[摘要] 有关青岛楼市，最近有几条消息很扎眼！有媒体称某个板块销售价击穿备案价，部分项目在以价跑量！
有关青岛楼市，最近有几条消息很扎眼！有媒体称某个板块销售价击穿备案价，部分项目在以价跑量！再者，最新一期“冰山指数”，青岛在国内35个重点城市中排到34位，小阳春昙花一现，冷静期尚未终结。
很难说现阶段是否置业青岛的好时机，一方面学深圳，引人才，置业需求储而待发，另一方面严调控，增库存，局部区域压力不小。
但也有业内人士指出，目前青岛楼市算是利空出尽，前途可期。基建配套大幅升级，发展目标剑指中心城市，楼市趋稳，政策继续加压的空间也十分有限，局部的压力随着诸多利好的变现落地，随时可能逆转为动力。
从购房者的角度，如果不因为楼市可能的跌或涨背负过多焦虑，现阶段置业青岛，相对过去两年，可能收获更大。
现阶段置业青岛，至少有了一定的议价空间。现阶段置业青岛，起码少了茶水费，也用不着受冷落，挨白眼。现阶段置业青岛，用不着心急火燎抢破头，大可淡定从容慢慢选。这可不是想当然，近日小编整理了青岛八区（含高新区）三市十一个板块的足本置业菜单，把在售、待售、尾盘和可能年内入市的项目做成表格，478盘，必有您安家青岛的落脚点。
崂山：主城新住心，遍地豪标杆
如果以居住需求的热度考量，崂山已经是传统主城的第一置业目的地。最典型的青岛山海环境，与宜居热点同步的规划和配套，越来越多人迷上了住在崂山。崂山的价值飞升，对于普通收入者而言，置业崂山也就越来越不易。
在青岛很多区域，3万元／平方米是房价的天花板，到了崂山，这就是起步价。
今年算是崂山楼市供应的大年，虽然佳源华府与久玺城的封面PK，因为种种因素没有对上步点，但两者一前一后亮相上下半年，也算是接踵而来的精彩。
海尔、海信在崂山实现了集团作战，青铁华润城、中联依山伴城、静山悦园等老选手也都有房源在售或即将推新。比较引人注意的是之前颇有风波的鲁德海德堡项目，时隔几年将推出别墅房源。另外，在青岛市场拥有一流口碑的鲁信，也可能会于年内实现在崂山的双盘联动。
市北：东部三杆旗，拆迁进行时
42个楼盘，市北看似在主城放了最大的卫星，事实上，42个被统计到的楼盘，大半是公寓和拆迁改造项目，一般意义上的普通住宅只有十几个。这其中，好戏在新都心和与之相近的浮山后板块。
保利天汇、和达君玥和远洋万和城算是最有指标意义的三杆旗帜。有人甚至认为，这三个项目的定价和去化效率，可以决定青岛楼市的年度风向。
老四方中西部传统城区、欢乐滨海城板块今年都有多盘入市，福州北路市北市南交界地带的文播世家也是该片区值得特别关注的项目。
市南：九老带一新，寸土寸黄金
论新盘供应，市南已经好久不是青岛楼市主角，但这不妨碍市南区在售项目，个个贵气逼人。
现阶段市南区房源在售的一手楼盘，从万里海景到海逸天成，从中铁青岛中心到绿城深蓝中心，还有贵中之贵的莱阳路8号，单价五万、八万、十几万，都是标准款。青岛湾作为本年度可能入市的项目，也是目前市南区唯一的待售新丁。
李沧：东西有看点，项目足够新
可（待）售楼盘：17个
尽管统计数字在传统主城区中排名靠后，“只有”17个项目的李沧区，今年为青岛楼市提供的菜单，却满是新品和硬货。
中部、东部和西部都有新房源入市。首创置业杀入交通商务区，蓝城春风里预备推出酝酿已久的二期，绿城理想之城的蘭园和留香园将分别推出高层住宅和别墅房源。万科再入李沧，枣山路项目应该成为万科的年度重点项目，在西海岸、崂山扎实落子的山钢，也首－次进入李沧市场，将在下王埠展开首作。
城阳：多局部激战，地铁送悬念
城阳楼市的厮杀其实相当激烈，去年冬季寒风中人肉地推的“小蜜蜂”，各个项目或盖或彰的特价房，送车位，打个折，其实都透出从业者的难。
作为“老崂山县”的成员，城阳从城市规划、配套密度等方面，其实与崂山有相近之处，城阳的短板在于距离传统主城核心过远，没有地铁等快捷交通枢纽的连接，其需求具有独立性和密闭性。而改变这个局面，可能还有待地铁的推进。
其实城阳市场已经对即将落地的首条地铁有了一定反应，1号线首发盘保利观堂，据说已经悄然提价。其他如黑龙江路沿线的鑫江系楼盘，可能等待15号线的输能。
和地铁具有同级利好作用的，还包括机场搬迁。有消息称流亭片区将来不仅会规划建设大型CBD，更是多条地铁线的交叉枢纽。
高新区：价涨稳着卖，三分是别墅
可（待）售楼盘：25个
对比去年同期，现在高新区的项目都要对曾经的自己羡慕嫉妒恨。房子也不是不好卖，只是没有那么好卖。毕竟市场情绪稳定了，价格也调高了，没有水分的日光，挺难。
多数项目都在顺销，新项目里，别墅占了三成还多。对大平层有些抗性的红岛市场，不知道对别墅产品接受度如何。主打精装中小户型的卓越嘉悦，和下半年推新的热销龙头中欧国际城，是比较重要的看点。
西海岸：122盘猛供，试问还有谁
可（待）售楼盘：122个
青岛楼市已经习惯了西海岸的壮观。据不完全统计，今年这个片区可售和待售项目，高达122个。几乎每个局部板块，都有项目在开发。
金沙滩唐岛湾片，绿地、龙湖，卓越等几乎面对面PK，竞品的压力、政策的限制和相对高房价对去化的影响，该片区的销售态势必然胶着。
绿地香海汇都、金地禹州江山艺境、昆仑首府等中部刚改项目，压力相对较小。北部的辛安片区和更北的中德生态园片区，还有待城熟力量为销售赋能。
以吾悦广场、东方影都到城市阳台连线的滨海大道周边，已经成为西海岸新的置业主干线，这周边也成为住宅开发最密集、供应量最大的片区之一。今年，怡景湾尚品、海信积米湾、建邦听海、鑫苑御龙湾、融创星光岛、融信海月星湾，康大开元府、保利领秀海领秀山、青岛院子等，形成了建筑形态全面多样、价格区间均匀分布的供货矩阵。
我们从西海岸的置业菜单中，不仅看到传统城区的质感升级和配套增容，也看到了城市的延伸和拓展。军民融合板块包括融海公馆、融合嘉园等多个项目开售和将售，龙湖在张家楼、金地在交通商务区，名不见经传的六汪板块也都有项目面市，西海岸的脚步，绝不会局限于目前的已知范畴，只会越走越宽，越走越快。
即墨：供应量上攻，大鳄新方向
可（待）售楼盘：54个
从2018年到2019年，即墨楼市相对青岛其他郊区板块，过渡得较为平稳。之前我们的开盘去化统计中，即墨项目的开盘效果其实非常不错，多数项目都能保持70％以上的开盘当日去化率，还不时有项目做到了难得的日光。
除了区划调整、11号线通车等因素外，其实即墨过去一年时间的楼市供应量并不太大。从以上统计中可以看到，即墨楼市的供应量明显增加，温泉蓝谷、创智新区等热门板块都有多项目入市，相互之间的较量不可避免。
即墨楼市另一个看点就是金茂在即墨南大门的造城之举，几次三番目睹金茂缔造城市开发奇迹，这一次她在即墨的作为值得我们期待。
胶州：压力有点大，市场潜力足
可（待）售楼盘：84个
胶州楼市近日上了头条，因为价格的压力确实太大。项目多，需求有限，虽说“不限购”算是为外来置业者开了口子，但和部分片区的海量供应相比，这点外力远远不够。
这并不是说胶州楼市会一路滑到底，无论如何，胶东机场的带动绝非我们可以用猜测或推断可以估量，何况胶州一直埋着区划调整的伏笔。
其他像地铁即将开通、青大校区开始建设、三甲级医院竣工倒计时等等，也都在为胶州楼市积蓄力量。
莱西：自给自足型，中位数7千
2018年，莱西楼市也“上合”了一阵子，很多项目价格从四五千涨到六七千，一些陈年老盘借势迅速出货。据说当时也有即墨等地的投资客被莱西低房价吸引，跑去投资几套房。但随着降温，莱西楼市重归平稳。
莱西市场基本上是自给自足的内部市场，甚至几乎没有外来大鳄进驻，青岛本土大－牌——天泰，算是这个片区名头最大的外来户。
置业莱西还有一个利好，就是莱西有城铁直通青岛北站，理论上，莱西实现了与五四广场一小时的通达效率。另外，莱西也在利用高铁资源打造高铁新城，这也是未来莱西板块可能的提升能量。
平度：大鳄携手进，轻轨正展开
曾几何时，平度楼市做的也是闭门文章。自产自销，价格不高。
后来，平度迎来了某万字头大鳄，相对原始的市场环境被打破。但毕竟这里远离青岛核心城区，跨域吸能的难度不小。好在轻轨来了，平度楼市迎来了开放时代。
我们注意到，同样地处青岛远郊，平度的房价相对莱西更高一点，梳理当地在售项目中，我们也发现了中南、和达、海尔等至少三个熟悉的名字，有了他们仨，平度楼市的轻轨故事，可能更有说服力，可能收获更多外来的关注和认同。
