在调控和信贷收紧的双重夹击下，青岛楼市降温来的比较迅速，历经二手房大面积量价齐跌后，“金九”新房市场的信心也在疲软。

如今，进入传统“银十”楼市旺季，恰逢七天小长假，特价房、首付分期、返首付等楼盘大促不断，各家都在疯狂抢收，“工抵房”更是层出不穷。继融创星光岛打出首付15万起的补贴优惠后，更有市区新房首付分期低至15万起，即可上车小套三房源，着实让不少人心动。>>>点击查看十一小长假特惠房源

近日，也有不少网友及身边打算买房的朋友咨询笔者，现在是抄底购房的好时机吗？各楼盘优惠力度层出不穷，该如何选择？

在“房住不炒”的大环境下，笔者提醒，如果你是自住型购房者，仍可根据自身预算及需求选择合适房源；如果你是投资型购房者，则需要冷静再冷静了。

一、房住不炒 房地产的爆发式增长期不再

新房市场中，青岛9月新建商品房仅签约8982套，为近7个月最低谷。随着宏观层面一个接一个政策压下来并不断加码，大小房企融资受限，存量大、货值多。

而在二手房市场，2021年下半年以来，房贷额度趋紧、贷款周期拉长、审批趋严已屡见不鲜，甚至传出了个别银行暂停二手房贷款的消息。根据卓易数据统计，9月截至到29日青岛二手房住宅成交1632套，同比去年下降约67%，也是继2019年2月（春节档）后首次跌破2000套，可以说进入冰冻期。

因此，想要投资炒房的朋友，如今入手买房需非常谨慎了。

二、自住购房 预算范围内选好地段保值房源

人民银行货币政策委员会近日召开2021年第三季度例会，强调要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

对于自住购房者来说，何时买房不分对错，根据自身居住需求来选房才是第一要义。

今年年底，对于资金链紧张的房企而言，迅速走量、回笼资金，“活下去”才是最重要的。因此，预计四季度不少楼盘将开启“以价换量”的策略。对于购房者而言，现阶段多出去走走，在自身预算范围内，多看几个项目综合对比，选到心仪房源的机会还是很多的。

1、看地段

无论房价如何涨跌，受市场供求关系影响，好地段、好配套的房源保值抗跌能力依旧坚挺。譬如每轮席卷而过的降价潮，基本都是从城市外围地段兴起，市区中心地段房价却是不降反涨。因此，市区房源仍旧是买房的相对优选。

让人惊喜的是，近期青岛市区一批新入市楼盘及即将首开房源，不仅为“僧多粥少”的市区楼市及时补仓，其中不乏知名房企项目，例如绿城于市北布局的两个新楼盘——和锦诚园、和锦玉园，崂山区海尔海尚府、海信璞悦，以及十一继续加推的浮山后金地华章……比较适合打算市区改善置业的购房者。

绿城和锦诚园样板间实拍

其中，新都心绿城和锦玉园（电话：400-101-8532转049）首开惠后均价30000元/㎡，带2600元/㎡装修，性价比还是不错的；老城区纺织谷版块的和锦诚园（电话：400-101-8532转049）预计10月份首开，目前价格待定，周边成熟居住氛围较为适合青睐老城配套的购房者。

金地华章（电话：400-101-8532转056）凭借着浮山后的天然优越地段及教育等配套优势，首开建面116㎡、127㎡、143㎡高层、小高层迅速售罄，均价33488-37388元/㎡不等，十一小长假期间加推新楼座，钟情浮山后新房的购房者可多加关注。

金地华章样板间实拍

2、看预算

对于手头资金有限，又打算安家市区的购房者，今年的市区楼市也不乏一批价格让人惊喜的刚需新盘，譬如主打“150万留在市北”的保利时代（电话：400-101-8532转148），以及十一期间打出首期15万起的楼山春晓，甚至即将清盘的中海观澜庭，都可挑一挑。

保利时代位置示意图

其中，保利时代、中海观澜庭都位于市北老城区，生活较为便利，但房源多为中小户型，定位更加刚需；楼山春晓（电话：400-101-8532转072）起步即为89㎡小套三，户型设计上更为顺应当下市场潮流，室内利用率更高，89-125㎡套三、套四房源二孩、三孩家庭均可居住，目前直降23万，首期15万起的门槛较低，但相较于前两盘位置稍远，好在小区门口就是地铁1号线站点，乘坐地铁出行还是十分便利的。

楼山春晓建面约89㎡套三样板间实拍

预算有限、市区新盘选择空间小，市区外溢区域也可划入考虑范围内。例如李沧北部的夏庄片区，这里聚集有一批鑫江新盘，鑫江桂花园汀香、鑫江水青花都观山、鑫江瑞府等各类型房源选择空间较大，高层、洋房、别墅均有在售；与市区一隧之隔的西海岸区域，滨海大道一线不乏一批山海优质房源，且年底地铁1号线全线通车后，西海岸往返市区将更为便捷。

笔者手记：

在房贷收紧的现状下，今日券商中国报道称，部分地区银行房贷利率出现下调迹象，放款速度也有所提升，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。利率下调对于购房者来说可谓是一大利好，但何时波及至青岛尚未可知，在政策调控及房企优惠下，有自住需求的购房者可多加关注楼市优质盘，以便合适时机下及时下手心仪房源。

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