[摘要] 多个以140平方米以上大户型为主打的楼盘，搞起了优惠促销的活动，但是5万元起的优惠力度并没有吸引多少刚需购房者。许多看房客户参加完端午节的互动，拿着到访小礼品便扬长而去。
端午节小长假，在岛城各大开发商的营销中心，可谓是“冰火两重天”。
多个以140平方米以上大户型为主打的楼盘，搞起了优惠促销的活动，但是5万元起的优惠力度并没有吸引多少刚需购房者。许多看房客户参加完端午节的互动，拿着到访小礼品便扬长而去。与之形成鲜明对比的是，许多主打90平方米至115平方米之间紧凑套三户型的项目，虽然距离开盘还有段时日，但是营销中心却挤满了刚需族，根本顾不上喝一口置业顾问端来的茶水，而是对加推楼盘的每一个细节刨根问底。
出现这样差异的根本原因是什么？
其实，还是购房者的根本需求得到市场重现。在楼市调控政策持续发力的情况下，炒房客逐渐退场，目前市场上基本只剩下了刚需族，而且积蓄有限、家庭月收入不高的工薪族占了很大的比例。对于他们来说，140平方以上的大户型住宅是个美丽的梦想，即使开发商给出小幅度的优惠，但以现在的经济能力仍然难以企及。在这种情况下，大户型产品无人问津也就不足为奇了。
与此同时，面对刚需族重新返场，成为楼市新一轮主力军，个别开发商也敏锐地捕捉到这一市场变化，不断根据购房者的需求来设计户型，自然也就赢得了刚需购房族的青睐。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句话不仅仅购房者要听，开发商更要听。在楼市逐渐变幻的年份，不尊重市场规律，不尊重购房者的开发商，将举步维艰。
”
端午节小长假，除了各大旅游景点，开发商的营销中心也是人气最旺的地方。包粽子、制作端午绳、拍全家福……各营销中心的活动可谓精彩纷呈。
然而“热闹”之后，营销中心蓄客量仍存在明显差距。有的楼盘未开先“火”，意向购房者数量已经远远超出加推房源的数量，即使需要摇号买房，购房者也不愿离去。然而更多的楼盘在发完到访礼品之后，销售中心变得冷清，即使降价优惠、降低首付也留不住刚需族。
记者调查发现，在套三户型成为市场主力的情况下，许多购房者因为财力有限，目标锁定在面积115平方米以下的产品，那些面积超过140平方米的大户型改善房需求量越来越少，开发商的销售压力也逐渐增大。
10%低首付重现高新区
“首付10% （20万元起），可分期！ X城8层洋房团购，142、156平方米8层洋房，独立电梯入户！”在端午节假期前，市民杜先生接到了这条短信，他苦笑着摇摇头。将高新区作为目标区域的他，虽然将这个楼盘定为第一站，但并没有立刻去买房。“这家开发商活动搞得比较好，带着孩子先去玩玩，而且还有大米拿。”杜先生笑着说。杜先生夫妻两人的积蓄加上老人的赞助，首付款只有60万元。在前几年，这样的首付比例在开发商眼中并不是优质客户，所以杜先生一直没买上房。去年下半年，他也参与了几次摇号选房，有一次摇到了，但是排名很靠后，等他选房时就剩下低楼层的大户型，最后只得无奈放弃。
今年端午假期，他先驱车来到华贯路上的营销中心，听到置业顾问介绍最新优惠活动时，杜先生只是礼貌的倾听，没有提出任何问题，随后便带着孩子离开了。“现在比年初确实便宜了不少，而且10%的首付也拿得起，但是房贷承受不了。”杜先生说。杜先生是一家私营企业的员工，妻子在一家国企做会计工作，两人月收入1万元左右，家里还有两个孩子，月开销最少在4000元左右。所以，杜先生最多能承受的总房款也就160万元左右，对于大户型的房源只能“望房兴叹”。
随后，杜先生去了乔岱东路上另一个洋房项目，结果发现营销中心非常热闹。现场置业顾问身边都有客户在咨询，根本没有置业顾问接待他，杜先生只能凑到沙盘前，和别的业主一起听。对于该楼盘110平方米的户型，他很心动，但与上一个楼盘不同的是，能不能买上一期的房子，置业顾问不能给出肯定答案。记者采访多名年轻的刚需族发现，70%的人购房预算在160万元以内，在目前房贷利率水平下，这一预算基本都到了这些家庭的极限值。
生活观念改变分化市场
“我和我儿子一人买一套，一共可以掏200万元首付，你能不能先给我定上房？”在火炬路上某营销中心，市民张阿姨焦急地询问。相比一些年轻人拿多个楼盘做比较，张阿姨的置业规划非常明确，只买火炬路上的这个楼盘。“这里离着市区最近，我坐公交车试过了，从瑞昌路到这里也就半小时左右，如果再往里住，坐公交车回市区的时间就太长了。”张阿姨介绍说。
张阿姨和老伴都是普通的退休职工，两人积蓄加一套拆迁房的补偿款总共有200万元左右。原本住在方中圆小区的老两口厌倦了城市的嘈杂，就想等儿子结婚后一起到高新区居住。儿子有车往返没问题，他们老两口则要考虑乘坐公交通勤时间。手头的钱买一套160平方米的套四户型也足够，但是随着生活观念的转变，张阿姨和孩子都不愿意住在一套房子里，他们想在同一个小区买两套房，既能够互相照应，而且还有自己的私人空间。“现在购房者，80%都是冲着115平方米来的，这个户型恐怕要摇号。”营销人员王先生说。
与之类似的是，城阳区7号线的一个地铁盘也是如此。“118平方米的户型问的人最多，真不能保证每一个客户都买上，相比之下，133平方米的房源多一些，但是买的人较少。”置业经理吴先生感叹说。
新建项目户型开始悄然“减肥”
记者调查发现，紧凑型套三受宠，主要是因为在一些热点区域，这样的户型比较少。以高新区为例，河东路上某洋房项目，最新加推的460套房源中，面积在125平方米至146平方米之间，在单价超过1.5万元 /平的情况下，该楼盘很难获得工薪阶层的关注。新业路上某楼盘最大户型超过了200平方米，同样面临着客户群相对较少的尴尬。“买四居、五居房子的中高端客户不是没有，但是这样的客户考虑大平层的不多，大部分还是会买叠拼或者联排别墅。”业内人士宁先生分析说。与之形成对比的是，项目面积段在89平方米至110平方米的新开楼盘，从五月末开始就人流不断，置业顾问表示一期开盘售罄几成定局。
与高新区的情况类似，西海岸的大户型产品也面临着销售难题。在漓江东路某营销中心，记者发现98平方米、115平方米的户型图被购房者取走的最多，140平方米以上的户型则很少有人关注。当然，人气也带来房价的差异。据置业顾问透露的开盘价格，紧凑型套三的价格要比大户型高500元 /平方米至1000元 /平方米。在前湾港路上，某央企大盘首开户型面积差距非常小，最小户型为109平方米，最大户型也只有120平方米，这一楼盘的人气也明显高于周边以大户型为主的项目，毫无疑问开发商想争夺的也是目前市场上刚需主力。
随着市场需求的变化，不少开发商推出的户型也更接地气，95平方米至120平方米之间的紧凑型套三产品，已经成为许多新盘的主打产品。在黑龙江路与兴阳路交界处，某本土开发商推出的精装洋房，都为三居室，面积区间在100平方米至125平方米之间，主打为115平方米的三居室房源，单卫生间、小厨房、小卧室的设计已经成为2019年许多刚需盘的标配。
因为单价较高，主城区的楼盘在贴近刚需这一方面做得更加彻底。位于李沧区交通商务区的纯新盘户型面积80平方米套二、98平方米套三、115平方米套三，位于李沧北的老盘其经典户型面积在83平方米至113平方米之间。
业内观点开发商盲目扩张引发销售困境
从目前青岛市场来看，户型设计的好坏及面积配比情况直接决定了项目的畅销程度。那么，为什么还有个别开发商在刚需片区推出一些超大户型的房源？对此，记者也采访了城阳某项目营销负责人张先生。他告诉记者，在正常情况下，开发商拿地之后，要根据地块的位置和容积率来确定产品定位，是做高端住宅还是刚需楼盘，这对于户型确定影响比较大。随后，开发商会进行广泛的调研，这个调研包括目标客群的喜好、经济能力，周边竞品的户型和去化率等等。
开发商一般会根据购房者的居住需求，在设计上考虑如何最大化地利用规划确定的建筑总面积，又能保证业主居住舒适性。综合上述这些关键因素后，设计人员才会确定主力户型和创新户型，从多方面满足购房者的需求，并保证开发商的利润率。
“过去几年的市场状况，让许多开发商盲目自信，将拿地、开工、销售日期一压再压，势必会造成产品与市场脱节的现象。”张先生分析说。特别是个别大开发商，从拿地到开工时间非常短，开发商往往会将先前设计好的产品，略加修改直接拿到新项目上用。比如说，某开发商在高新区拿了一块地和三个月前在南京拿的地各项指标相似，南京的项目又卖得很火，急功近利的开发商就会把南京项目略加修改，用到青岛项目上。因为两块地的区位不同，购房者承受能力、生活习惯和需求也不一样，在楼市火爆的年份，这样的房子或许还有外地炒房客入手，但在楼市出台限购政策后，这些与刚需实际居住需求脱节的住宅受到冷遇，也就不足为奇。
置业提醒改善住宅不能一味求“小”
在调查中记者发现，除了面积在100平左右的紧凑型套三外，还有不少开发商推出了“迷你”套三房。这些高层住宅公摊在23%以上，但是开发商仍然做出了三房两室的户型图。因为建筑面积小，所以总价更低，这也让很多购房者心动。但是仔细测量你会发现，各个房间的面积都非常小，有的房间不要说放一张单人床，就是做榻榻米，都无法满足卧室的功能需求。
在样板间打造的过程中，部分开发商投机取巧，没有按照1:1的比例打造样板间，而是将样板间放大。所以购房者看完样板间后，觉得房子符合自己的需求，但实际交付时傻了眼。“厨房小的连两个人都站不开，所谓书房不要说改造成卧室，就是放张大点的书桌都困难，但你找开发商维权，却发现样板间早已经拆了。”购房者孙先生说。
对此，早报提醒购房者，不要一味贪图便宜买低价房，在购房前一定要确定住宅的容积率、公摊面积、套内面积等关键数据，对于每一个房间的尺寸有一个准确的了解，以免落入开发商的陷阱。记者：王寿林
