[摘要] 近日，广东省肇庆市的一则通知将“公摊面积”再次推上热搜。据通知显示，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。
近日，广东省肇庆市的一则通知将“公摊面积”再次推上热搜。据通知显示，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。
那么，政策试行了大半个月后，肇庆的房价涨了么？
“取消公摊”，房价要“涨”？
先说结论，“取消公摊”，不出意外的话，房价会“涨”。
但此“涨”非彼“涨”！
来源：肇庆市住房和城乡建设局官网
从“肇庆模式”的情况来看，使用套内建筑面积计价仅为计价方式的改变，套内单价确实高了。
此外，早在2002年重庆就以法规的形式明确要求，商品房现售和预售，以套内建筑面积为计价依据；2019年修订的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中，仍保留两套计价标准并行的规定。目前，重庆开发商通常会给两套价格标准，且都会写入购房合同，两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。
换句话来说，房屋总价基本不变，房屋计算面积减少所造成确实是单价“涨”了。
但是，相比市场自身供需结构而言，用套内面积计价不会对销售价格与销售面积有实质影响。
有部分市民以为取消公摊面积会影响房价，其实只是一种错觉，它改变的只是房屋销售面积，并不能对房价产生实质影响。
在记者的调查中，有业内人士直言，理论上取不取消公摊面积和房价没有必然的联系，市场价格不会因为取消或不取消公摊面积而发生一个断裂函数的变化，主要还是由市场供求关系，投资热度，和人们对未来的预期决定的。
“该政策意思是希望按套内面积计价宣传和销售，本身房屋的总价是不变的。这样做也是希望让购房者更明白实际居住面积的单价情况。” 有业内人士分析认为。
业主们“苦公摊久矣”
实际上，肇庆市所提出的“按住房套内面积计价宣传销售”并不等同于取消住房公摊面积，也不代表着公摊面积不需要付费了。为什么该消息会被不少人理解成“取消公摊”并为此欢欣？
有不少业内人士表示，此政策的出台，是对百姓需求的一次积极回应。
毕竟，现实中有关取消公摊面积的呼吁由来已久。
所谓公摊，最早源于1950年代的香港。
一位有着多年测绘经验的房地产工程师向记者介绍了计算公摊面积的过程：先是以栋为单位，计算整栋建筑物的总公摊面积，再以各户的套内建筑面积为比例分摊给各户承担。
一般来说，多层住宅的公摊比例通常在7%-12%之间，小高层是10%-16%，高层在16%-24%之间。
但一个不容忽视的问题是，近年来，商品房公摊面积呈扩大趋势——从最初的10%以下，到现在动辄20%、30%，甚至40%。这与商品房提档升级、增加电梯数量、公共区域面积增加等因素有关，更与开发商公摊面积计算不透明、暗箱操作等有关，甚至与标准缺失有关。
毫不客气地说，公摊面积成为糊涂账，使得消费者买房时对房屋情况无从知晓，待到交房时才像拆盲盒一样得知真相，这极大蚕食了消费者权益。
据报道，四季豪园公摊面积高达71%（来源：《消费主张》）
同时，因为公摊标准不明确，还容易产生其他风险：有的开发商倾向于做大公摊面积，这样可以在表面上降低房价，给购房者造成价格较低的错觉，以增加产品的卖点；外地甚至有极个别开发商为了利润，虚标公摊面积……业主们“苦公摊久矣”。
但公摊小就一定好么？还是要具体分析。
在记者的调查中，有业内人士认为，建筑设计要科学合理，保证舒适性。
“尤其是改善型住宅为主的高端楼盘，如果过于强调高得房率会导致必要的公用建筑面积减少，这样使用中就会感觉公共门厅、走道等部位拥挤、不便。”
该业内人士分析指出，得房率并非越高越好，还是应当选择户型和户外公共空间均设计合理的住宅购买、居住。
“如果取消‘公摊面积’，改为按套内建筑面积销售，更应注意要有配套措施制约，以在建筑规范规定的低限尺寸之上，满足不同档次住宅公共部分空间的舒适性需求，满足为住户服务功能空间的基本需求，避免走入另一个‘户内松、户外紧’的极端。”该业内人士如是说。
多地针对“公摊面积”出新政
2012年12月，香港要求从2013年开始，二手房销售率先使用实用面积来计价，2013年4月，香港《一手住宅物业销售条例》全面实施，新房也只能用实用面积来计价。
2013年，香港《一手住宅物业销售条例》全面实施（来源：环球网）
而针对“公摊面积”，近期在多地也出现了新变化。
2023年8月，合肥公开提出“探索商品房销售按套内面积计价”，现已有试点项目在销售现场同步公布建筑面积销售单价和套内建筑面积销售单价。
今年3月以来，珠海和长沙两地先后明确和优化房地产开发项目中有关赠送面积的规则，增加多种不计容建筑面积情形，以在仍计算公摊面积的背景下合理提高得房率。
有着“房产风向标”之称的深圳，也有了新动作。
来源：深圳市人民政府官网
5月15日，深圳市人民政府官网显示，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等。过去计入“公摊”面积的避难层、机房等两大部分公共空间，修订后将列为“不计容面积”。
换言之，深圳新政将减少住宅公摊面积的计算。
近日，青岛自然资源和规划局发布《关于优化居住用地供应和规划管理措施（第一批）》，西海岸新区发布了《青岛西海岸新区优化居住建筑品质的七条措施（试行）》。
根据上述两个规定，下面这些建筑设施不计入容积率：邻里坊（养老、文化、卫生、托育、末端快递、便民商业等），社区卫生服务站、托育所、社区服务站、微型消防站，下沉空间及相连地下建筑，架空层及相关电梯、楼梯、门厅、设备管井、市政设备设施等。
西海岸新区的规定还纳入了：建筑物屋顶的楼梯间、水箱间、电梯机房、人防报警间等设施设备用房（累计面积不大于屋顶面积25%时），避难空间，配电室、换热站、公厕、垃圾分类收集用房、快递末端公共服务站、助老大食堂等公共服务设施，电动自行车集中存放和充电场所等。
根据上述文件，部分的公共服务设施将不再计入容积率。
从内容来看，此次青岛政策调整，很多细节措施开国内一二线城市先河。一直努力学习南方城市成功经验，此次再次拿出自己的积极态度，以改革开路，用创新破局，值得点赞。
青岛此次调整中涉及部分公共服务设施，后续“公摊面积”该怎么计算，也期待更多政策方面的支持。
不论是肇庆实行“按住房套内面积计价宣传销售”，还是深圳的“公摊”面积计算调整，都是对解决公摊问题的进一步有益尝试。
在调查中，很多业内人士认为，针对“公摊面积”的争议，是让购房者明明白白消费，最大限度地减少房地产交易纠纷，这也是肇庆等城市进行试点的意义所在。
若想要真正利民，关键在于开发商要把标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，让购房者感受到货真价实、心里踏实。
而房价涨跌与公摊面积的关系真的不大，影响房价的关键因素只有一个——市场供求。