[摘要] 买卖双方博弈 房东割肉卖房还是躺平？
关于二手房，在过去的一年里发生了太多故事。
房子有多难卖？个中滋味没有谁比着急卖房的业主更清楚，说起来大概都是“一把辛酸泪”。房子不会永涨不跌，但在2023年，二手房资产缩水速度着实让人唏嘘。新年之初，两位业主讲述了他们的卖房故事，大概代表着这个群体的选择，他们的焦虑与释然，折射出整个行业不寻常的2023。
市场：买卖双方博弈 房东割肉卖房还是躺平？
“我家的房子近乎‘腰斩’了!”青岛李沧某楼盘业主抱怨到，“早知道去年狠狠心卖掉了。从高峰时期一平两万七一路直降，到去年的一万八左右，以为已经到底了，没想到今年一万六了，再算上贷款、税费成本，真是欲哭无泪！”着急置换学区房的业主J先生（化名）今年降价卖了房，“我知道这个价格拉低了整个小区的二手房价，但我等不及了。”
记者了解到，该小区虽然房龄没超过15年，但套二房型过时，物业一般，地铁口在一公里外，又没有硬核的学区，临近年底，部分业主为了快速成交，选择“骨折价”卖房。其实，这位业主只是今年想卖房的二手房业主中平常的一位，成交难已经成为不少二手房东的“不可言说之痛”。
还有一类卖家选择暂缓卖房。记者身边的一位业主S先生（化名）在去年挂出东李的一套小高层，因为房龄新，靠地铁，挂牌价370万。只是没想到，到访的意向买房人，第一组压价到330万，第二组直接报价320万。“我立刻就从平台把房子下架了，同户型去年成交价368万，降48万确实无法接受，我选择等待时机再卖，赌市场不会一直如此。”
记者也看了这位业主的房子，小高层，邻地铁2号线（在建）、133㎡大套三户型优秀，加之物业不错，算得上次新房里的“高货”。地铁正式开通后还有一波上涨预期，这也是业主择期再售的底气。
数据：二手房价近几年新低 大户型成交上涨
根据网上房地产统计，2023年二手房共成交65679套，在近五年中排名次高，与2021年差距不足千套，也算交出了一份不错的答卷。
青岛二手房近5年成交量价情况（数据来源：青岛贝壳研究院及青岛网上房地产）
不过从价格上来看，成交均价16461元/㎡确是近些年中最低的一年。历经2022的成交低点，加之2023年限售取消，市场涌入大量次新房，买方市场下房东降价成交心切，市场上的“捡漏”心态明显，导致部分二手房出现了“价格踩踏”。
从月度成交来看，二手房市场在3月小阳春迎来了成交高点8744套，只是没想到这成了一年中的唯一高光月份，接下来的成交量波澜不惊，预期的行情没有到来，“金九银十”、“年末翘尾”全部爽约。
2023年二手房不同面积段成交占比（数据来源：青岛贝壳研究院及青岛网上房地产）
在二手房成交面积段方面，今年也出现了新趋势。因为新房市场已经难觅百平以下小户型，二手房中百平以内的户型成交占比依然近7成，成为刚需首置的优选。同时，大量次新房的涌入，补仓了二手房中的大面积段房源，今年100-120㎡、120-140㎡、140-180㎡、180㎡以上面积段成交占比均有上涨。在同区域交通、配套差不多的情况下，次新二手房优势明显，吸引了更多改善群体的关注。
业内：进入深度调整期 继续下跌可能性不大
量涨价跌的2023年过后，对于2024的二手房市场，房东们关注是否会回暖，购房者关注是否还有大“漏”可捡。
“去年下半年后，很多买家都抱着捡漏、占大便宜的心态去看房，买家成交周期延长，二手房的看房转化率下降了10%以上，每个看房谈判都很艰难。但二手房已经进入深度调整期，市场继续下跌的可能性不大。”岛城楼市分析专家张斌告诉记者，“对于一般二手房业主而言，屡次降价都无法成交后，很多业主选择了‘躺平’，不着急卖房了。”
青岛资深经纪人、理强地产总经理李强表示，2023年二手房先扬后抑，2024年可能会比较温和，市场会逐步平稳下来，价格继续下探的可能性不大。
对于买卖双方的建议，张斌表示，买家可以特别关注下二手房中的次新房，这是去政策调整以来影响最大的一种类型。很多次新房买来从来没住过，房东会以比较低甚至略亏的价格出售，这种房子非常值得买入，避免了交付风险，过户就能居住。
而李强则表示，买家可在农历年底前出手，卖家可等到春节后卖房。
后记：
回到开头的两个案例上，市场上的二手房种类繁多，二手房的销售也正在分化。买方市场下，买家可挑选余地大，一些地铁、学区、房龄都不占优势的二手房，价格没有足够的支撑，因为成交艰难，自然属于二手房里先降价、降价狠的一批。反之，那些具备学区、地铁、区位优势的次新房，虽然价格也有下降，但依然可以有自己的“独立定价”。买家不能只贪便宜，也要考虑后续要买的房子再度流入二手房市场时，是否还有人接手。这一点，挺重要！（文/张亚梅）
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