从去年计容规则调整，到青岛高品质地块放量供应，今年青岛“好房子”开始跑步入市。而新规楼盘周边的老盘，已经被代际碾压，不得不采取以价换量的方式求生存。

新规之下 青岛“好房子”跑步入市

2025 年，“好房子”首次被写入政府工作报告，这一标志性事件宣告中国房地产正式迈入高品质住宅普及的全新时代，今年也由此被称为 “好房子” 建设元年。从政策层面的加速落地到房企端的产品全面升级，整个行业的品质革命正以前所未有的速度推进。在这场 “不进则退、慢进亦退” 的时代竞速中，任何企业若跟不上进化的节奏，不仅会面临市场份额的持续萎缩，更可能在行业洗牌中被彻底甩出竞争牌桌。

今年是青岛新规项目的集中入市期，目前来看，新规产品主要集中为改善及高端产品。这也符合当前市场改善需求占主流的趋势。根据卓易数据统计，2025年1-7的商品住宅去化中，面积成交结构中，100㎡以下的占比约17%，100-120㎡面积段成交最多占比36%，与120-150㎡两个面积段加起来约68%，青岛已经是完全的改善市场。CRIC的数据也显示，多地新规产品的市场表现整体好于传统产品。

自计容规则优化调整以来，青岛房地产市场的产品升级路径愈发清晰。随着一批高品质地块的集中放量供应，今年青岛“好房子”正式进入“跑步入市”阶段，市场上涌现出多个备受追捧的红盘，且均以“四代宅”或新规优化产品为核心卖点。其中，老四方板块的国信和悦、城阳的青特滨湖国际2期、崂山区的海信臻悦、青西区的海信金沙滩等项目已凭借优质产品力赢得市场认可；而尚未开盘便热度高涨的新盘同样看点十足，包括崂山区的柏悦府、君一王家村地块项目，世园板块的金茂府新地块、东李的青特70地块以及高新区的中欧金茂锦棠等，推动青岛楼市从“增量时代”迈向 “品质深耕时代”。

海信金沙滩百米大堂+悬浮式“流光书院”

这些新盘因为产品力的全面突破持续占据市场焦点，从功能场景丰富的公区设计，到稳定在90%以上、部分项目甚至高达130%的得房率优势，再到精心雕琢的园林景观设计，每一处细节都精准击中改善型需求。与之形成鲜明对比的是，周边的老旧项目在新一代产品的冲击下已显颓势，不得不通过“以价换量”的被动策略维系生存，市场分化态势愈发清晰。

博弈新规楼盘 老盘“以价换量”

市南：老盘七折销售

市南板块，保利青铁天珺瑞海地的亮相引发了不小的震动。该新盘在新规的护航下，产品设计更贴合当下购房者的需求，从地铁入户、一梯一户、户型的优化到风雨连廊、社区活动中心、架空层等小区配套设施的升级，都展现出了强大的产品力。

保利青铁天珺瑞海地效果图而与之形成鲜明对比的是，同在市南的青铁鼎峰云上观澜，这个开盘近3年的老盘，楼面地价约16000元/㎡，此前定位高端，2022年12月首期开盘时均价约38000元/㎡。但由于定价偏高、户型过时等导致流速缓慢，近3年过去，根据青岛网上房地产数据，582套房源至今还有百余套尚未售出。在保利青铁天珺瑞海地开盘前夕，青铁鼎峰云上观澜5号楼、7号楼带装修瞰海现房价格突然降至2.65万/㎡，接近开盘价的七折，击穿市南新盘底价，引发市场震动。

青铁鼎峰云上观澜现房

老四方：相邻竞品降价“抢收”

国信和悦无疑是今年上半年老四方片区的 “明星楼盘”，这份热度的背后，是项目产品力的硬核支撑：2.42的低容积率、一梯一户小高层、3.1米的舒适层高，再加上出众的得房率，多重优势叠加成功俘获了大批购房者的关注。值得注意的是，在国信和悦开盘前夕，相邻的中车四方云汇已抢先入市 “抢收”，不仅对部分房源进行降价销售，还推出了力度不小的优惠活动。即便面临这样的市场分流，国信和悦首开推出的64套房源，仍吸引了200余人到场参与摇号抢购，7月项目又持续劲销52套（据克而瑞青岛），热度丝毫不减。

国信和悦规划面积约119㎡户型

中车四方云汇约120㎡三室两厅两卫户型

两者对比来看，中车四方云汇虽在地铁出行与商业配套方面更具亮点，但项目容积率偏高，部分楼栋存在楼间距较窄的问题，户型设计除了阳台达到2.1 米外并无其他突出优势，尽管谈不上被 “吊打”，但在国信和悦这类新一代产品的优势衬托下，在厨房面宽、赠送面积、客厅开间、户型布局方面确实有些相形见绌，不得不通过价格调整来增强市场竞争力。

白沙湾：8年老盘“腰斩”

今年年初，城阳白沙湾片区的鲁昊棠琳湾以“突然降价”引发市场关注。作为在售8年的老盘，该项目一期于2017年开盘，二期2023年交付，历经多年销售后仍有不少库存积压。而片区内同期在售的青特缦云、青特悦海府等新盘，凭借大比例赠送面积与创新户型设计的双重优势强势突围，直接让鲁昊棠琳湾陷入被动。

面对新一代产品的冲击，鲁昊棠琳湾不得不启动降价促销：高层精装房源单价低至8800元/㎡起，毛坯小高层7900元/㎡即可入手。这一价格相较去年 12000元/㎡的均价，相当于打了七折；若与2017年一期开盘时14000-16000 元/㎡的价格相比，更是近乎 “腰斩”。降价策略的效果立竿见影，目前项目一期小高层已仅剩1套房源，接近清盘。但即便如此，鲁昊棠琳湾户型设计相对落伍、前排楼栋受噪音干扰且曾曝出房屋质量问题等硬伤，依然成为横亘在购房者面前的顾虑。

鲁昊棠琳湾入户大门

青特缦云127㎡新规户型得房率高

青特缦云入户大堂

青特悦海府入户大堂

结语：在新规下，楼盘的产品力迭代变得更迅猛，每一个新盘都在产品力的打造上“卷出天际”，出现了“江山代有新盘出，各领风骚三五月”的情形。已经无法改变自身规划的老盘，在一个个光鲜亮丽的新盘面前愈发暗淡无光。所以，老盘以价换量是市场竞争的必然结果，本质是老盘在“存量去化”与“新盘分流”之间的策略平衡。对购房者而言，此时可重点关注老盘的现房/准现房房源，结合自身需求（如是否急住、对配套成熟度要求）判断性价比；对开发商而言，降价需把握幅度与节奏，避免过度降价引发老业主纠纷。最终，市场的核心仍回归“产品价值”——老盘靠“性价比+确定性”抢客，新盘靠“产品力+创新性”突围。