曹县真的是火了，在青岛，恰好有一条曹县路最近也挺火，因为这条路上出现了一个新盘——中梁拾光映象。项目火，不仅是因为附近没有新盘，还因为这个楼盘的毛坯均价达到了2.8万元/㎡，大户型更是直冲3万+/㎡，这个价格，比周边二手房单价贵了三四千！值不值？这是很多购房者的疑问，下面就跟着笔者一起梳理下——

区位：文化市场，台东商圈旁的纯新盘 

作为中梁在青岛市区唯一新盘，这个盘诞生在新盘十分匮乏的老城区——文化市场附近。如果不了解曹县路，那昌乐路文化市场必定不会陌生。这是里青岛的“潘家园”，古玩字画、玉石书籍，只是人流量已不似前几年。

与老城区匹配的是，文化氛围浓，但面貌旧，周边多为老房子。

拾光映象周边二手房成交价

交通：地铁带来的新面貌

市北老城区腹地，地铁的到来无疑为周边带来了新面貌，极大地便利了周边人群的出行。而中梁拾光映象距离地铁2号线利津路站仅仅500米，距离在建的地铁4号线昌乐路地铁口和1号线台东站也不算远，对于通勤来说是非常便利的，也是项目很大的加分项。

中梁拾光映象距地铁2号线利津路站不足500米

在建的地铁4号线昌乐路地铁口距离项目不远

配套：邻购物天堂 小环境欠佳

目前项目最大的配套可以说是台东商圈，台东商圈因为地铁的开通也迎来了升级换代，购物中心、台东步行街等可谓购物天堂。

不过项目周边小环境的商业不算发达，多为便利店、小超市。未来项目建成后自身配建有商业，这才是未来业主最值得期待的配套。

户型：有亮点也有槽点  

目前公布的户型来看，基本上为刚改和改善户型，尤其是126㎡套三户型，联通式大阳台、主卧套房、大面积采光窗都非常惊艳，三面采光通风，大飘窗、阳台赠送一半面积则让得户型房率更高……这些都是老城区比较缺乏的户型亮点，整体而言户型还是可圈可点的。缺点是进深较长，开间太小，卫生间南向设计比较小众。

中梁拾光映象126㎡三室两厅两卫户型价格达到3万元（点击查看更多户型）

当然除了以上这些优点，项目的不利因素也有——

首先，生日蛋糕式的住宅设计，这种模式近几年已不多见，在此之前最著名的要属于CBD万达广场、李村商圈的奥克斯广场。“生日蛋糕式”，其实是商业底座（蛋糕）+住宅（蜡烛）相拼接，多见于土地珍贵的市区商圈，入户要穿过商场进入，虽然有独立大堂设计，但是终究不如直接进入小区直接，尤其是拾光映象的2号楼，要先从地面经过底商进入1号楼，再从1号楼进入2号楼，曲曲折折回家路并不理想。

其次，楼间距太近，1号楼距离前楼仅有20多米，这么高的楼座，这么近的距离，不论是隐私还是挡光问题，都是严重的“硬伤”。

再次，对于住宅小区来说，商业是把双刃剑，一方面会带来购物的便利，另一方面灯光、噪音污染等也会影响居住的舒适度，笔者曾经在商业综合体旁边住过，夏天晚上的广场舞神曲真的很闹心，对喜欢安静的业主太不友好。

项目适合人群分析：就地改善/通勤族

对于已经习惯周边住宅环境的本土居民而言，这个楼盘的出现，不论是户型区间还是户型设计，都属于改善的优选，可以解决就地改善的问题。

对于通勤族而言，地铁的便利也是加分项，虽然处于老城区腹地，路窄易堵，但是地铁能够实现可控的通勤效率，也可以选择。

对于学区+改善型置业而言，中梁拾光映象周边学校比较一般，并不适合此类购房者改善。

中梁拾光映象周边顺兴路小学实拍

笔者手记：浮山后、新都心之后，市北房价的三万元线，已经燃到了老四方的部分二手房，目前三万元线还在继续扩大，不过除了地铁、学校、配套、交通都比较完善的浮山后和新都心，能过3万元线的市北二手房基本上都占了学区的优势，比如因启元学区而涨价的保利百合花园二手房。敢于放风3万元的新盘中海寰宇时代，距离地铁口更近，还是装修交付。而毛坯交付的中梁拾光映象，在首期优惠较大的情况下，均价达到了28000元/㎡，大户型价格更是直冲3万元/㎡——五星的交通，四星的户型，三星的配套，二星的学校，一星的环境，在消化完周边改善客群后，这个价格会不会“劝退”很多购房者？你怎么看？评论区见！

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