[摘要] 米罗湾四期每户客厅位置是一个大天井，从一楼到顶楼可以直接看到天空。销售人员告诉购房者，小区所在用地原来是别墅用地，后来改成洋房用地，为了避税，房产证上的面积只有66 ㎡，多出来的54 ㎡是赠送面积，实际交付时都是120 ㎡左右的电梯洋房。
还记得青岛米罗湾小区吗？史上最奇葩户型客厅成了天井，抬头能仰望天空。当时很多网友好奇这个房子是如何诞生的。
米罗湾四期每户客厅位置是一个大天井，从一楼到顶楼可以直接看到天空。
1、开发商“套路”购房者？
米罗湾四期样板间、户型图及各种宣传材料均显示，所售房源建筑面积为120 ㎡。
销售人员告诉购房者，小区所在用地原来是别墅用地，后来改成洋房用地，为了避税，房产证上的面积只有66 ㎡，多出来的54 ㎡是赠送面积，实际交付时都是120 ㎡左右的电梯洋房。
“当时开发商跟我们签合同的时候，一开始是120 ㎡，后来又把这个合同收走了，签预售合同的时候变成了66 ㎡。
”米罗湾四期业主质疑，开发商青岛新海园山溪春城置业有限公司虚假宣传，通过补充合同等方式规避责任，而购买房子的业主却掉进了“坑”里。
早在2017年7月，就有多家媒体关注米罗湾四期规划66 ㎡实际却建120 ㎡的房子，有购房者对“买66平得120平”表示质疑，要求退定金。有媒体更是直指，米罗湾项目开发商存在三方面违规情况：
违反规划法律法规擅自增加容积率；违反政府部门预售价格管理控制；开发商网签备案低价合同逃避国家税收。
米罗湾四期开发商在与购房者签订商品房预售合同的同时，还要求购房者签订委托协议，委托青岛友邦物业管理有限公司代为接收房屋，并代为将房屋转交给青岛福海洋建设集团有限公司进行装修。
对于业主延期交房的质疑，米罗湾相关负责人表示，房屋通过单体竣工验收之后即可交房，根据业主的委托书，房子由物业代收，开发商已经把房子交给物业了，而物业代收房屋，相当于已经交房了，根据合同约定，开发商方面不应该承担赔偿责任。
知名房地产律师张茂荣分析指出，部分开发商给业主的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造，使得房屋实际使用面积增大。
开发商在与购房者签订商品房预售合同的同时，还与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳。
2、规划变更后户数大幅增加
米罗湾四期所在的李沧区九水路街道毛公地社区于2009年底启动拆迁，是青岛市2010年“两改”项目之一。2010年6月，李沧区人民政府对毛公地社区村庄改造项目实施公开招标。
其中，米罗湾小区四期所在的 P9地块土地面积167117.3 ㎡，规划建筑面积208840 ㎡，容积率1.25，包含住宅、商业，招标起始价仅为楼面地价的平均价2825元 / ㎡。随后，青岛新海园房地产开发有限公司以5.8亿元获得李沧区毛公地社区村庄改造项目用地。
2016年4月14日，原青岛市规划局在《青岛日报》发布一则“豆腐块”通告，对毛公地社区旧村改造项目（南区）规划变更进行社会公示。规划变更后，总户数增加244户，停车位增加212个。根据变更规划方案，四期工程11栋住宅楼进深由原21.2米调整至14.16米，层数由原方案3~4层调整为4~5层，住宅户数由原方案的78户调整为322户，由原来1层1户变为1层3~4户。户型重新设计，建筑及周边道路布局重新进行调整。
小区规划方案变更后，总户数和停车位都大幅增加，固然可以“集约有效利用土地”，但如何确保地上总建筑面积、容积率、绿地率等指标与原方案保持一致？变更后的项目规划鸟瞰图显示，有11栋楼楼顶开了“天窗”。这样明显不适宜居住的规划方案，最终是如何通过审批的？
毛公地社区旧村改造项目（南区）规划变更后的鸟瞰图。
对此，青岛市自然资源和规划局答复称：2016年6月，新海园山溪春城置业有限公司报审的米罗湾四期图纸户型含有客厅、卧室、厨房、厕所，每户建筑面积66 ㎡左右，其中在一层设有约40 ㎡中庭花园。
建设单位提出，南方中庭花园户型较多，通过市场业态分析比较受欢迎，经审查该设计方案符合控制性详细规划和规划设计条件要求，依据《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，我局核发了该项目建设工程规划许可证。
户型图
房屋建筑规划需要考虑居住的舒适度，而米罗湾四期的户型设计中间是一个大天井，南北两侧是厨卫、客厅和卧室，通过一条1米多宽、十几米长的狭窄过道相连，这种半围合的户型极为怪异，住起来会很别扭。
令人费解的是，如此奇葩的设计方案是怎么“符合规划条件要求”的？
3、如此高的单价 如何取得预售许可？
“当时买房，促使我最终做决定的一个重要因素，就是开发商有商品房预售许可证。”一位业主说，这说明楼盘已经通过监管部门审核了。
当时，青岛网上房地产网站公布的信息显示：2017年3月,米罗湾四期32号楼、37号楼64套房源取得预售许可，参考价格为28505元 /平。2017年6月，米罗湾四期31号楼、35号楼、36号楼78套房源取得预售许可，参考价为28400元 /平 ~32833元 /平。以上房源参考价格可浮动幅度均为0。
青岛网上房地产曾经公布的米罗湾四期预售许可信息。
2017年上半年，很多业主买了米罗湾四期的房子，每套房子总价在200万 ~220万左右。按照销售人员承诺的120 ㎡算，单价在一万七八；而如果按照备案的产权面积66 ㎡算，房屋单价则高达3万多元。
半岛记者查询发现，2017年1月，同在东李片区的和达 ·璟城高层均价12000元 / ㎡、小高层均价16000元 / ㎡、叠拼别墅均价22000元 / ㎡、联排别墅均价25000~28000元 / ㎡。和达 ·璟城6层电梯花园洋房2017年2月均价18000~20000元 /平，2017年4月参考价25000~26000元 /平。
在此，有必要回顾一下：2017年上半年，青岛房地产市场异常火爆，交茶水费、全款优先、捆绑车位等乱象频出，监管部门先后进行了四轮房地产调控，形成限购、限售、限价、限贷的“四限”楼市环境。继“3·15新政”和“3·30新政”分别从需求端和供应端调控楼市。
2017年5月，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，其中规定：涨幅过高的，暂缓发放预售许可证；楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格，新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。
有业主质疑，米罗湾四期备案价格明显高于同期周边区域的房价水平，在青岛市房地产市场实行严格限价的背景下，为何能办出办理商品房预售许可证？
对此，青岛市不动产登记中心工作人员答复称，米罗湾四期首批房源是2016年12月取得预售许可的，当时青岛市的限价规定还没有出台，“开发商在申请预售许可时，申报什么价格，我们就给备案什么价格。”
目前，青岛网上房地产有关米罗湾四期的销售表，内容已经清空。而有业主表示，今年三四月份登录青岛网上房地产，还能查到米罗湾四期的备案价格等内容。
目前，青岛网上房地产有关米罗湾四期的销售表内容已经清空。
4、“奇葩户型”如何通过验收？
米罗湾四期业主质疑，房子不仅没有客厅，也没有电梯，中间还开了“天窗”，甚至连上下水管路、电力管线也没有，在这样的情况下，小区为何能通过验收，还办理了房产证？
从高处俯瞰，米罗湾四期楼顶开了“天窗”。
青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局工作人员表示，建筑工程竣工验收由开发商自行组织，涉及建设、勘察、设计、施工、监理等五方，该局只负责验收和备案等法定建设程序实施监督管理。“米罗湾四期的户型虽然奇怪，但备案的图纸上就是这么设计的，我们的职责是监督开发商按图施工，即便觉得户型怪异，也无权要求开发商修改图纸。”
那么，如此奇葩的户型设计图纸是如何通过审查备案的？
上述工作人员告诉记者，行政审批权下放之后，设计图纸审查由具备相关资质的第三方公司有偿提供服务，根据现行规范，特别是消防等强制性规范，对设计图纸进行审查。户型设计有一定的规范，但没有强制性标准，如要求必须有客厅等。
青岛市自然资源和规划局表示，2018年12月，毛公地社区改造项目四期竣工后，建设单位向我局申请规划核实，经核查，符合审批要求，依法核发了竣工规划核实许可。
公开信息显示，米罗湾四期的建设单位是青岛新海园山溪春城置业有限公司，设计单位是山东华烨规划建筑设计有限公司，施工单位是青岛福海洋建设集团有限公司，监理单位是青岛平仁工程监理有限公司。
其中，建设单位和设计单位的大股东都是李延臣，而施工单位在小区通过验收后，为业主“无偿”进行装修改造，将房屋单元框架范围内的庭院搭建成客厅。
米罗湾四期通过验收后，进行了大面积改造，除了加建客厅，还将楼内所有门窗全部拆除。
此事被媒体曝光后，引发网络热议。不少网友认为，开发商步步为营，故意设置陷阱，欺诈购房者，骗取验收合格，呼吁相关部门严惩无良开发商、保护购房者合法权益。
也有网友表示，米罗湾开发商当初明目张胆地虚假宣传，外界一片质疑声，却不见主管部门叫停，“奇葩户型”还能通过规划和验收，其中是否有猫腻。
据了解，李沧区政府已经成立了专门的工作组，听取米罗湾四期业主的诉求，并制定下一步的解决方案，“该小区问题正在按照上级的要求和部署依法依规妥善处置”。
“青岛市政府的人才引进政策很有吸引力，但是政府给的补贴我都拿来东拼西凑买房了，结果还被骗了我感觉很受打击”一位业主很无奈地说：他从天津毕业后来青岛某科研单位工作已3年如今仍在租房。
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