为了稳定市场,一是控制高负债开发企业开发风险,二是防止房价出现大的上涨。所以对购房者来说,从大形势上保护整体市场及购房者的购买风险,从小层面来讲集中供地会出现集中供货,因此购房者可选的房源也将增多,可以多做对比,从而选到优质房源。

在这个基调下,对西海岸新区与即墨区为代表的近郊区域影响更为突出,这两个区域本身土地供货量大。有业内人士分析,新房市场集中供货,竞争将更为激烈,新房降价概率或将增加,有可能继续出现去年即墨西楼市的“神仙打架”行情,因此,购房者可以货比三家“捡漏”。所以说,从长远方向来看,政策在稳定房价层面对于购房者来说是有利的。

笔者认为,此政策出台的同时也点出了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。尤其是地价关乎后期房价,对于购房者来说更喜闻乐见房企底价拿地,一般来说,销售价格与拿地价格的比例集中在2-3倍之间,土地底价成交,新房上市价格不会因地价过高而“水涨船高”,从而增加置业者的购房负担。

对于土地“两集中”政策,作为购房者的您是什么态度呢?开发商具体会作何应对?新房市场行情将如何?让我们拭目以待!

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