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盘点青岛市民最关注的二手房:市南学区房价格翻番 政策房很受青睐

来源:青岛新闻网房产 -- 2013-08-05 06:30:14 字号:TT

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市区二手房小区一览

    2013上半年在青岛二手房市场上留下了浓墨重彩的一笔,这6个月共卖出21064套二手房,比去年全年12个月成交总量还多。如今7月也已经落幕,又给青岛市二手房“下半年”开了个好头儿,上月二手房达成交易2655套,环比上涨14.5%,同比上涨25.2%……(点击查看详情>>

    在这不寻常的半年多时间里,岛城二手房置业者最关注的区域在哪?热门二手房楼盘的价格有无较大变动?

    经过数据分析和市场调查,记者发现,新建楼盘较少的市南、市北老城区成为二手房的“天下”,放眼全城,无名的老小区以及安置房小区凭借着价格优势和生活配套,完胜不少崭新的楼房。

    【二手房热搜区域】

市南学区房最受关注 周边二手房价格四年涨1倍多

 

 

 

 

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    虽然市南新建楼盘较少,但成片的老房使其成为二手房置业者的“最爱”。根据统计,上半年青岛二手房热搜区域中,市南西部占据三成多的比例,其中老市南学区房当选最热门,占比20%,目前江苏路小学片内的学区房是青岛市二手房最贵的区域,25㎡房子曾挂出110万元的价格。另据山东太平洋房屋青岛市场部经理郝银广回忆,09年湛山实验小学周边二手房售价11000元/㎡,今年已经涨到了24000元/㎡,4年时间涨幅超一倍,“学区房的换手率极高,因为好学区需求量大,但房子品质不高,所以等孩子毕业后家长就急切地转卖房子,房价逐渐被推高”。

    市北浮山后是网友热衷搜索的第二大区域,占了12%的比例。经过10年的规划建设,浮山后已从昔日的旧村庄蜕变成为岛城宜居板块,早先建成的浮山后小区房龄较老,但性价比高,定价多在13000元/㎡左右。鲁信长春湖光山色竹韵山色金光丽园等新建住宅近两年纷纷交付使用,大大增加了浮山后的二手房源量,这些崭新房源单价多在16000-18000元/㎡。

    老四方海云庵是青岛二手房市场中“最靠北”的热搜区域。海云庵商圈是四方区目前居住小区集中区域,既有上世纪80年代的职工宿舍,也有90年代的永乐小区,还有2000年以后的杭州花园、兴隆家园、上四方小区等,因为便利的交通、成熟的生活配套一直是青岛二手房市场上最活跃的区域之一,二手房价格徘徊在万元线上下,少数精品小区二手房源价格早已超过万元线。

【二手房热搜楼盘】

沿海一线二手房差价7000元/㎡ 政策房楼盘价低受青睐

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二手房小区内景

    从热搜楼盘榜单看,由于最受关注的市南西部多是无名的二手房小区,所以热搜楼盘多集中于市南东部。2004年建成的新贵都成为上半年全市最受关注的二手房楼盘,这一地处市南东部商圈的老盘因地理位置优越,在二手房市场上十分吃香,均价已超过20000元/㎡。而与新贵都相隔不远的沿海一线楼盘金都花园售价仅为13000元/㎡。同为地处黄金地段的二手房,单价相差7000多,山东太平洋房屋青岛市场部经理郝银广解释,造成这一怪象的主要原因是金都花园建于上世纪90年代,配套设施老化,户型差,业主分为两类,一是小企业办公,一是买下用作群租房,在此自住的人并不多。

    在此次市场调查中记者还发现,在二手房市场当中,政策房的受关注程度丝毫不亚于商品房,一些房产证尚未办妥的安置房,价格低于市场平均水平,反而更加炙手可热。如在榜单上名列第二的福临万家,就是2010年入市的经适房楼盘,两期房源都已交付使用,这里的房产中介多分布在小区内部的犄角旮旯处,只有一处较大的租售中心,置业顾问表示目前福临万家的二手房价格在7000-8000元/㎡左右,“80㎡套二房总价65万,但房产证还没办下来,只能房东和买家进行全款交易”。崂山区的麦岛家园情况如出一辙,安置房售价17000元/㎡,商品房部分(麦岛金岸)高达27000元/㎡,“但是因为没有房产证,实际购买安置房的购房者比较少”。此外,位于香港中路上的香港花园也是前几年建成的安置房小区。

【租房热搜区域】

租赁市场偏重市南市北 租金5年涨八成多

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    从市民上网搜索情况来看,青岛的租赁市场,按租房需求可大体分为三类:

    第一种是工作需要,在单位附近租房,浮山后、市北CBD以及香港路沿线地处主城区东部新城区,占比25%。近十年来成片的写字楼群在此崛起,早已成为岛城各大中小型企业的聚集地,在写字楼辐射范围内的住宅租赁市场也日益红火,比如香港中路周边的辛家庄小区、香港花园、天山小区,以及浮山后的几大小区。据调查,目前浮山后一套一室一厅的房子年租金可达20000元,5年涨了八成多,很多年轻人只能在周边寻找合租房。

    第二类是学区周边租房,主要集中在市南西部老城区,分布着诸多重点中小学,房租也更加便宜,因此不少租客也选择在此定居。

    第三类是旅游季日租房,市南沿海一线分布着不少日租房,市北CBD的万达39克拉也有不少此类房源。在山东太平洋房屋青岛市场部经理郝银广看来,相当一部分海景房进入了短租房这一新兴市场,“很多房屋空置大半年,只为等旅游旺季来临,短租3个月,比长租一年更加划算”。

【租房热搜楼盘】

毕业季大学生就近租房 旅游季到来日租房兴起

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    在租房热搜楼盘排行榜上,市南、市北的项目占了8个。其中位于浮山后的鲁信长春花园被搜索次数最多,这里环境好品质高,租金并不便宜,两室两厅房源月租金在2800-4000元不等。新贵都、福临万家、香港花园这些老小区也成为租房焦点。崂山区的麦岛家园多为青岛大学、海洋大学毕业学生租住。金都花园近10年来租金变化不大,10年前年租金34000元,现如今成为群租房聚集地,年租金36000元,几乎没涨。

    值得注意的是,位列第十名的万达39克拉主打日租房,在此经营日租房生意的李先生手中有10余套套一房源,每到旅游旺季几乎没有空房,“现在的日租金在300-400元左右,已是全年最高价了,但今年的行情却赶不上去年”。李先生这样告诉记者

    【记者手记】

    在采访的过程中,不少知名中介也先后和记者表示,其实这一统计数据与二手房成交量没有直接关系。因为“根据上半年数据表明,老四方是全市二手房最畅销区域,这里性价比更高,交通便利,生活配套完善,市北浮山后也是成交量较高的一个片区”。但之所以还是会出现市南二手房关注度偏高的现象,在业内人士看来,这主要是因为这里是青岛的中心城区,是青岛市民最关注的区域,另外岛城的各大品牌中介都汇聚于此,房源上市量大,也一定程度上推高了市南区二手房的热度。(记者 王婷婷)

    【延伸阅读】

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