[摘要] 观察最近的新盘，不少新楼盘明显在克制了，下调了最低户型面积。
这几年的热点话题之一是“消费降级”，在新楼盘上，怎么感觉新房户型越做越大呢？消费降级有没有降到新房上？
有网友吐槽，自己想买一套90㎡左右的新房，但是看了一圈，除了东李，在新盘里竟基本绝迹了。新房的上车门槛越来越高，不是因为价格涨了，而是新盘起步面积太大。同样三房两卫，以前89㎡就能做到，现在动辄100㎡+、甚至110㎡+。改善产品更夸张，起步就是130㎡，甚至做到了160㎡-170㎡，户型大了，总价蹭蹭长。
不过，观察最近的新盘，倒是能看到点变化，不少新楼盘明显在克制了，下调了最低户型面积。比如市北新盘中铁诺德青樾湾打造建面约95-117㎡三居，比相邻的青实清荷茗郡起步面积116㎡小了9㎡；比如城阳区鑫江新城，虽然为低密住区，最小户型却做到了95㎡，大大降低了上车门槛；比如主打改善大户型的低密社区鑫江合院，四期新品推出95㎡/115㎡小面积产品……
鑫江新城售楼处开放
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从几年前的全员激进，到如今部分房企的主动退守，主要原因是，楼市大环境不一样了。
2017年3月起，青岛限购政策发布，购房者逐渐意识到，有限的房票理应用在一步到位的大户型上。一路高涨的大户型行情，让新房市场的可售大户型越来越少。
新房市场求而不得，需求外溢到二手房上，一二手价差迅速拉大。于是，“买大不买小”成为青岛楼市的信条。
除了市场环境，对开发商而言，大户型整体建造成本更低。诸如我们所知的卫生间、厨房等，做大户型能显著减少建安成本与精装修成本。且体量差不多大的小区，纯大户型工期更短，在快周转时代，时间即金钱，省出来每一分都是利润。
从2020年左右，楼市掀起一阵大户型风潮，很多楼盘起步户型都做到了120㎡，百平以下小户型难觅。并且这一轮风潮，从市中心吹向远郊、从改善红盘蔓延至刚需新盘。在不少购房者心目中，120㎡以上新房更保值成为买房常识。
不过，除了一些跑得快的热盘，大户型赛道上过于拥挤了。市场重新发生变化后，大户型的去化又因为高总价成了难题，记者调查，东李几家120㎡起步的楼盘，先销售的都是120㎡户型，然后才依次是140㎡、160㎡乃至更大的户型。市北海信悦澜山（详询400-101-8532转428）也很典型，虽然小高层的畅销户型是119㎡和137㎡，但99㎡在高层的销量中是最快的，目前99㎡进入清盘模式，已经没有多少套了。
相比而言，不少大户型为主的楼盘陷入滞销，为了资金周转只能在价格上选择一降再降。
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不论户型大小，都要随着市场的变化而变化。对现在入市的新盘而言，降低起步面积、控制大户型占比，于房企而言是双保险。
而降低起步面积仅是第一步，要想在市场上立于不败之地，关键还得看产品。可以说，虽然同是百平以内的小户型，现在新盘的产品力已经不可同日而语了。为什么购房者愿意去买新房的小户型，除了学区、交通等外在方面因素，产品力比二手房优越也是关键原因。
比如前文提到的海信悦澜山的99㎡户型，方正通透，三阳台赠送一半面积，设备平台可使用，实得面积更高；最主要的是，户型设计做了许多实用化设计，比如S弯墙，让相邻两户都得到了一个双开门冰箱位空间；进门处专门的上下水解决了洗衣机摆放的难题；1.5卫的设计又解决了早高峰家人对于洗手间高频使用的痛点。不得不说，在户型设计上，海信已经做到了超前及人性化设计，让人眼前一亮。
鑫江集团进军城阳中心城区首子——鑫江新城（详询400-101-8532转582）是8-14层的低密度洋房住区，户型建面约95-140㎡，户型区间跨度大，可以满足不同人群的置业需求，最近售楼处开放，吸引了大量购房者涌入，也是金秋新盘的“爆款预定”。起步户型95㎡也非常优秀，做到了三室两厅两卫，且是元宝户型、双联阳台、独立电梯厅、一梯一户，直接将小户型做出了豪宅的体验感。
还有几家新盘的小户型设计也非常有亮点。
李沧中国铁建峯悦湾在售户型最小为95㎡三室两厅一卫，难得的是做到了三阳台，南向双联阳台，北向阳台可并入书房，实际得房率比较高。
中国铁建峯悦湾95㎡三室两厅一卫
市北新盘中铁诺德青樾湾打造建面约95-117㎡三居，95㎡三室两厅一卫户型方正，也做到了双联阳台。不过整体户型还是比较常规的，存在着餐厅过小、过道浪费面积等问题。
中铁诺德青樾湾95㎡三室两厅一卫
鑫江合院四期95㎡三室也做到了两卫，南向10米面宽，约6.7米双阳台，主卫干湿分离，主卧配明卫，已经远超95㎡面积段的功能。
鑫江玫瑰园五期97㎡三室两厅两卫，竟然做到了元宝户型、双明卫、6.4米双联阳台，主卧飘窗，得房率和居住舒适度拉满。
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以上小户型，可以说跟传统意义上的小户型已经大有不同，亮点非常多，得房率也比以前高多了，居住体验堪比过去的110-120㎡，所以会受到购房者的关注，但是，户型的“内卷”还并未停止。
今年4月，市自然资源和规划局发布一份新规，《关于优化居住用地供应和规划管理措施（第一批）》，从土地规划领域对新供应居住用地提供了重要政策支撑，其中有一条政策是这样的：将阳台进深的计容标准从1.8米拓宽至2.1米，封闭式阳台进深不超过2.1米的部分，按照阳台建筑面积的一半计入容积率。
这意味着，新规落地后，阳台最大进深由原来的1.8米更加至2.1米，不仅是字面意义上拓展空间的更加，更代表着入住后阳台/阳改房改造空间更充足，未来使用率更加大大提高！而新规后，也已经有楼盘在落地这一新规了，保利青铁和著理想地就是其中之一。
保利青铁和著理想地（详询400-101-8532转513）建面约96㎡可变三室两厅两卫，约30㎡LDKG多功能客厅，将厨房-餐厅-客厅-阳台一体化设计，为家庭打造超大公共空间，阳台进深达到了2.1米，使得整个户型赠送面积达到了10㎡，相当于约1/9户型面积，让家有了更多可能性。
将原来的二进深调整为三进深，这样厨房与客厅间多了块方正区域，将餐厅设计为家庭空间C位，不仅提升空间利用率，而且可设置6人餐位，且这个设计没有牺牲其他面积，只是更有效地利用了过道面积；同样也有大赞的S墙设计，可以满足大双开门冰箱的安装需求，为厨房腾出更多空间，解决小户型厨房小的现实痛点；且这个户型做到了双卫，边户的主卫还实现了明卫。
得益于青岛的新规，才能有这么精彩的设计。这个户型，就是放到全国的百平产品中，也是“封神”一般的存在。只能感慨一句，卷得好！设计这么人性化，活该这样的楼盘卖得好！
结语：就新房市场而言，在当前的市场周期环境下，刚性住房需求和改善性住房需求仍是重要支撑。与此同时，楼市进入竞品质时代，满足市场需求的“好房子”优势也更加凸显。对于开发商而言，便需要更加精准地把握市场需求变化，提升产品品质和服务水平以顺应市场变化。
没有放弃刚需人群，认真调研并为他们设计小户型的开发商，值得一个大大的赞！
同时，开发商调低入门面积，对于追求品质又预算不足的购房群体而言是好事，好房子时代被你们赶上了！当然，不论如何，新楼盘里的主流依然是120㎡左右的户型，百平以内小户型的占比不会太高，去化也会非常快。所以，如果遇到了喜欢的户型，不妨多加关注果断入手。毕竟，多出来的使用面积，在以前需要的是几万甚至十几万的购房成本。