前言：随着近期两个地块的拍卖成功，新都心正式迎来了新盘 “三足鼎立” 的全新时代。这个曾经风头无两的区域，再一次吸引了置业者的目光。
作为市北区的新兴区域，在地铁三号线率先通车、新都心独占4站地铁口以及凯德广场、万科中心等综合体相继营业后，新都心迎来了高光时刻。兼具地铁便利、成熟商业生态圈、优质自然资源于一体，加之学校入驻、城市界面新……吸引了众多开发商来此 “掘金”，万科、中海、保利、君一、和达等开发商聚集，置业者对于片区的关注度也极高——“新都心” 三个字成了比肩浮山后的 “金字招牌”，吸引了诸多年轻人和改善群体在此安居。
高光了多年，新都心的逐渐“泯然”主要在于无新盘可售。不过在今年，随着棠玥和境新盘的亮相，以及两幅新地块的成功“出嫁”，新都心即将迎来全新新盘，从地价推导房价，未来新都心新盘的售价将相对亲民，这个曾经高攀不起的区域，或将迎来出手的好时机。
华新园央和府尾盘在售
作为新都心相对低调的楼盘，华新园央和府已于去年12月交付，现在还有六七十套尾盘在售。项目有1栋精装洋房、1栋精装高层和3栋毛坯高层，目前3#5#仅余顶底房源，1#2#4#楼上选择较多，高层115㎡、125㎡、143㎡在售，毛坯单价24500元/㎡-25500元/㎡，精装单价27000元/㎡-28000元/㎡；洋房130㎡在售，单价29000元/㎡-31000元/㎡。
项目的优点是现房实景可见，距离3号线清江路站700多米步行不累。
当然缺点也很明显，除了一栋洋房，其他都是29-33层大高层，容积率3.1，且小区地块狭长，楼与楼之间难免遮挡。与新一代产品相比，户型布局相对陈旧，这大概也是小区卖到现房尚未清盘的主要原因，而新都心的低密地块一登场，这个小区的劣势就更加明显了。
棠玥和境新盘将开 参考价24000元/㎡
近期新都心“流量盘”是棠玥和境，刚刚亮相不久，已经吸引了不少购房者的关注。
项目规划5栋高层住宅，户型有105㎡、120㎡、142㎡，首开4#105㎡、120㎡套三，周边二手房价24000元/㎡，也是这个新盘的“参考价”，105㎡户型预计总价在250万左右。
项目拥有新都心首个五星级归家大堂，涵盖健身房、瑜伽室、茶室、四点半学堂等；从参考价来看，主打性价比；九年一贯制的“名校”市北中学与项目直线距离只有100米，教育配套很加分；阳台做到了2.1米，层高3-3.4米；项目整个位于新都心居住区内，生活氛围浓厚，同时相对安静。
缺点主要在于距离地铁口直线距离1公里（据百度测距），实际走路距离更长。同时，容积率达到了3.5，5栋26-31层大高层居住舒适度会打折扣，并非改善最爱的小高层；交付时间在2027年，与新都心的两个新地块相比交付时间靠前，但与老四方的竞品新盘相比，交付等待时间略长。
保利&青铁果品地块 低密地铁盘吸睛
目前新都心备受关注的地块时保利&青铁最近拍下的果品市场地块。
6月17上午，该地块被保利发展（山东）有限公司和青岛青铁智能科技有限公司联合体以楼板价11000元/㎡、7.2亿元总价拿下。该地块位于市北区黑龙江南路以西、开平路以北，占地27347.8㎡，容积率2.4，建面65634.72㎡，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。
地块的一大优势是紧邻地铁3号线地铁大厦站，2站直达凯德茂，3站直达李沧商圈。另外就是2.4容积率的纯住宅地块，未来预计会是小高层为主，参考保利&青铁在西海岸的项目保利青铁和著理想地，户型非常出圈，加推屡开屡罄，果品地块的产品力应该会非常“抗打”。同时，这个项目已经是保利在新都心深耕的第五盘了，可谓天时地利人和兼备。
项目的缺点是靠近黑龙江路主干道。今年4月，双山隧道及南延配套工程规划方案公示，双山隧道打通、华仁立交改造、黑龙江路改造提升效果图一并亮相。
双山隧道打通：南起台柳路，北至重庆路，双向6车道；
华仁立交改造：华仁立交改造为三路互通立交，新建福州路南北向跨线桥及福州路与黑龙江路联系的定向匝道，改造黑龙江路方向跨线桥，同步改造地面辅路；
黑龙江南路改造提升：新建高架桥跨越合肥路、蚌埠路、劲松五路路口，同步改造地面辅路。
果品地块项目紧邻黑龙江路高架桥（待建），享受家门口便利交通的同时，也有不可避免的噪音和尾气问题。
市北城发地块 都心之芯商住兼备
尽管新都心的范围是东至黑龙江南路、哈尔滨路，西至重庆南路，南至南京路，北至张村河，但提起新都心，很多人的第一印象还是双山地铁口和凯德茂这一片，繁华、现代、宜居、便利，这里是“新都心之芯”。
6月18日，青岛市北城发产业发展有限公司摘得新都心双山商住用地，成交楼面价9600元/㎡，成交总价5.91亿元。容积率≤2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，土地面积24635平方米，规划建筑面积61587.5平方米，规划用途为商住用地（45：55）。这个地块就位于凯德茂旁，新都心的“黄金地脚”。
地块紧邻地铁3号线双山站和清江路站，黑龙江南路、福州路等主干道环绕，双山隧道建成后，区域交通网络将进一步升级；地块紧邻双山公园，周边分布多所小学、幼儿园，地块内配建托育所。
从商住比来看，这个地块的功能显然不止于住宅，商用比重高达45%，其商业部分将与相邻的万科中心、凯德 MALL 等连成一片，共同推动新都心商业再升级。当然，繁华之中的住宅，灯光、噪音等会对居住舒适度造成一定影响，欲戴王冠必受其重，这是商业集中区住宅项目普遍面临的问题。同时，项目未来邻双山隧道，隧道口车流量大、噪音污染也难以避免。
结语：
逐渐淡出人们视野的新都心，如今携三新盘强势归来，不论是网上的热议，还是棠玥和境的高人气，都印证着市场对这个片区的持续热望 ——这个蛰伏多时的板块，正以产品与价格的双重诚意，重新叩击购房者的心门。
当房地产进入理性周期，购房者的置业逻辑已悄然转向，从单纯迷信“”中心区位”，到更注重产品力与兑现力的硬核比拼。新都心新盘的适时调整，恰好踩中了当下改善型需求的痛点：既要享受成熟商圈的便捷，也要有更高阶产品力带来的真实质感。
这种转变背后，或许就藏着新都心 “重回高光”的深层密码——不是复刻昨日的繁华镜像，而是以归零的心态，用产品主义的革新，重新锚定属于自己的时代坐标。
