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二手房坐"过山车"半年蹿上高点 刚需仍是市场主流

来源:青岛早报 -- 2013-07-18 06:32:55 字号:TT

    一二月份的回暖,三月份的爆发性增长,四月份的回落,五六月份的平稳 …… 纵 观2013年上半年岛城二手房市场的月成交量曲线,无疑给人一种 “过山车”的感觉。

    回顾这半年,岛城二手房市场以成交量数据无疑交出了一份令人满意的答卷。在交出这份答卷的同时,二手房市场的种种“大事件”仍然值得我们回味,也可以作为判断下半年走势的依据。

    数据 上半年二手房量价齐涨较稳定

    2013年上半年,岛城二手房市场给出的数据很好看。有关数据显示,2013年上半年,青岛市二手房网签21008套,超2012年全年,与2012年下半年相比增长60.35%,同比2012年上半年翻了一番。其实,成交量最为剧烈的是3月份。国务院发布“国五条”调控政策后,在青岛地区细则出台前,为了赶搭政策末班车,供需双方交易热情空间高涨,新增房客源量以及成交量都出现暴涨。“三月份二手房成交量占了上半年近一半的份额。”21世纪不动产青岛区域分部总经理助理程东表示,“平时一个月二手房最多也就成交两三千套。”

    不仅是数量上的暴涨,2013年上半年仍然延续了2012年岛城二手房市场 “量价齐涨”的态势。数据显示,2013年上半年,青岛二手房成交均价13604元/平方米,环比涨幅1.08%,同比涨幅3.82%。链家青岛公司市场研究部分析师殷天逸分析说,年初业主惜售和购房者的“赶年节”购房交织在一起,一定程度上推动了价格上涨。随着业主的观望增加,成交价格涨幅在5月和6月再次扩大。但整体看,青岛二手房价格较为稳定,处于合理的变动范围。

    现状 刚需改善仍然是市场主流

    岛城二手房的购买主力仍然是刚需群体。链家青岛公司数据显示,今年上半年,90平方米以下的小户型成交占比达75%,与去年下半年占比基本一致,同时,上半年二手房网签套均面积为79.17平方米,比2012年下半年增加1.82平方米。除3月份外,今年套均面积都在80平方米以下。

    “岛城二手房的购买群体仍然以刚需群体为主,不过刚需群体发生了变化。”太平洋房屋山东总部市场部经理郝银广告诉记者,“现在的刚需群体除了首次置业人群,还有大量的改善需求人群。从户型上来看,相比前两年,套一户型成交量明显下降,套二户型成交量基本不变,套三户型成交量上涨,也说明了改善需求的旺盛。”郝银广说。

    虽然刚需仍然青睐市区的二手房,但是显然市北区域最受他们欢迎。“从我们这边的实体店咨询量和网络搜索量来看,市北区域的二手房占比超过三分之一以上,受关注度最高。”程东告诉记者。他认为,相比市南、崂山二手房价格高,李沧偏远,市北区域的二手房最具性价比。

    政策 “国五条”细则岛城软着陆

    今年上半年,青岛二手房市场共成交21008套,其中3月份签约套数最高,签约9668套创下历史新高。其实这是“国五条”细则出台后,买卖双方恐慌性入市,所导致的成交量暴涨。不过最终青岛版国五条细则出台,20%个税并没有执行,经过短暂的低迷,楼市又延续回暖趋势。

    “国五条”细则政策出台后到地方政府执行前的空白期,楼市出现恐慌性成交,单三月份成交量就超越2012年上半年成交之和。“国五条青岛的地方版政策执行后,对市场影响不大。”殷天逸表示,自去年末开始,市场一直呈增长趋势,卖方对价格预期较高,在政策出台后,不少卖家纷纷调低价格。买卖双方再次进入博弈观望。

    此外,“国五条”细则落地后市场迅速平稳。“开始业内普遍认为经过三月份近万套的成交量后,会有三四个月的‘冰冻期’,结果仅仅是4月份第一周成交比较平淡,第二周开始二手房成交慢慢恢复。”郝银广说。

    中介服务费上涨到3%引波澜

    上半年除了二手房量价齐涨,还有房屋中介服务费上调。记者了解到,岛城多数房屋中介费已经上调为3%。“我们已经根据3%的服务费成交过两单了。”镇江路的一家中介工作人员告诉记者。

    “目前整个经济环境是所有的物价都在上涨,关系到我们经纪公司的几方面:房租在涨,人工在涨,装修也在涨,公司的整体成本都在涨,出于成本考虑我们上调了中介费用。”殷天逸告诉记者,青岛的收费标准十年都没有变过,而低价竞争往往带来的是恶性竞争,通过折扣、低价等方式留住客户,不能保证服务的专业性、规范性、安全性,我们认为应该鼓励竞优服务,而不是竞低价格。

    采访中记者也了解到,目前21世纪不动产暂未执行这一政策。程东告诉记者,公司法务部认为只有“独家代理”的二手房才能收取3%的服务费。其实相比提高收费,他认为现在专心做好服务,提升服务品质才是最重要的。

    预测 “钱荒”很可能增加房贷成本

    6月以来,受银行间市场流动性以及房贷额度紧张的影响,“钱荒”的说法一度让二手房市场比较紧张。

    “也就在六月中下旬遇到过房贷商业贷款需要排队的情况,现在贷款一般问题不大。不过贷款成本增加了,因为贷款折扣变少了,大部分银行收紧了房贷折扣。”程东告诉记者。记者了解到,部分银行将首套住房贷款利率从基准八五折的优惠上调至九折甚至基准利率,放款速度也有所放缓,对二手房市场的预期产生一定影响。

    不过7月5日,国务院发布了《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,其中对个人购房贷款,房地产行业融资等方面都提出了指导性意见。殷天逸分析说,从本次文件精神看,首次提出“积极满足”首套房信贷需求,意味着下半年银行跟风上调首套房贷利率的可能性减小,房贷政策将逐渐恢复正常,青岛二手房市场主要是刚需市场,“钱荒”造成的影响应该不会太大。但楼市除了受到信贷政策的影响外,也要取决于未来整体的金融环境。

    下半年市场依然“稳中带涨”

    上半年岛城二手房市场经历了一轮“过山车”行情,不过岛城业内人士多数认为下半年的走势是以“平稳为主”。“要说成交价格下跌不太可能,传统的市内区域,仍然会维持稳步上涨的态势;成交量也会维持每月两三千套的数量。”程东告诉记者,“正是比较看好下半年的趋势,我们目前准备继续扩张,主要推进直营店的建设。”

    “下半年对二手房市场影响比较大的政策会是房产税的出台,不过现在来看,这种可能性并不大,因此市场还会延续一种乐观情绪。”郝银广说,“稳中带涨,涨幅不大,不会有大的波动。”

    “据当前房源走势可以判断,三季度二手房成交量可能不会爆发性增长。”殷天逸分析说,价格方面,二手房短期内还无法进入“降价”通道。虽然业主偶有涨价趋势回落,原因更倾向于当前的观望和僵持状态。从议价空间中也可以看出,能够在短期成交的房源,业主都不会出现让利,特别是现在较为抢手的免税房,并不排除价格出现小幅上涨的可能。 本组撰稿 记者 王晓磊

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