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十城上半年土地吸金5千亿 资不抵债城市疯狂卖地

来源:华夏时报 -- 2013-08-11 07:17:33 字号:TT

    一场全国性地方债务审计风暴正在升级。审计署相关负责人日前透露,36个地区的债务中,有9个省会城市本级政府负有偿还责任的债务率超过100%,陷入资不抵债的尴尬境地。

    尽管审计署并未公布这些省会城市的具体名单,但来自“老虎财经”的债务压力“黑名单”显示,15个目标省会城市中债务压力排名前十的城市分别为南京、成都、广州、合肥、昆明、长沙、武汉、哈尔滨、西安和兰州。

    资不抵债的困境,迫使部分地方政府疯狂卖地。据本报记者不完全统计,今年上半年,上述10个城市土地出让金高达4703亿元,平均同比增幅达200%。而上述10个城市的债务总额或将接近万亿规模。

    疯狂卖地

    根据本报记者统计,上述10个城市中,兰州今年上半年土地出让揽金最多,政府公开签约的土地有53宗,合计46157亩以上,金额超过2537.8亿元,相比2012年上半年的4.63亿元,同比增长546%。

    包括兰州在内,广州、哈尔滨、长沙等7个城市上半年的土地出让金增幅超过100%。

    伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金达1.13万亿元,同比大幅增长60%。由此可见,“黑名单”内的10个城市上半年土地出让金,在300个城市总额中占比达四成,且增幅远远超过60%的平均水平。

    武汉上半年土地市场的热度延续至今,近期更上演了“最疯狂的土地出让”。近日,武汉市短短一日内在网上出让11宗地块,净用地面积62.67万平方米,成交总额为44亿元。据悉,每一宗土地几乎吸引了近十家开发商参与竞拍,而且该市东湖区一宗地块在出让过程中,竞价达487次,以114%的溢价率拍出,成交价刷新了地王纪录。此外,当日另外两宗地块的溢价率高达138%和140%。

    “武汉土地市场火热,且价格进一步被推高。”某上市房企华中区域项目负责人蔡先生向记者分析,他用“空前”来描述武汉土地市场在上半年的火热程度。蔡先生称,除了业内看好该区域的楼市,武汉主城区土地资源稀缺,且政府推出土地供应量增加,且为优质地块,因此土地价格被逐步推高。

    同样,长沙市在上半年通过土地出让收入为172亿元,同比增幅279%之后,进入7、8月,土地交易热度依然未减。在长沙市岳麓区一宗科研用地出让过程中,经过了88次竞价,最后以超过190%的高溢价率拍出。

    与上述两个省会城市相似,合肥在上半年土地收入创下198亿元新高,同比增幅达到110%,然而,进入8月以来,合肥计划卖地再超千亩。光是8月1日,合肥在出让两宗约500亩土地时,已揽金高达45亿元。合肥某开发商在接受本报记者采访时预计,该市8月揽金将刷新今年单月的最高纪录。

    华邦集团营销中心总监助理池仁超分析,今年上半年,成都、长沙与合肥等省会城市,房地产销量都有明显的提升。

    地方债务危机难解

    业内人士认为,在地方政府土地出让收入增幅惊人的背后,正是来自于财政收入和地方债务的压力。广东省政府一位人士表示,在地方实体经济增长乏力之际,土地土壤收入理所当然地成为了偿还债务的“救命稻草”。

    国土资源部日前公布的报告称,今年上半年,全国房地产用地供应、土地出让金收入均创下历史新高,土地仍为地方政府最主要的偿债手段。

    数据显示,南京市上半年通过土地出让揽金307.1亿元,同比增幅为133%,其金额增幅在排名前十的城市中并非最出众的一员。南京全市上半年公共财政预算收入达到416.16亿元,同比增长了11.4%。

    “市场传闻称江苏很可能是地方债务最严重的省份,这个说法目前难以考证,但江苏省的整体债务规模确实比较庞大。我认为仅以规模论成败并不科学,需与地区的投资规模、后期发展空间相对比,才更有参考性。”江苏省政府某官员向记者强调,在江苏省中,南京、苏州等城市的债务情况较为突出,“因此,财政收支不平衡,以及债务规模超过财政收入,都有可能是资不抵债的主要切口。”他预计。

    与全国大部分城市一样,南京市并未对外公开其地方债务数据。分析人士认为,可以从地方发行的城投债规模来管窥该地方的债务水平。

    券商研报显示,截至2012年7月,南京城投债余额达到418亿元,该数据在江苏省众多城市中排名较前。此外,包括南京在内的多个江苏省城市,地方融资平台投资热度很高。数据显示,从最近3年的融资平台投资活动现金流量看,苏州、常州、南京、南通、盐城、无锡、扬州、镇江等城市2012年投资活动现金净流出均超过100亿元。

    地方发行的城投债仅是地方债务的其中一部分,由于不少地方政府难以摆脱债务缠身的困境,因此“以地换钱”成为主要出路。

    但是,土地出让收入大幅增长的趋势,难解地方债务危机。

    在上述“黑名单”中,广州成为唯一的一线城市,该市上半年的土地出让收入为369.7亿元,同比增幅达到368%。

    广州财政局公开表示,今年末本级政府负有偿还责任债务余额扩至1340.48亿元,须分8年还清。在执行完2013年度的债务举借和归还计划后,广州市政府的债务率将达99.52%,偿债率达19.37%。

    实际上,广州逼近债务风险警戒线已是不争事实。2013年,广州市政府须归还地方债本息260.90亿元,该市近日拟再发债382亿元,其中,20%将被用于偿还旧债。

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