青岛主城区新房市场的趋势很明显，高端楼盘唱主角，主城、低密、高端，内卷产品力，户型120㎡起步，总价250万以内都比较少，甚至有些新盘总价冲到了1000万+。这个新盘越来越高端的市场似乎给人一种错觉，现在买新房的人都不差钱，真的是这样吗？

根据青岛贝壳研究院数据统计，青岛市二手房成交主力面积段中，80㎡以下户型占比两成多，80-100㎡户型占比三成多，二者相加占到总成交的一半多，半数以上还是总价可控的刚需房为主。

那么，200万以内，除了二手房，想要享受到人才补贴，想要更好的物业、更好的产品，入手新房的机会还有吗？相信这也是大多数购房者的疑惑。

答案是——有，但不多。切忌只看价格，需要好好挑。

青岛100万+新房盘点

01李沧北部李沧北部

作为刚需集中地，目前在售的房源基本都符合这个预算，比如——青岛印象滟项目，小高层仅余建面约97㎡户型在售，洋房建面约107㎡-128㎡，均价15000 元/㎡，特价房总价123万起。价格不贵，又是现房，但仅有30多套在售。

城投青云佳境5#7#89㎡、109㎡在售，均价13500-14000元/㎡。89㎡120万左右，109㎡150万左右，最低总价111万起。

58中北校区为青云佳境加分不少

双子星城公园里在售20#5#小高层，户型建面约88㎡/98㎡/110㎡，均价20000元/㎡，总价170万-190万，年底交付。

紧邻九年一贯制重庆中路学校的李沧低密社区爱情天宸万象洋房准现房在售，主力户型建面89-118㎡，在售3#5#7#，均价16000元/㎡，项目预计2025年12月31日交付，目前清栋特惠67.8㎡93万起，89㎡洋房132万起，101㎡洋房153万起。

02火车北站片区

中国铁建峯悦湾因为大型TOD规划和三地铁环绕的便利，在李沧区的新盘中去化相当快，目前总共房源已不足百套。高层95㎡基本清盘，总价140万起，最近高层116㎡也在钜惠清盘中，特价房起价158万，总价178万左右，借力金九热度，销售非常抢眼。项目另有小高层在售，户型建面约119㎡均价19200元/㎡，建面约142㎡均价20000元/㎡-21000/元㎡。

03东李

如今的东李，已经是改善的天下，青特璟誉和金茂璞逸世园起步得到300万了，甚至部分户型总价要在千万以上。但就在东李，还是有刚需盘。

融海启城目前在售4#5#7#10#11#12#，户型建面约89-155㎡，单价18000-23000元/平，总价163万起，原本计划8月底交付，目前改到了10月底。

上流和苑还有100多套尾盘现房在售，户型建面为107㎡、109㎡、125㎡、130㎡、135㎡、166㎡，单价17000-21000元/㎡。89㎡仅余一套，总价155万，107㎡总价190万起。

如果符合选房要求，森林公园还有人才住房可选，95㎡、110㎡总价138万起。

04老四方

市北区符合200万以内买房的片区，基本都在老四方。

对于整个偏向刚改和改善的老四方片区，富力海悦学府作为纯新盘还在主打刚需户型，显得格外“特别”。8月首开劲销7000万+，也是市场给予的正向反馈。购房者看中的除了区位，95㎡得房率约90%、117㎡得房率约88%、总价140万起的高性价比才是主要原因。

保利时代，这个曾经打出“150万留在市北”的楼盘，如今尾盘现房门槛更加低，77㎡套二、88㎡套二、97㎡套三总价100万起，首付15万起。央企现房有这样的性价比，对刚需也是个机会。缺点是户型设计落后，项目与安置区关联，与纯商品房社区有一定落差，这是购房者需要权衡的因素。

保利和颂准现房尾盘在售，仅有不到30套高楼层在售，目前建面约99㎡、121㎡套三户型均价17500元/平，99㎡总价168万起。

中铁诺德青樾湾1#2#3#5#高层在售，户型建面约95㎡、107㎡、121㎡，均价18000元/㎡，95㎡总价156万起，109㎡总价179万起。

大都汇玺元尾盘在售，项目已于2022年交付，在售1#、3#、4#、5#小高层、高层产品，户型建面约75㎡、77㎡、83㎡（140-150万）、110㎡（200万左右）、116㎡（220万左右），均价约18000元/㎡，总价110万起。

05崂山区

是的，崂山区也有不到200万能买到的房子！

中联依山伴城60多套尾盘在国庆前夕爆出单价16000+元/㎡，之前一直售价24000元/㎡-25000元/㎡左右，现在直接击穿底价，86-128㎡现房总价135万起。项目售楼处称这些降价房源为“抵账房”，项目配套欠佳，容积率高，户型也已过时，这波操作是典型的以价换量，购房者要考虑清楚优缺点再决定是否入手。

还有个盘，香港路·首府，位置在石老人旁。户型建面约60-80㎡精装现房，总价160万起！周边均价7万/㎡+，这个盘还不到3万/㎡。1公里内汇聚浮山、石老人浴场、金狮金鼎、青岛大剧院、青医附院、青岛实验初中崂山分校等，追求品质的单身贵族、看中学区的三口之家，选择这里可是上车石老人片区的低位门槛了。

市场期盼新规小户型

从当前市场供应和成交来看，因地价、地块素质等因素影响，市场上最近的新盘以高端项目为主，且有愈“卷”愈烈的趋势。但刚需客群虽然被挤压，却尚未被抛弃，富力海悦学府的热卖证明了青岛刚需市场仍存在韧性需求。但是，如果对比一线城市，青岛的刚需产品则显得有些落后——

北京出现了69㎡套三和101㎡套四。

上海出现了91㎡带独立电梯光厅、270°拐角窗和1.5卫的套三户型。

广州68㎡三房两卫“神户型”，带入户花园，LDKG一体化设计等。看过这些户型，有种低总价买房群体被善待的感觉。

虽然每个城市的新规尺度不同，得房率不同，但在青岛卷产品力的方向都在大户型，120㎡做出140㎡空间，140㎡做出160㎡空间的新房已成常态，甚至有的户型已经做到了使用率200%！而在小户型方面，近两年除了保利青铁和著理想地套三双卫算比较出圈外，市场上并未有太多惊艳的产品。

如果有优质小户型产品出现，相信有大批刚需客会选择。毕竟，二手房位置再好，价格再便宜，但破旧的小区大门、过时的户型设计、拥挤的电梯和绿化稀少的园区，总不及创新产品力的新盘更有吸引力。

希望这个市场，不止卷高端产品，也不要忘记刚需的存在，他们对品质也一样有要求，也需要有适合自己的新（好）房子。