论片区未来发展潜力！西海岸的这个版块值得拥有姓名！

几年前，辛安版块在青岛楼市版图中还是一个默默无闻的存在。然而随着第二条海底隧道规划的落地，以及青岛“三主五副中心”等城市发展规划的发布，辛安版块——这个曾经声明不显的西海岸楼市版块逐渐成为业界关注的焦点和房企大鳄们争相角逐的“楼市新战场”。那么这个版块如今的发展现状如何？未来又有多大的发展潜力呢？

辛安版块大致位置图

自带光环的辛安：城市副中心+中国（山东）自贸区 

房企大鳄对片区发展的嗅觉敏锐有目共睹，比如绿城之于东李、万科之于新都心等等，这些房企大鳄见证了片区发展从荒芜到“城”熟。辛安版块的发展，也正在历经着这样的规律。

2017年年初，位于辛安版块的一宗住宅地块历经近百轮激烈的竞价后，因超过最高限价被迫“熔断”。随后重新走上拍卖台之后，又历经了一番激烈的竞价后被富力竞得，资料显示当时的溢价率高达205%，这在当时的青岛地产圈引起了不小的波澜。虽然最后地块被国土资源局宣告收回，但辛安版块也是从那个时候开始，便在青岛楼市有了知名度。随后，海信、海尔、龙湖、世茂、保利、万科陆续进驻，辛安板块的市场潜力开始被逐渐发掘。

山东自贸区规划图，包含辛安版块（图片来源：青岛日报）

然而这些房企大鳄陆续进驻，绝不仅仅只是因为一条海底隧道。在青岛市的城市整体规划布局中，辛安版块被规划成为青岛的五大城市副中心之一；在国家战略层面上，中国(山东)自由贸易试验区也包含辛安版块。

第二条海底隧道大致走向图

由此，从城市发展到国家战略，都有辛安版块的身影。而第二条海底隧道，只是它腾飞途中一个小小的助力，而非是推动这个片区发展的主力。很多人拿第一条海隧道开通后崛起的安子片区跟辛安版块做比较，但辛安版块的发展起点，远在安子片区之上。

片区发展底蕴深厚：产业支撑+人口支持

从地理位置和城市发展功能上来看，辛安版块是西海岸的重要片区，绝不仅仅只是承接主城区外溢刚需的版块，自身发展成熟。

辛安版块是实体经济聚集地，片区内目前有海尔、海信、澳柯玛、国风、五菱、三美电机、白雪文具等大量的实体工业园，拥有支撑西海岸GDP的硬实力。从另外一个角度来说，实体经济聚集，也意味着就业机会多，意味着有人气。而人气，则是影响楼市房价的重要因素之一。

辛安版块北泥社区旧村改造实拍图

辛安版块的旧村改造项目也自从几年前开始就如火如荼地进行着，其中仅仅一个殷家河改造项目就规划6.5万人，辛安版块的未来发展具有强大的人口基数作为支持。

另外从西海岸的发展历史上来看，辛安版块自古就商贾云集。青岛最老大集——辛安大集就位于此。根据记载，它始于明代，距今已有500多年了，而主城区李村大集也仅仅只有一百多年的历史。而如今，现代化元素也开始融入这个古老片区——青岛首座以“云猫”（即互联网+购物中心）为定位的城市综合体——青岛华尔兹广场就位于该片区，目前已开门纳客。

楼市发展多点支撑：地铁+学校+自然环境

辛安版块最近一年新房价格走势图（数据来源：安居客）

商业繁华、人口兴旺，势必会带动楼市的发展。目前这一片区内聚集了大量新盘项目，房价在11000元/㎡-16000元/㎡上下。从整个西海岸楼市版块的价格来看，目前这一片区的价格是处于洼地的——

从西海岸各个片区的新房价格分析来看，这里的房价与主城区一样，也是遵循着“南高北低”的趋势。距离海岸线越近，新房的价格也就越高。辛安版块从地理位置上来看处于西海岸的离海较远的版块，因此价格稍低也就不难理解了。

青岛地铁6号线港头站位于西海岸辛安版块

另外，从辛安片区的新盘项目主打的“关键词”来看，这一片区的楼市发展也有着多元化的发展作为支撑。如以海信珠山小镇为代表的新盘项目由于背靠小珠山，主打改善和养老置业；以宸悦府为代表的新盘项目靠近致远中学，则主打学区；以龙湖春江彼岸为代表的新盘项目靠近工业园区，则主打刚需置业；以碧水明珠为代表的新盘项目靠近规划中的地铁2号线、6号线和12号线，主打地铁盘……每一个新盘项目都有自己独特的销售点。

由于是个有发展历史的片区，该片区的二手房也较多，与新房相比价格稍低，单价在11000元/㎡-13000元/㎡上下。从户型面积上来看，60-100平米之间的中小户型居多。而新房的户型区间可选择性则更大，除中小户型之外，不乏120㎡以上的大户型。

2016年3月时辛安版块新房均价为7129元，2021年4月时新房价格达到11937元/㎡，涨幅为4808元/㎡。（数据来源：安居客）

据业内人士回忆，2016年前后时，辛安版块的新房价格大概在7000元/㎡上下，短短四年多的时间过去，这里的房价已经上涨了4000元/㎡以上，单从房价涨幅来看，辛安版块的新房价格涨幅是高于青岛全市新房价格涨幅的。

辛安版块新建住宅实拍

辛安版块某新盘项目置业顾问表示，目前该项目的目标置业人群大多是地缘性客户，多为一些在周边工作的刚需，或是本地改善置业者。对于主城或是外地购房者来说，目前的辛安版块并不算是一个特别突出的楼市版块。但从整个西海岸楼市版块的房价来看，目前这里还暂处洼地，还是有一些价格优势所在的。

西海岸新市民小顾则表示，他几年前大学毕业后就一直在辛安版块工作，对该片区比较熟悉，所以在工作稳定之后就把房子买在了工作单位附近。“感觉这里生活还是挺方便的，目前价格比较合适，距离我的工作单位也比较近。”小顾称。

而西海岸老市民黄先生则选择把养老房买在了该版块的小珠山脚下，“我买了一个别墅总价才二三百万，靠近小珠山，环境也挺好。”黄先生表示。

【小编手记】

最近这几年来，关于辛安版块的讨论从未间断。很多人都拿第一条海底隧道连接的安子片区类比辛安版块，认为辛安版块将来或许与安子片区的命运一样，会成为市内四区刚需置业者的外溢片区，辛安版块的区域价值届时也将会更上一个台阶。

但纵观辛安版块的历史，该版块的发展起点比当年的安子更高。放眼未来，这里又有多个国家级及城市级别的发展规划作为支撑，绝不仅仅只是一条海底隧道支撑起来的片区。

可以直言不讳的说，第一条海底隧道之于安子片区的发展是“雪中送炭”，而第二条海底隧道之于辛安版块的发展则是“锦上添花”。虽然目前来看辛安版块无论是从城市面貌还是城市化发展上来讲在西海岸各个楼市版块中不算是最起眼的。但从未来发展潜力来讲，辛安版块是值得拥有姓名的。你赞同吗？